Grundsteuerreform – Wie wird die Grundsteuer in Bayern künftig ermittelt?

Grundsteuer Bayern

Grundsteuerreform – Wie wird die Grundsteuer in Bayern künftig ermittelt?

Die Grundsteuer in Bayern wird sich ab dem Jahr 2025 ändern. Alle Flurstücke und Gebäude in Deutschland unterliegen der Grundsteuer, unabhängig davon, ob die die Flurstücke und Gebäude zum Wohnen, für eine freiberufliche Tätigkeit, gewerblich oder für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft genutzt werden. Die Grundsteuerreform räumt den Bundesländern die Möglichkeit, mit der Länderöffnungsklausel vom Bundesmodell abzuweichen und bei der Grundsteuer eigene Entscheidungen zu treffen. Die Immobilienbesitzer in Bayern können sich freuen, weil der Freistaat sich für das sog. Flächenmodell entschieden hat. Somit ist die Fläche des Grundstücks, die Größe des Gebäudes und die Art der Nutzung für die Grundsteuer entscheidend. Die Lage, der Wert der Immobilie, das Alter und der Zustand des Objekts spielen bei der Festlegung der steuerlichen Belastung keine Rolle. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Grundsteuer künftig berechnet wird und was durch die Grundsteuerreform bei der Neuberechnung zu beachten ist.

Grundsätzliches zur Grundstückssteuer

Die Grundstücksteuer ist eng mit Flurstücken und Gebäuden verknüpft. Das bedeutet, dass sie nicht an die Eigentümer des Grundstücks gebunden ist. Die eingenommene Steuer bleibt bei der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Es ist also nicht entscheidend, wo die Eigentümerin oder der Eigentümer wohnt. Die Grundsteuereinnahmen sollen für öffentliche Leistungen der Kommunen aufkommen. Das könnten etwa Ausgaben für Brandschutz, Infrastruktur, Straßenbeleuchtung, Kinderbetreuung, Spielplätze oder kulturelle Einrichtungen sein.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass ab dem Jahr 2025 die Grundsteuer gemäß einer neuen Grundlage berechnet und reformiert werden muss. Die derzeitigen Einheitswerte sieht das Bundesverfassungsgericht als veraltet, niedrig und verfassungswidrig, somit war eine Neuregelung erforderlich. Obwohl die neue Grundsteuer erst ab 2025 gilt, werden die Daten hierfür zum Stichtag 1. Januar 2022 erhoben. Somit wird die Berechnungsgrundlage für alle Grundstücke in Bayern gelegt werden.

Für die Berechnung der Grundsteuerhöhe sind in Bayern ab 2025 nur noch die Flächen des Grundstücks und der Gebäude entscheidend. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Höhe der Grundsteuer nachvollziehbar ist und unbürokratisch vorgenommen werden kann. Der Wert des Grundstücks spielt dabei keine Rolle. Somit müssen Grundstücke nicht immer wieder neu bewertet werden und die Grundsteuer ist nicht an die steigenden Immobilienpreise automatisch gekoppelt. Das ist für Immobilieneigentümer in Bayern von Vorteil.

Wie hoch wird die Grundsteuer zukünftig sein?

Durch die Grundsteuerreform wird sich die Steuerhöhe ändern, weil die Fortsetzung der alten Grundsteuer verfassungsrechtlich nicht möglich ist. Wie hoch sie jedoch ausfallen wird, lässt sich pauschal nicht beantworten. Innerhalb einer Gemeinde ist aber mit Belastungsverschiebungen zwischen Grundstücken zu rechnen. Manche Eigentümer werden weniger, andere werden mehr als bisher zahlen müssen. Die Grundsteuerhöhe wird vorrangig durch den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde entscheidend bestimmt. Die Gemeinden werden den Hebesatz voraussichtlich im Jahr 2024 festlegen.

Müssen Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben?

Eigentümer von Grundstücken müssen eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgeben, damit die Gemeinden die neue Grundsteuer festsetzen können. Für jedes Grundstück bzw. jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft muss eine Grundsteuererklärung vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 eingereicht werden. Die Abgabe der Erklärung kann beispielsweise über ELSTER oder über Papier-Vordrucke erfolgen.

Wann werden Immobilieneigentümer die neuen Steuerbescheide erhalten?

Wenn Eigentümer Ihre Erklärung angegeben haben, ist damit zu rechnen, dass das Finanzamt dann zeitnah mit der Bearbeitung beginnt. Die Bescheide werden ab Juli 2022 je nach Eingang der Grundsteuererklärung erstellt. Da die neuen Hebesätze erst im Jahr 2024 beschlossen werden, können Immobilieneigentümer erst dann mit dem Erhalt der Grundsteuerbescheide rechnen. Das Finanzamt wird ein Brief mit zwei Bescheiden versenden, und zwar mit dem Grundsteueräquivalenzbetragsbescheid bzw. Grundsteuerwertbescheid sowie Grundsteuermessbescheid. Einen weiteren Brief mit dem eigentlichen Grundsteuerbescheid werden Immobilieneigentümer von der Gemeinde erhalten. Darin wird stehen, welche Höhe die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 beträgt.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks muss die Grundsteuer bezahlen. Gehört das Grundstück mehreren Eigentümern, haften sie für die Grundsteuer gemeinsam. Wenn eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird, ist der Vermieter berechtigt die von ihm bezahlte Grundsteuer an den Mieter umzulegen. Eine entsprechende Vereinbarung diesbezüglich ist die Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung von dem Mieter verlangen kann. Als erfahrene Immobilienmakler achten wir bei Vermietung darauf, dass ein rechtssicherer Passus diesbezüglich in dem Mietvertrag festgehalten wird.

Grundstücke bei denen ein Erbbaurecht bestellt ist, muss der Erbbauberechtigte die Grundsteuer für das ganze Grundstück zahlen, also derjenige, dem das Erbbaurecht gehört.

Sollte das Gebäude jemand anderem gehören, als der Grund und Boden (Gebäude auf fremden Grund und Boden), zahlt der Eigentümer des Gebäudes die Grundsteuer für das Gebäude und der Eigentümer des Grunds und Bodens die Grundsteuer für den Grund und Boden.

Wie wird die Grundsteuer berechnet und welche Grundstücksdaten sind wichtig?

Der 1. Januar 2022 ist der Stichtag für die Grundsteuerberechnung ab dem Jahr 2025. Daher müssen Eigentümer die Grundsteuererklärung danach ausfüllen, wie die Grundstücksverhältnisse am 1. Januar 2022 waren. Das Finanzamt muss wissen, wer der Eigentümer des Grundstücks zu diesem Zeitpunkt war und Auskunft über den Baubestand und die Nutzung erhalten. Über Änderungen muss die zuständige Finanzbehörde ebenfalls informiert werden.

Im Weiteren wird die Berechnung der Grundsteuer für Grundstück des Grundvermögens erläutert. Die Steuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft werden nicht berücksichtigt.

Grundsätzlich erfolgt die Berechnung der Grundsteuer in mehreren Stufen. Dabei ist die Größe des Grundstücks entscheidend. Wie groß das Grundstück ist, können Sie dem Liegenschaftskataster (Katasterdaten), dem Grundbuch oder dem Notarvertrag entnehmen.

Für die Berechnung muss die Fläche aller Flurstücke der wirtschaftlichen Einheit inklusive der bebauten Fläche in Quadratmeter () angegeben werden. Die gesamte Fläche wird auf volle Quadratmeter nach unten abgerundet.

Die Fläche des Gebäudes wird in die Grundsteuerberechnung ebenfalls einbezogen. Dabei wird unterschieden, ob die Immobilie zu Wohnzwecken dient oder anders genutzt wird.
Bei Wohnimmobilien wird die gesamte Gebäudefläche inklusive der Fläche von Zubehörräumen (beispielsweise Kellerräume, Heizungsräume) gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt.

