Wann erhält der Verkäufer die Kaufsumme?

Bei jedem Haus- beziehungsweise Immobilienkauf ist die Überweisung der Kaufsumme ein essenziell bedeutender Schritt. Erst wenn das Geld tatsächlich gezahlt wurde, geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Entsprechend wichtig ist das Thema Fälligkeit im Zuge des Immobilienkaufs.

Gerade weil die Summen in der Regel sehr hoch ausfallen, sollten sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ein genaues Auge auf diesen Aspekt haben. So gilt es für den Verkäufer sicherzustellen, dass die gesamte vereinbarte Summe auf seinem Konto eingeht. Im Gegenzug möchte der Käufer die Zahlung erst dann leisten, wenn wirklich sichergestellt ist, dass er die Immobilie auch tatsächlich erhält. Genau an dieser Stelle kommt der notarielle Kaufvertrag ins Spiel, in dem alle notwendigen Bedingungen festgehalten werden.

Fälligkeit des Kaufpreises

BHaben sich Käufer und Verkäufer auf ein Immobiliengeschäft geeinigt, steht im nächsten Schritt der Besuch bei einem Notar an. Dieser setzt einen Kaufvertrag auf, wobei nicht nur die Kaufsumme festgehalten wird, sondern auch die Voraussetzungen, die für eine Fälligkeit erfüllt werden müssen.

Dies umfasst in der Regel zunächst einmal alle eventuell notwendigen Genehmigungen. Um welche es sich dabei genau handelt, kommt immer auf den konkreten Fall an. Ist einer der beiden Vertragspartner beispielsweise minderjährig, wird eine Zustimmung des Vormundschaftsgerichts benötigt. bei bestimmten geplanten Sanierungsmaßnahmen kann dagegen die Zustimmung der Stadt oder Gemeinde notwendig sein.

Weiterhin muss eine sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung) vorliegen. Dabei handelt es sich um einen Eintrag im Grundbuch, der sozusagen das Gebäude für den Käufer reserviert. Der Verkäufer wird praktisch gesperrt, sodass er die Immobilie nicht gleichzeitig an mehrere Personen verkaufen kann. Zuvor muss zudem sichergestellt sein, dass kein Vorkaufsrecht vorliegt beziehungsweise das auf ein solches verzichtet wurde, wenn eine andere Partei das Recht hätte, zuerst die Immobilie zu kaufen.

Bestehen noch Alt-Grundschulden oder eine Hypothek, dass muss der Notar darüber hinaus eine sogenannte Löschbewilligung der Banken einholen. Die jeweiligen Kreditinstitute sind im Grundbuch festgehalten. Ist auch dieser Punkt geklärt, dann sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt. Nun werden beide Seiten von dem Notar informiert, wobei der Käufer eine Fälligkeitsmitteilung erhält. Dieser muss nun innerhalb der im Kaufvertrag festgeschrieben Frist die Kaufsumme überweisen.

Im gleichen Zuge fallen oft auch eine Reihe von Nebenkosten an, die vom Käufer ebenfalls beglichen werden müssen. Das Honorar für den Notar ist in der Regel sofort mit dem Erhalt des Kaufvertrages zu zahlen. Die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch sind typischerweise nach vier bis sechs Wochen fällig.

Fälligkeit von Steuern und Courtagen

Neben dem Kaufpreis sind bei Immobiliengeschäften auch Steuern und nicht selten Courtagen zu zahlen. Auch hier lohnt es sich, einen Blick auf die Fälligkeit zu werden. Im Falle der Grunderwerbssteuer gilt eine Zahlungsfrist von einem Monat. Typischerweise erhalten Immobilienkäufer den Bescheid rund sechs bis acht Wochen, nachdem der Kaufvertrag beurkundet wurde. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer sollte in jedem Falle rechtzeitig erfolgen. Erst wenn diese und der Kaufpreise beglichen wurden, nimmt der Notar die Umschreibung des Eigentums und eine eventuelle Löschung der vorherigen Grundschuld vor. Auch wenn es bis zur Umschreibung des Grundbuches etwas dauern kann, ist der neue Eigner bereits mit der Zahlung des Kaufpreises und dem damit verbundenen Übergang der Immobilie für diese verantwortlich.

Zusätzlich zur Grunderwerbssteuer fallen mitunter Courtagen für Makler an. Die Fälligkeit beginnt, mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Wie und wann die Maklerprovision bezahlt wird, hängt anschließend von den genauen Abmachungen zwischen Makler und Käufer beziehungsweise Verkäufer ab.

Welche Alternativen zur vollen Zahlung existieren?

Abgesehen von der vollen Zahlung der Kaufsumme als Einmalpreis gibt es auch die Möglichkeit, Immobilienverkäufe über ein Darlehn zu realisieren. Je nach Art sind hier ebenfalls unterschiedliche Fälligkeiten möglich. Bei dem bekannten Annuitätendarlehen erfolgt die Rückzahlung über die gesamte Laufzeit in typischerweise monatlichen Raten. Alternativ gibt es auch endfällige Darlehen, bei denen die gesamte Summe am Ende der Laufzeit auf einmal zurückgezahlt werden muss. Im Falle von Darlehen überweist die Bank in der Regel das Geld direkt an den Verkäufer, wobei hier die oben genannten vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen.

Eine weitere Alternative ist zudem der Kauf auf Rentenbasis. Dabei handelt es sich um eine Finanzierungsform, bei der im Vorfeld als Kaufpreis eine monatliche Zahlung festgelegt wird, welche der Käufer bis an das Lebensende des Verkäufers an diesen zahlt. In diesem Falle wird die Fälligkeit der monatlichen Zahlungen im Vertrag festgehalten.

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