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Der Kauf einer Immobilie gehört zu den wichtigsten und weitreichendsten Entscheidungen, die man treffen kann. Deswegen möchten wir Ihnen den Inhalt eines Kaufvertrags verständlich machen. In diesem Artikel werden zunächst einige allgemeine Informationen zum Kaufvertrag erläutern. In weiteren Artikeln werden wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen, im Einzelnen werden es sein: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.


ALLGEMEINE INFORMATIONEN ZUM GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG

Grundsätzlich wird zwischen 2 Erwerbsarten unterschieden, und zwar zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb. Zu dem entgeltlichem Erwerb wird zum Beispiel. der Kaufvertrag, Tauschgeschäft, Erbbaurecht, freiwillige Grundstücksversteigerung, Immobilienleasing, aber auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung, Enteignung, Baulandumlegung gezählt. Zu dem unentgeltlichem Erwerb gehört beispielsweise die Schenkung oder der Erbfall.

Im folgendem Artikel wird oft der Begriff Grundstückskaufvertrag verwendet. Dabei kann das Grundstück bebaut oder auch unbebaut sein. In dem Vertrag wird immer näher beschrieben was genau veräußert wird. Im rechtlichen Sinne ist der Grundstückskaufvertrag ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. Dabei verpflichtet sich der Verkäufer dem Käufer das Eigentum am Grundstück zu verschaffen und das Grundstück zu übergeben. Auf der anderen Seite verpflichtet sich der Käufer den vereinbarten Kaufpreis rechtzeitig und vollständig zu bezahlen  und die Immobilie abzunehmen. Damit der Eigentumsübergang erfolgen darf, bedarf es nach deutschem Recht zusätzlich noch die Einigung über den Eigentumsübergang, die bei Grundstücken “Auflassung” genannt wird. Des Weiteren ist eine Grundbucheintragung notwendig.


WELCHE FORM MUSS EIN GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG HABEN?

Damit eine Immobilie verkauft bzw. gekauft werden kann, bedarf es notarielle Beurkundung. Der Notar setzt nach Angaben des Käufers und Verkäufers einen Kaufvertragsentwurf auf, die dann bei einem gemeinsamen Termin vorgelesen und von allen Beteiligten unterschrieben. Die notarielle Beurkundung hat mehrere Funktionen. Sie sollte den Käufer und Verkäufer vor unüberlegten und übereilten Grundstücksgeschäften schützen. Weiterhin ist die beratende Funktion des Notars wichtig, er sollte sicher stellen, dass der Wille des Käufers und Verkäufers richtig, vollständig und rechtswirksam niedergelegt wird.  Der Kaufvertrag wird somit zu einer notariellen Urkunden, die amtlich verwahrt wird und dadurch auch eine Beweisfunktion erfüllt.

Notare müssen also unabhängig und unparteiisch sein. Die Notare werden deswegen durch die zuständigen Ministerien in den jeweiligen Bundesländern in ein öffentliches Amt für die Beurkundung von Rechtsvorgängen bestellt. Die Kosten für die Beurkundung sind einheitlich.


GESETZLICHE FRISTEN

Notare müssen darauf achten, dass bei Grundstückskaufverträgen, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher abgeschlossen werden, der Verbraucher den Vertragstext mindesten 14 Tage vor der Beurkundung vorgelegt bekommen hat. Das muss beispielsweise immer der Fall sein, bei Immobilien von Bauträgern verkauft werden und an Privatpersonen gekauft werden. Der Gesetzgeber möchte sicher stellen, dass der Verbraucher ausreichend Zeit hat, sich mit dem Vertragsinhalt auseinander zu setzen und somit auch die Möglichkeit hat sich umfassend beraten zu lassen.

Wenn der Verkäufer jedoch eine Privatperson ist und der Käufer ebenfalls, ist keine 14-Tage-Frist gesetzlich vorgeschrieben. Aber natürlich ist es sinnvoll, sich für den Kaufvertrag ausreichend Zeit zu nehmen, bevor man die eigentliche notarielle Beurkundung stattfindet.


WICHTIGE HINWEISE

Vollständigkeitshalber sollte darauf hingewiesen werden, dass auch Nebenanreden und wesentliche nachträglich Abänderungen beurkundet werden müssen. Sonst riskiert man, dass der Vertrag nichtig wird.

Was der Inhalt des Kaufvertrags anbelangt, hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit.


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Autor: Katerina Rogers

Immobilienmakler Katerina Rogers ist auf den Verkauf und die Vermietung von Häusern und Wohnungen in München spezialisiert. Sie schreibt regelmäßig über die Immobilienpreise und Mietpreise in München und Umland sowie andere Themen, die für Immobilienverkauf & Immobilienvermietung wichtig sind. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland.

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