Wenn die Immobilie gewerblich oder freiberuflich genutzt wird, dann muss die Nutzfläche vom gesamten Gebäude angegeben werden. Zerstörte Gebäude oder dauerhaft nicht mehr genutzte Objekte werden nicht mehr berücksichtigt. Falls das Objekt kleiner als 30 qm sein sollte, dann bleibt es ebenfalls außer acht. Sowohl die Wohnfläche als auch die Nutzfläche werden auf volle Quadratmeter nach unten abgerundet.

Einen Bodenrichtwert wird für die Berechnung der Grundsteuerhöhe in Bayern nicht benötigt, somit ist die Neubewertung der Grundstücke, Wohnungen und Häuser in bestimmten Abständen für die Ermittlung der Grundsteuer nicht notwendig.

Erster Rechenschritt: Äquivalenzbetrag berechnen

Im ersten Schritt wird der Äquivalenzbetrag ermittelt. Dieser Betrag setzt sich aus der Fläche und der Äquivalenzzahl zusammen. Für den Grund und Boden beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 EUR/qm und für die Wohn- bzw. Nutzfläche 0,50 EUR/qm.

Durch die Äquivalenzzahl wird bestimmt, in welchem Verhältnis die Flächen von Grund und Boden sowie dem Gebäude zueinander belastet werden. Die Zahl sagt nichts über den Wert der Fläche aus.

Um den Äquivalenzbetrag zu berechnen, muss die Fläche mit der passenden Äquivalenzzahl multipliziert werden. Hier ein Beispiel für die Berechnung des Äquivalenzbetrags:
Grundstücksfläche 700 qm x 0,04 EUR/qm → 28 EUR.

In diesem Schritt geht es darum, den Äquivalenzbetrag für die jeweilige Fläche zu ermitteln, als für den Grund und Boden, für die Wohnfläche und für die Nutzfläche.

Unter bestimmten Umständen ist eine Ermäßigung der Äquivalenzzahl möglich.

Zweiter Rechenschritt: Grundsteuermessbetrag

In der nächsten Stufe der Berechnung wird der Grundsteuermessbetrag (auch Messbetrag genannt) bestimmt. Dabei wird der jeweilige Aquivalenzbetrag mit den dazugehörigen Grundsteuermesszahlen multipliziert und anschließend zu einem Grundsteuermessbetrag zusammengefasst.

Die Grundsteuermesszahl bzw. die Steuermesszahl für den Grund und Boden beträgt 100 Prozent, für die Wohnfläche 70 Prozent und für die Nutzfläche 100 Prozent.

Beispiel für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags bei Grund und Boden:
Äquivalenzbetrag 28 EUR x 100 % → 28 EUR

Auch die Grundsteuermesszahl kann von einer Ermäßigung betroffen sein. Bei denkmalgeschützten Gebäuden beträgt die Grundsteuermesszahl beispielsweise lediglich 25 Prozent. Für Boden- und Gartendenkmäler gilt keine Ermäßigung.

Dritter Rechenschritt: Berechnung der Grundsteuer

Im letzten Schritt wird die Grundsteuerhöhe ermittelt. Dabei wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Das Ergebnis ist der zu zahlende Grundsteuerbetrag.

Wie hoch die Grundsteuer für Immobilienbesitzer in Bayern sein wird, hängt entscheidend von dem Hebensatz der jeweilige Kommune ab. Prinzipiell kann jede Gemeinde frei entscheiden, wie hoch sie den Hebesatz festlegt. Weder der bayerische Landtag noch die bayerische Staatsregierung können den Hebesatz bestimmen. Daran hat sich durch das reformierte Grundsteuergesetz nichts geändert.

Weiterführende Informationen zur Grundsteuer und dem reformierten Grundsteuergesetz

Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die aktualisierte Regelungen für die künftige Zahlung der Grundsteuer. Beachten Sie bitte, dass wir hier nicht jede Detailfrage beantworten können. Weitere Auskünfte können Sie bei dem Steuerberater Ihres Vertrauens einholen. Ansonsten finden Sie weiterführende Auskünfte wie folgt:
– Auf der Internetseite: www.grundsteuer.bayern.de
In den Ausfüllanleitungen zu den Vordrucken der Grundsteuererklärung.
Über die Informations-Hotline zur Bayerischen Grundsteuer – Telefon: 089 30 70 0077.
Sowie bei der Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamts oder der örtlichen Gemeinde.

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Neue Mieterschutzverordnung – Mietpreisbremse für München bis 2025 verlängert

Mietpreisbremse Mieterschutzverordnung

Neue Mieterschutzverordnung – Mietpreisbremse für München bis 2025 verlängert

Die Mietpreisbremse wurde in Bayern bis 2025 verlängert und ausgeweitet. Im Rahmen der Mietpreisbindung (auch Preisdeckel, Mietenstopp oder Mietpreisstopp genannt) werden Mietpreise gesetzlich normiert. Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen werden beschränkt oder verboten. Die Mietpreisbegrenzung gilt in vielen bayerischen Städten, unter anderem in Ingolstadt, München und Rosenheim. In der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) ist außerdem der Mietpreisbremse auch die gesenkte Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung geregelt. Hier erfahren Sie, was bei Vermietung von Immobilien zu beachten ist.

Mietpreisbremse und die Auswirkung auf die Miethöhe bei Immobilienvermietung

Grundsätzlich werden Mieterhöhungen bei Bestandswohnungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Im Paragraf 557 sind drei Voraussetzungen beschrieben, unten denen eine Mieterhöhung möglich ist. Daher kann eine Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung erfolgen oder wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist.

Der Gesetzgeber gibt im Rahmen der Mietpreisbremse vor, dass bei Neuvermietung der Mietzins nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 13 EUR/qm liegt, dann darf die zulässige Kaltmiete bei Wiedervermietung maximal bei 14,30 EUR/qm liegen. Eine Überschreitung der zulässigen Miete ist nicht erlaubt, selbst wenn am Immobilienmarkt eine höhere Miete durchsetzbare wäre. Wenn sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben nicht hält, muss er mit einer Rüge seitens des Mieters rechnen. Praktisch kann es bedeuten, dass die Mietobergrenze angehalten werden muss und die zu viel gezahlte Miete ist zurückzuerstatten.

Der Vermieter muss für seine Immobilie die zulässige Vergleichsmiete ermitteln. Dazu dient der einfache oder qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde. Kleinere Gemeinden stellen oft keine Mietspiegel zur Verfügung, denn die Erstellung eines Mietspiegels ist bisher nicht gesetzlich vorgeschrieben. Im Rahmen des Mietspiegelreformgesetztes (MsRG) sollten Städte mit mehr als 50.000 Einwohner zur Erstellung von rechtssicherem Mietspiegel verpflichtet werden. Die neue Gesetzgebung tritt zum 01.07.2022 in Kraft und die den Städten ist eine Übergangsfrist bis zum 01.01.2023 eingeräumt.

Bei fehlendem Mietspiegel muss sich der Vermieter bei Ermittlung der neuen Miethöhe an Vergleichswohnungen orientieren. In der Praxis kann es eine Herausforderung sein, da der Zugang zu Vergleichswohnungen fehlt. Sollte ein Streitfall entstehen, wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermittelt.

Welche Ausnahmen erlaubt die Mietpreisbremse?

Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter von der Mietpreisbremse abweichen. Der Vermieter darf sich auf Bestandsschutz berufen. Diese Ausnahme kommt zur Anwendung, wenn die Miete des Vormieters oberhalb der Mietpreisbremse lag. Wenn also der Vormieter eine Miete zahlt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt, dann muss die bisherige Miete bei Neuvermietung nicht gesenkt werden (s. § 556e Absatz 1 BGB).

