Möchten Sie Ihr Grundstück in München oder Umland verkaufen?

Der Verkauf von einem Grundstück sollte gut überlegt und vorbereitet werden. Bevor Ihr Grundstücksverkauf zum Erfolg wird, sind wichtige Punkte zu beachten.

Vorbereitung für Ihr Grundstücksverkauf

Eine gute Vorbereitung bildet das Fundament für einen reibungslosen und erfolgreichen Grundstücksverkauf. Unterschätzen Sie diese wesentlich Phase nicht. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um alle Informationen und Dokumente zu Ihrem Grundstück zusammen zu tragen. Nachfolgend haben wir Ihnen eine Übersicht der benötigten Unterlagen zusammengestellt und bei welcher Behörde Sie diese erhalten.

Benötigte Unterlagen und die zuständige Behörte

  • Lageplan bei Bauordnungsamt
  • Liegenschaftskarte bzw. Flurkarte bei Bezirksamt
  • Bebauungsplan bei Bauordnungsamt
  • Baulastenverzeichnis bei Bezirksamt
  • Grundbuchauszug bei Grundbuchamt

Welche Bedeutung hat der Bebauungsplan für den Verkauf?

Bei der Beschaffung von den Unterlagen für Ihr Grundstücksverkauf sollten Sie Kontakt mit dem Bauordnungsamt aufnehmen und sich erkundigen, ob ein Bebauungsplan vorliegt. Folgende Informationen können Sie dem Bebauungsplan entnehmen:

  • In welcher Art und Weise ist es möglich Grundstücke zu bebauen. Das beinhaltet zum Beispiel Bestimmungen über die Höhe und Dichte der Bebauung.
  • Welche Nutzung ist für frei zu haltenden Flächen möglich.
  • Auch baugestalterische Vorschriften können im Bebauungsplan beinhaltet sein, die zum Beispiel die Dachform, Dachneigung oder äußere Form der Bauten betreffen.

Den richtigen Grundstückswert ermitteln, um den besten Kaufpreis zu erzielen

Eine der zentralen Fragen beim Grundstücksverkauf ist: Wie viel ist mein Grundstück wert? Es ist wichtig, sich mit dieser Frage ausführlich zu beschäftigen, denn die Antwort darauf hat weitreichende Konsequenzen. Wenn Sie den Kaufpreis zu niedrig ansetzen, verschenken Sie bares Geld. Bieten Sie das Grundstück zu einem viel zu hohen Kaufpreis, wird Ihr Grundstück zu lange auf dem Markt sein und kein Käufer wird bereit sein Ihr Grundstück zu kaufen. Sie müssen den Preis korrigieren und die Gefahr ist groß, dass Sie nicht den höchst möglichen Kaufpreis für Ihr Grundstück erzielen. Der Wert eines Grundstücks wird von vielen Faktoren beeinflusst:

  • Grundstücksart, bzw. Nutzung des Grundstücks: Die Nutzung des Grundstücks hat eine große Auswirkung auf seinen Wert. Grundstücke, die zum Bauerwartungsland gehören, können nicht gleich bebaut werden, aber eine bauliche Nutzung ist naher Zukunft absehbar. Diese Grundstücke erzielen nicht so hohe Kaufpreise, als es bei baureifen Grundstücken der Fall ist. Trotzdem ist Bauerwartungsland für viele Käufer eine sehr erstrebenswerte Option. Diese Grundstücke werden oft vor allem von Investoren und Bauträgern erworben.
  • Wie sieht es mit der Erschließbarkeit Ihres Grundstücks aus? Ein erschlossenes Baugrundstück verfügt über Zufahrtswege, Anliegerstraßen oder Fußwege, die Versorgungsleitungen wie Strom, Wärme, Gas, Trinkwasser sowie die Abwasserbeseitigung (Kanalisation).
  • Der Bodenrichtwert ist für die Bewertung von Grundstücken von großer Bedeutung. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche beziehen. Sie werden von Gutachterausschüssen ermittelt und herausgegeben. Als Grundlage für die Bestimmung von Bodenrichtwerten dienen die sog. Kaufpreissammlungen. Jeder Notar, der den Verkauf einer Immobilie beurkundet, sendet eine Abschrift des Kaufvertrags an den Gutachterausschuss. Hierzu ist er gesetzlich verpflichtet. So erhält der Gutachterausschuss eine Übersicht über verkaufte Immobilien und die tatsächlich erzielten Kaufpreise. Aus diesen Daten werden die Bodenrichtwerte ermittelt. Diese werden regelmäßig aktualisiert und an die Entwicklung der Immobilienpreise auf dem Markt angepasst. Die Höhe der Bodenrichtwerte ändert sich gemäß der jeweiligen Lage und der zulässigen Bebauung. So kann es vorkommen, dass Grundstücke völlig unterschiedliche Kaufpreise erzielen, obwohl sie nicht weit voneinander entfernt liegen.
Grundstückswertermittlung durch Rogers Immobilien

