Spekulationssteuer

Immobilien­verkauf und Spekulations­steuer

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss an Vieles denken. Dabei wird oft vergessen, dass auch das Finanzamt einen genauen Blick auf den Immobilienverkauf wirft. Gegebenenfalls muss die sogenannte „Spekulationssteuer“ abgeführt werden. Abhängig vom Immobilienpreis und persönlichem Steuersatz kann das recht teuer werden – daher lohnt es sich, schon vor dem Immobilienverkauf genau hinzusehen. Dabei lässt sich durchaus die Höhe der Spekulationssteuer beeinflussen, wenn man geschickt vorgeht.

Fälligkeit

Die Spekulationssteuer wird grundsätzlich fällig, wenn eine Privatperson „Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften“, wie zum Beispiel durch den Verkauf einer Immobilie, erzielt. Wie so oft im Steuerrecht sollte man auf Details achten. Denn die Besteuerung der Gewinne durch den Immobilienverkauf erfolgt nur dann, wenn tatsächlich die Absicht zur Gewinnerzielung vorliegt. Das heißt mit anderen Worten: Wenn Privatpersonen Immobilien kaufen und verkaufen, wird die Steuer nur fällig, wenn die Absicht zur Gewinnerzielung im Vordergrund steht.

Vor diesem Hintergrund ist auch der Name der Steuer zutreffend, der sich im Volksmund eingebürgert hat: Die Spekulationssteuer muss bezahlt werden, wenn man mit Immobilien spekuliert. Dabei hat der Gesetzgeber relativ einfach und klar festgelegt, wann das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht bzw. einer Spekulation ausgehen kann und folgerichtig die Steuer zu zahlen ist.

Für die Spekulationssteuer gilt eine 10-Jahre-Frist

Das wichtigste Kriterium hinsichtlich der Spekulationssteuer bezieht auch den Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass bei sehr kurzen Zeiträumen die Spekulation und die Absicht, einen Gewinn zu erzielen, im Vordergrund stehen. Grundsätzlich gilt: Erfolgt der Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wird das Geschäft als Spekulation gewertet: Es muss die Spekulationssteuer bezahlt werden. Wer diese 10-Jahres-Frist beachtet, kann durchaus Steuer sparen.

Wenn beispielsweise das Objekt vor neun Jahren gekauft wurde, kann es durchaus ratsam sein, mit dem Immobilienverkauf ein Jahr zu warten, damit die Frist überschritten wird. In vielen Fällen kann es also sinnvoll sein, lieber den Verkauf noch ein wenig aufzuschieben.

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Keine Spekulationssteuer bei selbst genutzten Immobilien

Viele Menschen investieren in Immobilien, um im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu wohnen. Veränderte Lebensumstände, eine Trennung oder ein beruflicher Wechsel machen jedoch oft den Immobilienverkauf notwendig. Natürlich wäre es in diesen Fällen nicht angemessen, eine Spekulation zu unterstellen und den Verkäufer der Immobilie mit der Spekulationssteuer zu belasten.

Konkret schreibt der Gesetzgeber vor, dass bei selbst genutzten Immobilien keine Steuer abzuführen ist – auch wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Bei Immobilien, die innerhalb der 10-Jahres-Frist teils vermietet und, teils selbst genutzt wurden, gilt folgende Regel: Verkäufer sind von der Spekulationssteuer befreit, wenn sie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf die Immobilie selbst bewohnt haben. Bei Immobilien wiederum, die aus mehreren Wohneinheiten bestehen, von denen eine Wohnung selbst genutzt wurde, wird nur für den Teil Spekulationssteuer fällig, der an Dritte vermietet wurde.

Höhe der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer errechnet aus der Höhe des Gewinns, der durch den Immobilienverkauf erzielt wurde, und dem persönlichen Steuersatz. Grundsätzlich wird dabei der Gewinn aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis errechnet. Doch Vorsicht: Auch Abschreibungen, die bei vermieteten Immobilien gelten gemacht wurden, erhöhen den Wert der Immobilie und sind dabei bei der Festsetzung der Spekulationssteuer zu berücksichtigen.

Umgekehrt lässt sich der Gewinn – und damit die Höhe der Spekulationssteuer – mindern, wenn vor dem Immobilienverkauf einig Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Die Kosten dafür können auf die Steuer angerechnet werden. Das lohnt sich durchaus. Denn in vielen Fällen lässt sich mit einigen Schönheitsreparaturen gleichzeitig der Verkaufspreis steigern.

Ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf bestimmt, wird dieser Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein Beispiel: Wer eine Immobilie für 100.000 EUR kauft und für 120.000 EUR verkauft, hat ohne Berücksichtigung von Abschreibungen und Schönheitsreparaturen einen Gewinn von 20.000 EUR erzielt. Unterliegt der Verkäufer einem persönlichen Steuersatz von 40 %, werden folglich 8.000 EUR Spekulationssteuer fällig.

Maklerkosten senken Steuerlast

Wer übrigens einen Makler beauftragt, kann die dadurch entstehend steuermindernd auf den Gewinn durch den Immobilienverkauf anrechnen.
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