Hier ein Beispiel:
Die bisherige Miete (Vormiete) liegt bei 14 EUR/qm.
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 12,50 EUR/qm.
Die zulässige Miete bei Wiedervermietung beträgt 13,75 EUR/qm.
Es gilt der Bestandschutz und der Vermieter darf bei der Neuvermietung die bisherige Miete vereinbaren: 14 EUR/qm.

Wichtig ist zu wissen, dass Mieterhöhungen, die innerhalb der letzten zwölf Monate vor Vertragsende beschlossen wurden, können bei der Berechnung der neuen Miete nicht berücksichtigt werden. Dadurch will der Gesetzgeber Manipulationen vermeiden. Allerdings gilt es nicht bei Indexmiete oder Staffelmiete. Wenn also eine Mieterhöhung in den letzten zwölf Monaten vor der Kündigung aufgrund einer Indexmieterhöhung oder Staffelmietvereinbarung stattgefunden hat, dann handelt es sich um eine zulässige Miete. Bei der Neuvermietung kann sie also verwendet werden.

Neubauimmobilien sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Zu Neubauten zählen Immobilien, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden.

Immobilien, die erstmalig nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen (§ 556 Satz 2 BGB). Ab der zweien Vermietung kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung, aber der Vermieter darf sich auf die Vormiete berufen. Erhaltungsmaßnahmen oder modernisierende Instandhaltungen zählen nicht zu einer umfassenden Modernisierung, sondern die Verbesserungen müssen wesentlich mit einem Neubau mithalten können. Somit müssten Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen, Sanitär, Heizung saniert werden und die energetischen Eigenschaften der Immobilie müssen verbessert werden.

Bei Wohnungen, die weniger aufwendig modernisiert wurden, erlaubt das Gesetz unter bestimmten Umständen eine Mietanpassung. Wenn der Vermieter während des letzten Mietverhältnisses Modernisierungen vorgenommen hat, aber keine Mieterhöhung vereinbart hat, dann darf er die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigen. Dies gilt auch, wenn die Modernisierungsmaßnahmen nach dem Auszug des Mieters durchgeführt wurden. Der Vermieter darf bei der Neuvermietung die Miete erhöhen um den Betrag, um den er in einem Bestandsmietverhältnis eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen konnte. Bei der Berechnung der zulässigen Miete ist der Zustand der Immobilie vor den Modernisierungsmaßnahmen entscheidend. Es dürfen nur die Modernisierungen berücksichtigt werden, die innerhalb der letzten drei Jahre vor Abschluss des neuen Mietvertrags durchgeführt wurden.

Nach einer Modernisierung können Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete draufschlagen – und das auf Dauer (§ 559 BGB). Allerdings sind Fristen und Beträge ebenfalls gesetzlich begrenzt.

Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung verlängert

Die Kündigungssperrfrist wirkt zugunsten der Mieter, die bei der Umwandlung in dem Wohnungseigentum bereits wohnen. Käufer können den Mieter erst nach Ablauf von zehn Jahren (anstatt drei Jahren) seit dem Erwerb wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen.

Daher sollten Erwerber bei vermieteten Wohnungen darauf achten, wann die Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden hat und wann der Mieter in die Wohnung eingezogen ist. Wenn der Mieter in eine Wohnung einzieht, die bereits als Eigentumswohnung definiert ist, dann ist er nicht vor Eigenbedarfskündigungen geschützt und der Eigentümer kann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist der tatsächliche Einzug des Mieters, nicht der Mietvertragsabschluss oder der im Mietvertrag eingetragene Mietbeginn.

Mietpreisbremse und möblierte Wohnungen

Möblierte Immobilien sind ebenfalls von der Mietpreisbremse betroffen. Ein Möblierungszuschlag zu der ortsüblichen Vergleichsmiete ist zulässig. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach dem Gebrauchswert der Möblierung. Je älter die Möbel, desto niedriger ist der Möblierungsaufschlag. Ferienwohnungen und möblierte Zimmer, die sich innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Immobilie befinden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.

Auskunftspflicht vor Mietvertragsabschluss

Der Gesetzgeber verpflichtet den Vermieter Auskunft zu geben, wenn die Miete für seine Immobilie mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Auskunft muss er vor dem Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich (z. B. per E-Mail oder Fax) erteilen. Der Vermieter muss also dem zukünftigen Mieter begründen, warum er von der Mietpreisbremse abweicht und auf welche gesetzliche Ausnahme er sich beruft. Damit der Vermieter später nachweisen kann, dass er seiner Auskunftspflicht erfüllte, ist es empfehlenswert, dies in dem Mietvertrag entsprechend festzuhalten. Die Auskunftspflicht ist bereits seit 01.01.2019 in Kraft.

Die Kappungsgrenze ist seit 01. Januar 2022 reduziert

Zusätzlich zu der Mietpreisbremse sind Mieterhöhungen während laufender Mietverhältnisse erschwert. Während eines Zeitraums von 3 Jahren dürfen Vermieter die Miete um maximal 15 Prozent erhöhen. Früher waren 20 Prozent zulässig. Eine weitere Absenkung der Kappungsgrenze auf 11 Prozent ist von der Ampelkoalition in Planung.

Die Mieterschutzverordnung (MiSchuV) wurde am 14. Dezember 2021 durch die bayerische Landesregierung beschlossen. Sie gilt ab 1. Januar 2022 und wurde 203 Kommunen in Bayern erweitert. Am meisten betroffen sind, vorwiegend Kommunen im südlichen Oberbayern. Insgesamt zehn Bundesländer haben die Mietpreisbremse durch eine entsprechende Verordnung eingeführt. Von den Mietpreisbindungen sind Immobilien in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt betroffen. Um Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu erzielen, müsste der Wohnungsbau eine hohe Priorität haben. Allerdings sind sich die Ökonomen einig, dass staatliche Preiskontrollen keinen neuen Wohnraum und keine neuen Mietwohnungen schaffen werden.

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“Zufriedenheit ist ein stiller Garten, in dem man sich ausruhen kann.” 
Ernst Ferstl

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So viel Glück, wie Wassertropfen im Meer,
so viel Liebe, wie Sterne am Himmel und
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Elektromobilität und die Reform des Wohneigentums­gesetzes

Elektromobilität Wohnungseigentümergemeinschaft

Elektromobilität und die Reform des Wohneigentums­gesetzes

Die Elektromobilität gewinnt immer mehr an Bedeutung. Die Anzahl an neu zugelassenen Elektrofahrzeugen nimmt zu. Leider ist die Ladeinfrastruktur mangelhaft. Bei der Herstellung von Neubauimmobilien sind in der Regel Ladevorrichtungen eine Selbstverständlichkeit, um einen zeitgemäßen Wohnstandard und Wertsteigerungen zu gewährleisten. Immobilien von älteren Baujahren fehlt jedoch die notwendige Infrastruktur für Elektromobilität. Daher ist es für Immobilieneigentümer und Mieter wichtig, dass sie ohne große Hürden Ladestation eigenständig einbauen können. Seit dem 1. Dezember 2020 ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten, in der die E-Mobilität berücksichtigt wird. Die Rechte der einzelnen Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft sollen gestärkt werden. Der Gesetzgeber möchte die baulichen Maßnahmen für Elektromobilität vereinfachen und fördern.