Anpassungen des Bodenrichtwertes um den Verkehrswert zu bestimmen

Sie müssen beachten, dass bei dem Bodenrichtwert Anpassungen notwendig sind, um den Verkehrswert zu bestimmen. Der Bodenrichtwert ist in Bezug auf den Kaufpreis des Grundstücks nur begrenzt aussagekräftig. Mit Hilfe von Zu- oder Abschlägen wird der Wert des Grundstücks angepasst. Hier einige Faktoren, die bei der Anpassung des Bodenrichtwerts eine Rolle spielen:

  • Größe des Grundstücks: Wenn Ihr Grundstück von der Durchschnittsgröße abweicht, beeinflusst dies den Wert. Sie sollten mit der genauen Größe des Grundstücks rechnen. Gehen Sie auf Nummer sicher und prüfen Sie die Grundstücksgröße. Die genaue Größe ist im Grundbuchauszug vermerkt, den Sie bei dem zuständigen Grundbuchamt holen können.
  • Erzielbare Wohnfläche: Je mehr Wohnfläche auf Ihrem Grundstück erreichbar ist, desto mehr steigt der Wert des Grundstücks. Grundsätzlich kann ein großes Grundstück mit einem kleinen Einfamilienhaus bebaut werden. Wenn aber das gleiche Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus, mit zum Beispiel acht Wohnungen bebaut werden kann, steigt sein Wert.
  • Zuschnitt des Grundstücks: Zwei Grundstücke von identischer Größe, jedoch unterschiedlichem Zuschnitt können sehr unterschiedliche Verkaufspreise erzielen. Regelmäßige Abmessungen Erhöhen den Wert und bei ungünstig geschnittenen Grundstücken muss mit einem Preisabschlag gerechnet werden. Denn der Zuschnitt eines Grundstücks beeinflusst seinen Wert erheblich.
  • Ausrichtung des Grundstücks: Ob das Grundstück nach Süden oder Norden ausgerichtet ist, spielt eine sehr große Rolle. Ein Grundstück, worauf eine Immobilie mit Südgarten errichtet werden kann, erzielt einen höheren Verkaufspreis, als ein Grundstück, das eine Bebauung nur mit Nordgarten zulässt.
  • Lage (Makrolage vs. Mikrolage): Der Standort bzw. die Lage ist eine der wichtigsten Merkmale Ihres Grundstücks. Alles lässt sich ändern und den individuellen Wünschen anpassen, aber die Lage ist unveränderlich. Entscheidende Lagefaktoren, die sich auf die Attraktivität des Grundstücks auswirken:
    + Bedeutung der Stadt bzw. der Region
    + Wie entwickelt sich die Einwohnerzahl? Welche zukünftige Entwicklung ist zu erwarten?
    + Altersstruktur
    + Arbeitsmarktlage: Welche Arbeitgeber sind vorhanden? Wie sieht es mit Arbeitslosigkeit aus? Ist die Region von einem großen Arbeitgeber abhängig oder sind viele verschiedene Branchen vertreten?
    + Kaufkraft
    + Wie gut ist die öffentliche Verkehrsanbindung? Wie schnell kommt man in die Innenstadt, zum Bahnhof oder zum nächsten Flughafen?
    + Wie gut ist die medizinische Versorgung (Apotheken, Hausärzte, Fachärzte, Krankenhäuser).
    + In welcher Nachbarschaft befindet sich das Grundstück? Ist es eine gute Wohngegend? Wohnen viele Familien mit Kindern in der nahen Umgebung? Durch welche Bebauung ist die unmittelbare Umgebung geprägt?
    + Liegt das Grundstück in ruhiger Lage?
    + Ist ein Gewerbegebiet in der Nähe?
    + Welche Bildungseinrichtungen sind vorhanden (Kindergärten, Schulen, Universitäten, Bibliotheken etc.)
    + Wie sieht es mit Kulturangeboten aus (Museen, Theater)?
    + Welche Freizeit- und Erholungsangebote stehen zur Verfügung?

Zielgruppe: Zu welchem Käufer passt Ihr Grundstück am Besten?

Bevor das Grundstück auf dem Markt beworben wird, muss man sich mit der Frage befassen, für wen das Grundstück am besten geeignet ist. Wenn beispielsweise viele Familien in der Nachbarschaft wohnen, sehr gute Bildungsangebote vorhanden sind und sich das Grundstück auch noch in einer sog. Spielstraße befindet, ist das Grundstück für Familien wie geschaffen. Dies sollte in dem Exposé auch hervorgehoben werden.

Werbewirksames Verkaufsexposé: professionell und ansprechend gestalten

Das Exposé sollte alle Sachinformationen zum Grundstück beinhalten. Folgende Inhalte dürfen in einem guten Exposé nicht fehlen:

  • Beschreiben Sie das Grundstück in Bezug auf sein Entwicklungszustand. Handelt es sich um ein baureifes, erschlossenes Grundstück oder Bauerwartungsland?
  • Genaue Größe des Grundstücks.
  • Ausführliche Lagebeschreibung, inkl. Informationen zur Ortsgröße oder Stadtteilgröße, Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebot, Kultureinrichtungen, etc.), Verkehrslage (Bundesstraßenanschluss, Autobahnanschluss, öffentliche Verkehrsmittel sowie die Verkehrsfrequenz).
  • Informationen zur baulichen Nutzung, wie Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche usw.
  • Kaufpreis des Grundstücks.
  • Hochwertige Fotos vom Grundstück und von der Umgebung.
  • Lageplan.

Verzichten Sie auf Schönfärberei. Wenn Interessenten enttäuscht werden, weil Dinge im Exposé beworben werden, die nicht den Tatsachen nicht entsprechen, führt es nur zur Enttäuschung und zum Misstrauen.

Ein Grundstücksverkauf ist eine Herausforderung

Ein Grundstücksverkauf ist eine sehr komplexe Aufgabe und der Weg zum Ziel kann viele Stolpersteine haben. Nehmen Sie den Verkauf Ihres Grundstücks nicht auf die leichte Schulter. Hier einige Aufgaben, die bei erfolgreichem Grundstücksverkauf erledigt werden müssen:

  • Ermittlung des richtigen Grundstückswerts, um den maximalen Verkaufspreis zu erzielen.
  • Professionelle Exposéerstellung inklusive Fotos, die die Vorzüge des Grundstücks und der Lage hervorheben und die Zielgruppe ansprechen.
  • Umfangreiche Werbemaßnahmen.
  • Ständige Erreichbarkeit telefonisch oder per E-Mail.
  • Organisation und kompetente Durchführung von Besichtigungen.
  • Führung der Verhandlungen mit Interessenten, um den besten Kaufpreis durchzusetzen.
  • Prüfung der Bonität vom Käufer, um die Zahlung des Kaufpreises abzusichern.
  • Notarielle Vorbereitung des Grundstückskaufvertrags.

Unterschätzen Sie diese Aufgaben nicht und die Zeit, die Sie investieren müssen. Bedenken Sie, dass Ihr Grundstück erhebliche Teile Ihres Vermögens darstellt. Wenn Ihnen hier ein Fehler unterläuft, werden sie dies buchstäblich teuer bezahlen müssen. Viele Privatverkäufer haben nicht den aktuellen Überblick über die gegenwärtige Marktsituation. Außerdem fehlt oft die notwendige Verhandlungserfahrung mit Bauträgern und Investoren.

Grundstücksverkauf

Wie ist die Nachfrage nach Grundstücken in München?

Die Nachfrage nach Grundstücken in München ist extrem hoch. Das Bauland ist ein rares und kostbares Gut. Das widerspiegelt sich in den sehr hohen Kaufpreisen, die für Baugrundstücke erzielt werden. Entscheidend für den Kaufpreis ist die Bebaubarkeit des Grundstücks. Laut Gutachterausschuss sind vor allem Kaufpreise für den Geschosswohnbau sehr stark gestiegen. Nicht jeder Käufer und nicht jeder Bauträger kann hier mithalten. Das knappe Angebot an Baugrundstücken, treibt die Preise nach oben.

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Katerina Rogers ist auf Verkauf und Vermietung von Häusern und Wohnungen spezialisiert. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland. Die Arbeit von Rogers Immobilien zeichnet sich durch Zuverlässigkeit und Transparenz aus. Die persönliche und liebevolle Rundum-Betreuung beinhaltet einen umfassenden Immobilien-Service, dass Ihnen volle Sicherheit garantiert.

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