Zukünftig ist es nun möglich bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, ohne dass alle, von dieser Veränderung betroffenen Eigentümer, dem zustimmen (§ 20 Abs. 1 WEG-neu). Es reicht somit eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kosten dafür tragen grundlegend die Eigentümer, die der Maßnahme im Rahmen der Eigentümerversammlung zugestimmt haben. Es gibt hier jedoch eine Ausnahme, wenn mehr als zwei Drittel der Wohnungseigentümer dafür gestimmt haben, welche mehr als 50 % der Miteigentumsanteile besitzen, werden die Kosten für die bauliche Veränderung, von allen Eigentümern, gemäß ihrer Miteigentumsanteile, getragen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Gemäß dem aktuellen Gesetz hat jetzt jeder Wohnungseigentümer ein Anspruch angemessene bauliche Veränderungen zu verlanden, die für das Laden elektrisch betriebener Autos notwendig sind. Von dem Anspruch ist die Einrichtung einer Ladestation (sog. Wallbox) sowie alle weiteren Maßnahmen, die damit in Verbindung stehen. Das könnte zum Beispiel das Verlegen der Leitungen, den Anschluss an die Stromleitung oder an Telekommunikationsleitungen betreffen.

Wer trägt die Kosten gemäß Wohnungseigentumsrecht?

Der Wohnungseigentümer, der eine Ladestation inklusive der notwendigen Infrastruktur benötigt, muss auch die gesamten Kosten tragen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 WEG). Wenn sich zu einem späteren Zeitpunkt ein weiter Miteigentümer ebenfalls für eine Wallbox entscheidet, hat auch er einen Anspruch darauf und kann eine Zustimmung von der Eigentümergemeinschaft verlangen. Für die bereits geschaffene Infrastruktur muss er einen angemessenen Geldausgleich zahlen.

Welche Probleme können auftreten?

Bei der Implementierung der Maßnahmen im Zusammenhang mit E-Mobilität in Wohngebäuden können verschiedene Herausforderungen auftreten. Leider ist häufig die vorhandene Stromversorgung in der betroffenen Wohnanlage nicht ausreichend, damit mehrere oder alle Wohnungseigentümer einen eigenen Ladeanschluss zur Verfügung haben. Um die Gesamtkapazität zu erhöhen, müsste ein neuer Hausanschluss geschaffen werden. Das kann die Installationskosten in die Höhe treiben, weil die gesamte Wohneigentumsgemeinschaft die Kosten nicht tragen muss.

Bei nicht ausreichende Stromkapazität kann nur eine begrenzte Anzahl von Ladestationen installiert werden. Infolgedessen ist eine Benutzungsregelung notwendig, die die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen muss. Dabei geht es darum zu entscheiden, wann, wer und wie lange die Ladeinfrastruktur benutzen darf. Dies kann zu großen Herausforderungen und Schwierigkeiten führen, vor allem wenn berufstätige Eigentümer auf Bevorzugungen bestehen. Das Gesetz verlangt Gleichbehandlung. Auf der anderen Seite darf der Anspruch des Eigentümers nicht abgelehnt werden, mit der Begründung, dass die Kapazitäten nicht ausreichend sind.

Eine mögliche Lösung ist, dass sich alle Wohneigentümer zusammen schließen, die eine Ladevorrichtung haben möchten. Sie können die Stromkapazität des gesamten Hauses erhöhen oder einen eigenen Netzanschluss verlegen lassen. Weiterhin können Lastmanagementsysteme eingebaut werden. Durch das Lastmanagement wird ein paralleles Laden von mehreren Fahrzeugen gewährleistet. Die Stromleistung wird zwischen den einzelnen Wallboxen aufgeteilt und die begrenzte Ressource Ladestrom wird bestmöglich genutzt. Ein intelligentes Lastmanagement garantiert Betriebssicherheit und erhöht die Verfügbarkeit der Ladepunkte.

Der Nachteil ist, dass sich der Ladevorgang mit der steigenden Anzahl der Nutzer verlängert. Trotzdem ist diese Lösung vorteilhafter als sonstige Rotationssysteme oder die Vorgehensweise nach dem Motto – wer zuerst kommt, der mahlt zuerst.

In diesem Zusammenhang ist wichtig zu wissen, dass der Wohnungseigentümer gemäß dem § 20 WEG kein Recht hat, sein Auto im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen, um dort zu laden. Eine Ladestation kann er also nur aufstellen, wenn er über einen eigenen Stellplatz im Rahmen des Sondereigentums verfügt. Wenn diese Voraussetzung fehlt und er lediglich eine Eigentumswohnung besitzt, hat er keinen Anspruch auf die Herstellung einer Lademöglichkeit.

Wie können Wohnungseigentümer bei Umsetzung der Maßnahmen für Elektromobilität vorgehen?

Über die praktische Umsetzung der konkreten Lademöglichkeiten müssen die Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung bei der Eigentümerversammlung entscheiden (§ 20 Abs. 2 Satz 2). Die Eigentümer können eine Zustimmung zur Errichtung einer Ladestation erteilen. Dabei können Sie die Zustimmung an bestimmte Bedingungen knüpfen. Hier haben sie einen weitreichenden Einfluss. Beispielsweise können sie Sicherheiten für Bau- oder Rückbaukosten verlangen. Außerdem können zusätzliche Versicherungen wegen erhöhtem Brandgefahr sinnvoll sein. Auch die konkrete Ausgestaltung der Maßnahme können sie im Detail bestimmen. Es sollte darauf geachtet werden, dass ausreichende Zwischenzähler eingebaut werden, die den Verbrauch genau messen und eine Kostenabrechnung erlauben. Vorteilhaft ist, wenn die Maßnahme für spätere Nutzer ebenfalls kompatibel ist. Der Einzeleigentümer kann keinen Anspruch auf bestimmte Durchführung verlangen, sondern die Eigentümergemeinschaft entscheidet gemeinsam durch Beschlussfassung. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass die Auflagen praktikabel und umsetzbar sind. Es ist nicht erlaubt, dass die Eigentumsgemeinschaft Vorgaben macht, die die Errichtung einer Ladestation unmöglich machen.

Wohngebäudeversicherung im Auge behalten

Wichtig ist, dass die geplanten Ladelösungen die Anforderungen an Wohngebäudeversicherung erfüllen. Darauf sollte der Verwalter zusammen mit dem Verwaltungsbeirat sowie der gesamten Gemeinschaft besonders achten. Elektrizität ist die häufigste Brandursache. Bei der Installation und während des Betriebs von Ladestationen können verschiedene Gefahren entstehen. Daher ist es wichtig, dass Überlastungen vermieden und Brand verhindert wird.

Wohneigentumsgesetz: E-Mobilität und die vermietete Immobilie

Gemäß dem Mietrecht gilt, dass der Eigentümer die vermietete Immobilie in vertragsgemäßen Zustand erhalten muss. Ein Anspruch auf Änderungen (Modernisierungen) der Mietsache hat der Mieter grundsätzlich nicht. Aber der Mieter darf verlangen, dass der Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen erlaubt, solange es um E-Mobilität, Barrierereduzierung oder Einbruchschutz geht (§ 554 BGB). Der Mieter hat somit Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch, dass der Vermieter zusätzliche Flächen bereitstellt, damit eine Ladung von seinem Elektroauto erfolgen kann. Nur wenn der Mieter gemäß dem vorhandenen Mietvertrag bereits eine solche Fläche (Stellplatz) mietet, hat er Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Errichtung einer Ladestation. Der Anspruch gilt nicht nur für Elektroautos, sondern auch für Hybride sowie elektrisch betriebene Fahrräder. Dem Mieter muss es grundsätzlich erlaubt sein, alle erforderlichen Maßnahmen durchzuführen. Das bedeutet, er kann die Leitungen verlegen, eine Wallbox sowie Messeinrichtungen (Stromzähler) installieren. Bei Bedarf kann er in die Stromversorgung und Telekommunikationsleitungen eingreifen.

Die Kosten für die Errichtung einer Ladestation, inklusive der damit verbunden Infrastruktur, muss der Mieter gemäß dem reformierten Wohnungseigentumsgesetz selbst tragen. Am Ende des Mietverhältnisses ist er grundsätzlich verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herzustellen. Hierfür muss er ebenfalls die Kosten tragen. Deswegen kann der Vermieter eine Zusatzkaution verlangen als Sicherheit für die Verpflichtung zum Rückbau.

Das aktualisierte Wohneigentumsgesetz schreibt keine bestimmte Form für die Erteilung der Erlaubnis vor. Selbstverständlich ist es für beide Vertragsparteien vorteilhaft, eine Vereinbarung schriftlich festzuhalten, um spätere Missverständnisse und eventuelle Konflikte zu vermeiden. Die konkrete Ausgestaltung kann der Vermieter vorgeben. Außerdem kann er darauf bestehen, dass die Maßnahme durch einen Fachbetrieb umgesetzt werden muss. Auch für den Fall, dass die Immobilie später verkauft wird, ist es wichtig, dass der Eigentümer eine schriftliche Dokumentation für den Käufer hat. Entscheidend ist, dass alle Schritte mit dem Verwalter sowie der Gemeinschaft im Rahmen eines rechtskräftigen Beschlusses bei der Eigentümerversammlung abgestimmt werden.

Der Gesetzgeber räumt der E-Mobilität im Rahmen des Klimaschutzes einen hohen Vorrang. Deswegen ist damit zu rechnen, dass die Interessen des Mieters durchsetzbar sein werden. Für Vermieter ist es überlegenswert, ob sie selbst aktiv werden und passende Ladevorrichtungen für Ihre Immobilie schaffen. Denn es handelt sich um eine Modernisierungsmaßnahme, sodass die Miete jährlich um 8 Prozent aus den Baukosten erhöht werden kann (§ 559 BGB). Der Wert der Immobilie wird gesteigert, was sich auf eine eventuelle Veräußerung positiv auswirkt.

Oft gestellte Fragen im Zusammenhang mit der Elektromobilität

Kann der Vermieter den Einbau einer Ladestation ablehnen und die Zustimmung dem Mieter nicht erteilen?

Unter bestimmten Umständen ja. Der Vermieter muss für die Ablehnung einen ausreichenden Grund haben. Prinzipiell gilt, dass die Interessen des Vermieters und des Mieters abgewogen werden sollen. Für den Vermieter kann ein sogenanntes Konservierungsinteresse von Bedeutung sein. Je größer der Eingriff in die Immobilie, desto gewichtiger ist das Interesse des Vermieters.

Finanzielle Interessen des Vermieters dürfen keine Rolle spielen, denn die Kosten für die gesamte Maßnahme trägt der Mieter. Außerdem kann der Vermieter eine Zusatzkaution einnehmen. Wenn durch die baulichen Änderungen eine gefahrenträchtige Situation oder ein baurechtswidriger Zustand geschaffen wird, dann hat der Mieter keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung.

Was muss der Mieter bei Einbau von Ladesäulen beachten?

Der Mieter muss sich an seinen Vermieter wenden, um eine Zustimmung für den Einbau von einer Ladeeinrichtung zu erhalten. Das Einverständnis des Eigentümers ist sowohl für die Installation als auch für den Strombezug notwendig. Da dies in der Regel mit dem Eingriff ins Gemeinschaftseigentum verbunden ist, muss der Vermieter sich mit dem Anliegen an die Wohnungseigentümergemeinschaft wenden und einen Antrag stellen. Dies erfolgt im Rahmen einer Eigentümerversammlung, in der eine Beschlussfassung erfolgen kann. Daher muss der Mieter damit rechnen, dass eine Genehmigung dauern kann. Der Mieter muss den Beschluss abwarten, bevor er eine Ladelösung installieren kann. Wenn der ein Haus mietet, kann dies wesentlich schneller erfolgen, denn der Vermieter benötigt nicht die Zustimmung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Viele Vermieter schätzen die Initiative und unterstützen ihre Mieter beim Umstieg auf die Nutzung eines umweltfreundlichen Elektrofahrzeugs. Letztlich wertet das Vorhandensein einer Ladeinfrastruktur für E-Autos auch die Immobilie auf. Eine eventuelle Kostenbeteiligung an den Installationskosten ist eine interessante Option. Beim sogenannten Betreibermodell investiert der Vermieter in die Zukunft und Nachhaltigkeit der Immobilie. Dabei stellt er die Ladeinfrastruktur für zukünftige Mieter zur Verfügung. Es ist damit zu rechnen, dass für die Immobilienwirtschaft die Ladeinfrastruktur in Gebäuden zukünftig Pflichtvoraussetzung wird.

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Das neue Gesetz zur Maklerprovision: Immobilienverkauf und Immobilienvermietung

Maklerprovision

Das neue Gesetz zur Maklerprovision: Immobilienverkauf und Immobilienvermietung

Wer zahlt die Maklerprovision laut dem neuen Gesetz? In diesem Artikel erhalten Sie umfassende Informationen rund um die Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 ist eine gesetzliche Neuregelung bezüglich der Maklerprovision beim Immobilienverkauf in Kraft. Bei Vermietung von Immobilien wird die Zahlung der Maklerprovision bereits seit Mitte 2015 im Rahmen des Bestellerprinzips gesetzlich umgesetzt.

Das Wichtigste zur Maklerprovision im Überblick

Für eine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit bei Verkauf oder Vermietung eines Immobilienobjekts, hat ein Makler Anspruch auf Entlohnung. Es handelt sich um ein Honorar, dass der Makler für seine erfolgreiche Arbeit bekommt. Immobilienmakler werden für den Verkauf, den Kauf oder die Vermietung eines Objektes beauftragt.

Bei Kaufimmobilien wird die Maklerprovision seit dem 23. Dezember 2020 zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt. Der Auftraggeber darf maximal die Hälfte der Provision an die andere Vertragspartei umlegen. Die Höhe der Provision ist beim Immobilienverkauf grundsätzlich frei verhandelbar. Je nach Region kann die Maklergebühr insgesamt zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer liegen. Der beurkundete Kaufpreis dient als Grundlage für die Berechnung der Maklergebühr. Die Vergütung ist nach Abschluss des Kaufvertrags also nach der Beurkundung beim Notar fällig.

Bei Vermietung von Immobilien gilt das Bestellerprinzip, das für eine einheitliche Regelung zur Zahlung der Maklercourtage bei Immobilienvermietung sorgt. Der Immobilienmakler wird von demjenigen bezahlt, der ihn beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter. Als Grundlage für die Berechnung der Maklercourtage dient die erzielte Monatskaltmiete.

Die Provisionshöhe bei Mietobjekten ist vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben. Meisten liegt sie bei zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, wenn der Vermieter den Makler mit der Vermietung der Immobilie beauftragt hat. Falls der Mieter den Makler mit der Immobiliensuche beauftragt, richtet sich die Provisionshöhe für den Mieter nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Das Gesetz schreibt eine eindeutige Obergrenze vor. Sie liegt bei 2 Monatskaltmieten plus die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Maklerprovision beim Immobilienverkauf

Der Immobilienmakler darf eine Provisionsrechnung stellen, sobald ein Kaufvertrag zustande kommt. Vor der neuen gesetzlichen Regelung war es den Vertragsparteien frei überlassen, wie sie die Provision zwischen den Parteien verteilen. Vor allem die Gepflogenheiten in dem jeweiligen Bundesland waren ausschlaggebend, wer provisionspflichtig war. In einigen Bundesländern war bereits eine Provisionsteilung üblich, in anderen Bundesländer war die Verkäufercourtage etabliert, in manchen Regionen eher die Käuferprovision.

Individuelle Lösungen bezüglich Provision bis 23. Dezember 2020

Der Auftraggeber und der Makler konnten bis 23. Dezember 2020 individuelle Vereinbarungen bezüglich der Provisionsteilung treffen. Der Käufer und der Verkäufer konnten je nach Situation mit dem Makler aushandeln, wie sie die Höhe der Maklercourtage für die Immobilienvermittlung aufteilen. Grundsätzlich war eine Innenprovision oder eine Außenprovision möglich. Bei der Vereinbarung einer Innenprovision stellt der Makler eine Rechnung für seine Dienstleistung ausschließlich an den Verkäufer. Wenn eine Außenprovision vereinbart wurde, hat der Immobilienkäufer die Kosten des Maklers vollständig gezahlt.

Die Aufteilung der Provision wurde immer von den Gepflogenheiten in dem jeweiligen Bundesland bestimmt. In sehr vielen Bundesländern ist es üblich, dass die Maklercourtage zwischen den Parteien hälftig verteilt wird.

Neuregelung der Provision ab dem 23. Dezember 2020

Ab dem 23. Dezember 2020 ist ein neues „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft getreten. Somit kommt es bei der Provisionsregelung zu einer Vereinheitlichung. Der Gesetzgeber begründet die Neuregelung damit, dass der Verkäufer und Käufer gleichermaßen von der Maklertätigkeit profitieren. Da die Immobilienpreise inklusive der Kaufnebenkosten vor allem in den Ballungsräumen stark gestiegen sind, sollten Käufer bei Immobilienkauf entlastet werden.

Dieses Gesetz regelt, wie die Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer erfolgen soll. Grundsätzlich gilt, wer den Makler zuerst beauftragt, darf maximal die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision auf die andere Vertragspartei übertragen. In der Praxis ist es meistens der Verkäufer, der den Makler mit der Vermittlung seiner Immobilie beauftragt. Somit muss er mindestens die Hälfte der Provision übernehmen. Der Rest der Provision darf der Makler von dem Käufer verlangen. Wenn beide sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen Vertrag mit dem Makler abschließen, müssen beide Parteien den gleichen Anteil an Provision zahlen. Wenn der Makler einen Preisnachlass bei der Provision dem Verkäufer gewährt, muss der Käufer davon gleichermaßen profitieren.

Diese neue gesetzlichen Regelung gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Als Verbraucher schließt der Käufer einen Vertrag, wenn er ein Einfamilienhaus (auch Doppelhaushälfte oder Reihenhaus), eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück zum eigenen privaten Gebrauch erwirbt. Aber auch wenn der Immobilienkäufer das Objekt zur privaten Vermietung kauft, handelt er als Verbraucher und darf maximal die Hälfte der Maklercourtage zahlen. In dem Fall, dass der Käufer eine Immobilie gewerblich erwirbt, kann die Maklerprovision frei verhandelt werden. Auch wenn der Käufer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück kauft, ist die Teilung der Maklercourtage von der neuen gesetzlichen Regelung nicht betroffen und kann ebenfalls frei verhandelt werden. Verbraucher, die ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims kaufen, sind von der Teilung der Provision ebenfalls nicht betroffen.

Wer ist ein Verbraucher?

Verbraucher ist jede natürliche Person, die einen Vertrag zu privaten Zwecken abschließt (§ 13 BGB). Im Gegensatz zu Verbrauchern steht der Unternehmer, der einen Vertrag aus gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit abschließt (§ 14 BGB).

Innen- oder Außenprovision bei Verkauf von Wohnimmobilien

Es ist aber auch möglich, dass nur eine Partei die volle Maklerprovision übernimmt. Der Makler und der Verkäufer können weiterhin eine reine Immobilienprovision vereinbaren. Das bedeutet, dass der Veräußerer die ganze Courtage übernimmt (z. B. sechs Prozent der Kaufpreissumme plus Mehrwertsteuer). Zulässig ist auch eine Käuferprovision, in dem der Käufer dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt. Der Makler muss das Kaufobjekt erst akquirieren und zum Zeitpunkt der Beauftragung nicht in seinem Objektbestand haben.

Höhe der Provision regional unterschiedlich

Der Gesetzgeber legt nicht genau fest wie hoch die Maklerprovision sein darf. Abhängig vom Bundesland und Region liegt die Provision zwischen drei und sieben Prozent zuzüglich der Mehrwertsteuer. Als Berechnungsgrundlage dient die notariell beurkundete Kaufpreissumme. In Bayern liegt die Provision üblicherweise bei insgesamt 7,14 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Sie wird hälftig zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geteilt. Somit beträgt die Provision 3,57 % für beiden Seiten.

Kaufnebenkosten bei Immobilienkauf

Bei der Finanzierung sollten Kaufinteressenten nicht nur den Immobilienpreis im Auge haben, sondern auch die Kaufnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, den Notargebühren und der Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Umständen gemindert werden. Hier erfahren Sie dazu mehr.

Maklerprovision bei Vermietung

Bis Juni 2015 gab es keine gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Maklerprovision. In angespannten Wohnungsmärkten und bei gut nachgefragten Immobilienobjekten wurden die Maklerkosten von den Mietinteressenten getragen. Bei schwer vermietbaren Objekten hat der Besitzer den Maklerlohn übernommen. Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnimmobilien das Bestellerprinzip. Die Partei, die den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis bedeutet es, dass die Maklerprovision meistens von dem Vermieter bezahlt wird, wenn er den Makler beauftragt hat. 

Es ist nicht zulässig die Provision auf den Mieter nachträglich umzulegen. Das Wohnungsvermittlungsgesetzt (WoVermittG) schützt Mieter vor einer unangebrachten Umlegung der Provisionskosten, indem es Entgeltvereinbarungen für unwirksam erklärt, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen. Falls also der Mieter eine Ablöse für vorhandene Gegenstände zahlen sollte, darf die Ablöse nicht mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert des Einrichtungsgegenstandes liegen. Wenn ein Mieter eine Maklerprovision zu Unrecht gezahlt hat, hat er insgesamt 3 Jahre Zeit, die Provision zurückzufordern.

Provisionshöhe bei Vermietung

Wenn der Mieter einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt, ist die maximale Höhe der Provision gesetzlich geregelt. Sie darf laut WoVermittG maximal zwei Monatskaltmieten zuzüglich der geltenden Mehrwertsteuer betragen. Mit dem Vermieter darf der Immobilienmakler die Provisionshöhe über die Vermittlung der Wohnräume frei verhandeln. Als Grundlage für die Vergütung gilt in der Regel die Monatskaltmiete. Der Mietinteressent muss nach Abschluss des Mietvertrags keine Provision, denn der Makler wird für seine Arbeit von dem Vermieter vergütet.

Gewerbeimmobilien und die Provisionshöhe

Die Höhe der Maklercourtage ist bei Gewerberäumen grundsätzlich frei verhandelbar. Gesetzliche Vorgaben in Bezug auf die Provisionshöhe sind weder bei Vermieter noch bei Verkauf vorhanden.

Vermietung von Gewerbe

Bei Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Wie die Maklercourtage bei Vermietung von Gewerbeimmobilien aufgeteilt wird, hängt von der Immobilie ab, von der Lage und der Nachfragen ab. Vielfach wird die Provision gänzlich vom Vermieter übernommen. Außerdem dienen die Gepflogenheiten der jeweiligen Bundesländer als Orientierung für die Gestaltung der Provision. Bei sehr hoher Nachfrage kann die Provision zwischen dem Vermieter und dem Mieter aufgeteilt werden oder gänzlich auf den Mieter umgelegt werden. Der Mieter hat die Möglichkeit die Maklerkosten für die Immobilienvermittlung steuerlich abzusetzen.

Die Höhe der Maklergebühr variiert bei Gewerbeimmobilien. Je länger die Laufzeit des Gewerbemietvertrags, desto höher die Maklervergütung. Wenn ein Mietvertrag bis zu fünft Jahren abgeschlossen wird, so beträgt die Provision drei Monatsmieten. Bei einer längeren Laufzeit vier Monatsmieten. Die für Berechnung der Courtage kann die Bruttomonatsmiete (Kaltmiete inkl. Nebenkosten) oder Nettomonatsmiete (Kaltmiete ohne Nebenkosten) zugrunde gelegt werden.

Immobilienverkauf von Gewerbe

Wer die Maklercourtage beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie zahlt, hängt davon ab in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. In manchen Ländern wird die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer verteilt. Bei Gewerbeobjekten ist die Höhe des Maklerlohns frei verhandelbar. Nach Bürgerlichem Gesetzbuch dürfen keine überhöhten Kosten auf den Auftraggeber zukommen (s. Wucherverbot). Die Prüfung ob Wucher vorliegt, wird am Verhältnis von vereinbarter und üblicher Gebühren beurteilt (BGH, Az.: : IX ZR 121/99)

Kann die Maklerprovision verhandelt werden?

Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer über die Höhe der Courtage mit dem Immobilienmakler bei Verkaufsobjekten sprechen. Dies muss aber vor dem Kaufvertragsabschluss verhandelt werden. Nach der notariellen Beurkundung ist es nicht mehr möglich.

Immobilien in Ballungsräumen sind stark nachgefragt. Kaufinteressenten, die bereit sind die volle Provision zu zahlen, werden in der Regel Vorzug erhalten. Wenn das Kaufobjekt schwer zu vermitteln ist, kann ein Preisnachlass eher erzielt werden. Bei der Vermietung ist die Maklerprovision so gut wie nie verhandelbar, denn meistens werden gerade die Kosten des Maklers gedeckt.

Wie wird ein Maklervertrag abgeschlossen?

Für alle Beteiligten ist es wichtig zu wissen, wie ein Maklervertrag abgeschlossen werden sollte. Bei Mietobjekten muss der Vertrag inklusive einer klaren Provisionsvereinbarung grundsätzlich in Textform abgeschlossen werden (s. 2 WoVermittG). Dies kann per Brief, E-Mail, SMS oder Fax erfolgen. Aufgrund einer mündlichen oder telefonischen Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Makler entsteht kein Anspruch auf einen Maklerlohn.

Bei Verkaufsobjekten war es vor dem 23. Dezember 2020 grundsätzlich möglich einen Maklervertrag auch stillschweigend zu vereinbaren. Dies erfolgte durch sog. konkludentes, also schlüssiges Verhalten. Obwohl dies gesetzlich möglich war, haben wir immer alle Kaufinteressenten über die Courtage sowohl mündlich als auch schriftlich informiert und eine Zustimmung gefordert. Denn es war stets wichtig die Interessenten über alle Kosten klar zu informieren, die im Zusammenhang mit dem Kauf der betreffenden Immobilie entstehen.

Ab dem 23. Dezember 2020 verlangt das Gesetz, dass der Maklervertrag in Textform formuliert werden muss, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (inkl. Doppelhaushälften und Reihenhäuser) an einen Verbraucher vermittelt wird. In dem Vertrag muss die Höhe der Courtage angegeben werden. Der Makler muss also einen Vertrag in Textform mit dem Verkäufer und den Kaufinteressenten abschließen. Dabei sind folgende schriftliche Formen möglich: E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. Mündliche Vertragsabschlüsse oder konkludentes (schlüssiges) Handeln sind nicht mehr möglich.

Im gewerblichen Rahmen sind Vertragsabschlüsse und Provisionsvereinbarung weiterhin per Handschlag oder durch sonstiges schlüssiges Verhalten grundsätzlich erlaubt. Wir verwenden aber auch bei Vermittlung von Gewerberäumen ausschließlich Maklerverträge in Textform, um für alle Klarheit zu schaffen. Somit bildet der jeweilige Maklervertrag inklusive der Provisionsvereinbarung die Basis für den Provisionsanspruch, wenn das Objekt erfolgreich vermittelt wird. Die Rechnungsstellung erfolgt, nachdem der Immobilienkaufvertrag beim Notar abgeschlossen wurde.

Somit schließt der Immobilienmakler nicht nur mit dem Verkäufer oder Vermieter bei Beauftragung einen Maklervertrag ab. Sondern es kommt auch zwischen dem Makler und Immobilieninteressenten ein Maklervertrag zustande, wenn der Interessent eine angebotene Immobilie besichtigen möchte und die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert. In der Praxis schließen wir auch mit Kaufinteressenten einen Maklervertrag in Textform ab, sobald sie näheres Interesse an einer Immobilie haben. In dem Vertrag wird der Interessent über die Provisionsregelung klar und verständlich informiert. Wenn das Maklerhonorar sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer gezahlt wird, handelt es sich um eine Doppeltätigkeit. Dabei sorgt der Makler dafür, dass die Interessen von beiden Parteien berücksichtigt werden.

Provisionsanspruch und die Zahlung der Maklerprovision

Der Makler kann erst dann seine Provisionsforderung stellen, wenn er seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat. Das bedeutet, dass je nach Auftrag ein Kaufvertrag, Pachtvertrag oder Mietvertrag unterzeichnet sein muss (§ 652 BGB). Außerdem muss die Maklertätigkeit ursächlich für das Zustandekommen des Vertrags sein. Praktisch bedeutet es zum Beispiel, dass der Kaufinteressent über das Objekt von dem Makler erfährt, mit ihm eine Besichtigung durchführt oder Vertragsverhandlungen über den Makler laufen.

Wenn der Eigentümer des Immobilienobjekts selbst einen Käufer gefunden hat, entsteht dadurch in der Regel kein Provisionsanspruch. Allerdings kommt es darauf an, welche Auftragsform der Immobilieneigentümer mit dem Makler abgeschlossen hat. Denn bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist der Eigentümer verpflichtet, private Immobilieninteressenten an den Makler weiterzuleiten. 

Als seriöse Makler arbeiten wir bei unserer Vermittlungstätigkeit ausschließlich mit qualifizierten Alleinaufträgen. Dies bringt Vorteile sowohl für den Eigentümer als auch für die Immobilieninteressenten. Der Verkäufer profitiert davon, dass wir uns mit voller Kraft für die erfolgreiche Vermarktung seiner Immobilie einsetzen und die Diskretion gewahrt wird. Interessenten wissen genau, wer Ansprechpartner ist, wenn sie ein ernsthaftes Interesse an dem Immobilienobjekt haben. Sie können sicher sein, dass die Immobilie noch nicht reserviert ist und sie ihre Zeit nicht verschwenden. Außerdem sind Überschneidungen bei Besichtigungsterminen ausgeschlossen. Ernsthafte Interessenten achten generell darauf, dass der Immobilienmakler einen Alleinauftrag hat.

Wenn der Immobilienmakler seine Pflichten und alle Vorschriften erfüllt hat, darf er den vereinbarten Honorar in Rechnung stellen.

Kann die Vermittlungsgebühr steuerlich abgesetzt werden?

Unter bestimmten Umständen darf der Auftraggeber die bezahlte Maklerleistung von der Steuer absetzen. Vermieter können die Kosten für den Immobilienmakler genauso wie viele weitere Ausgaben rund um die Mietwohnung als Einkommens-mindernd bei dem Finanzamt geltend machen. Auch Mieter können den Vermittlungshonorar als Werbungskosten steuerlich absetzen, wenn der Umzug beruflich erforderlich war oder wenn sie eine Zweitwohnung aus beruflichen Gründen benötigen.

Immobilienbesitzer können die Maklerkosten steuerlich geltend machen, wenn aus dem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn resultiert. Dies ist zum Beispiel bei vermieteten Immobilien der Fall, wenn sie vor dem Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft werden. Die Maklergebühr zählt zu den Anschaffungsnebenkosten, die mit dem Hauskauf oder Wohnungskauf verbunden sind. Wenn der Käufer die Immobilie selbst bewohnt, kann er die Maklercourtage nicht absetzen. Wenn er die Immobilie jedoch vermietet, kann die Käufercourtage steuerlich abgeschrieben werden.

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Frohe Ostern 2022

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Immobilienmakler München Rogers

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  • Seit 2004 vermitteln wir erfolgreich Wohnungen, Häuser und Grundstücke in München.
  • Alle unsere Kunden erhalten individuelle und persönliche Beratung.
  • Wir kennen den Münchner Immobilienmarkt sehr gut und Sie profitieren von unserem Wissen außerordentlich.
  • Mit uns erzielen Sie schnell und sicher den best möglichen Preis für Ihre Immobilie.
  • Es erwartet Sie ein echter Service: offen, transparent und erfolgsorientiert.
  • Sehr gerne nehmen wir uns Zeit für Ihre Fragen und Anliegen. Auf Ihre Kontaktaufnahme freuen wir uns.
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Happy New Year 2021

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Wir haben das ereignisreiche Jahr 2020 hinter uns und sind bereit 2021 mit offenen Armen zu begrüßen.

Wir wünschen Ihnen frohe Weihnachten, ganz viel Liebe, Freude und Glück sowie ein gutes neues Jahr mit bester Gesundheit.

Herzliche Grüße
Katerina & Thomas Rogers

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Der Energie­ausweis ist Pflicht für Verkauf und Vermietung

Energieausweis Verkauf Vermietung

Der Energie­ausweis ist Pflicht für Verkauf und Vermietung

Der Energieausweis ist ein Dokument, welches unter standardisierten Normungsrandbedingungen ausgestellt wird. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität von Bestandsgebäuden oder über energetische Anforderungen bei Neu- und Ausbauten sowie Sanierungsmaßnahmen. Damit ermöglicht der Energieausweis den Vergleich der Energiekosten einzelner Gebäude.

Mieter oder Kaufinteressenten können den Energiekosten- und Heizungskostenbedarf für die Zukunft besser einschätzen. Für den Hauseigentümer ergibt sich bei energieeffizienten Gebäuden ein höherer Marktwert. Bei Gebäude mit schlechteren Werten bietet der Energieausweis die Möglichkeit, sich eine Schwachstellenanalyse oder eine Energieberatung einzuholen. Der Energieausweis besitzt eine Gültigkeit von zehn Jahren.
Mieter oder Kaufinteressenten können den Energiekosten- und Heizungskostenbedarf für die Zukunft besser einschätzen. Für den Hauseigentümer ergibt sich bei energieeffizienten Gebäuden ein höherer Marktwert. Bei Gebäude mit schlechteren Werten bietet der Energieausweis die Möglichkeit, sich eine Schwachstellenanalyse oder eine Energieberatung einzuholen. Der Energieausweis besitzt eine Gültigkeit von zehn Jahren.

Für alle Vermieter und Verkäufer wird der Energieausweis ab 2013 zur Pflicht. Der Ausweis sollte nicht erst bei Nachfrage vorgelegt werden. Die EU-Richtlinien schreiben vor, dass der Energiekennwert bei kommerziellen Anzeigen genannt werden muss. Die Richtigkeit der Angaben im Energieausweis wird künftig stichprobenartig von Experten geprüft. Bei Nichteinhaltung der Vorgaben droht den Vermietern oder den Verkäufern ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro.

Der Energieausweis kann verbrauchsorientiert oder bedarfsorientiert ausgestellt werden. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis werden die ausgewerteten Daten über die sogenannte Energieverbrauchskennzahl ermittelt. Dieses erfolgt in der Regel über die Heizkosten- und Energieabrechnungen oder durch Verbrauchsmessungen. Da der Verbrauch von Nutzer zu Nutzer unterschiedlich ist und vielen Einflüssen, wie Klima und Lage des Gebäudes unterliegen, kann die Energieverbrauchskennzahl erheblich vom realen Verbrauch der zukünftigen Bewohner abweichen. Der Energieverbrauch muss mindestens 36 Monate erfasst und witterungsbereinigt werden, und wird dann zu einem Durchschnittswert erfasst.

Der bedarfsorientierte Energieausweis erfasst die energetisch bewerteten Daten des Gebäudes, wie Außenwände, Fenster, Dachflächen, Bodenplatte, alle Außenbauteile und die Anlagentechnik. Mithilfe von Software und Simulation werden diese Daten unter einheitlichen Randbedingungen ausgewertet und die Energiebedarfskennzahl errechnet. Mit diesem Energieausweis lassen sich Gebäude und Wohnungen besser vergleichen. Er ist nicht abhängig vom individuellen Verbrauch der Bewohner.

Viele energiebewusste Hauseigentümer haben schon in Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie investiert. Der Strom, der damit erzeugt wird, muss im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang zum Gebäude stehen und vorrangig im Gebäude selbst genutzt werden. Nur dann kann er in die Berechnungen aufgenommen und vom Energiebedarf abgezogen werden. Grundsätzlich gilt, je geringer die Energiekennzahl ist, desto energieeffizienter ist das Gebäude und umso geringer sind die zu erwartenden Energie- und vor allem Heizungskosten.

Momentan existieren noch enorme Qualitätsunterschiede beim Ausstellen des Energieausweises. Die Ausstellungsberechtigung für Baumaßnahmen ist zwar klar im Baurecht der Bundesländer und für Bestandsgebäude bundeseinheitlich geregelt, wird aber in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedlich behandelt. Je nach Bundesland erbringen die Voraussetzungen zu Ausstellung des Energieausweises Sachverständiger, Architekten oder der Handwerker. Einige Ausweise sind sogar online zu erhalten. Dabei wird die Ausstellung des Energieausweises von der Selbstauskunft des Hauseigentümers abhängig gemacht. Ob der Energiekennwert den Tatsachen entspricht, lässt sich dann nur noch durch Kontrolle eines Experten nachvollziehen.

Immobilienbewertung München

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  • Geeignet für Eigentümer, Verkäufer und Käufer.

Für die Vermietung und den Verkauf ist die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen in der Energieeinsparverordnung geregelt. Für die Ausstellung eines Energieausweises existieren keine einheitlichen Vergütungssätze. Je nach Aufwand bei der Datenerfassung muss der Preis vereinbart werden. Für die Zusammenstellung verwertbarer Verbrauchsmessungen liegt der Hauptaufwand beim Energieverbrauchsausweis beim Hauseigentümer.

Beim bedarfsorientierten Energieausweis ist der Aufwand zur Erfassung und Verarbeitung wesentlich größer. Wer aber ein zuverlässiges und genaues Ergebnis bei den Bemessungen haben möchte, sollte darauf achten, dass die Daten so genau wie möglich sind und qualifizierte Ausweisaussteller bevorzugen. Diese findet man zum Beispiel über Energieagenturen, Verbraucherzentralen, Verbänden und Ausstellerlisten bei den Kammern. Letztendlich haben wir alle etwas von den Energieeinsparungen. Ob Mieter oder Vermieter, Käufer oder Verkäufer, Kommunen oder Staat und nicht zu vergessen, unsere schöne zu erhaltende Umwelt.

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Immobiliennachfrage Puchheim

Nachfrage nach Immobilien in Puchheim

Puchheim ist eine wachsende und prosperierende Gemeinde. Sie liegt nur wenige Kilometer westlich von München und bietet eine hervorragende Infrastruktur sowie ein umfassendes Freizeitangebot.

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