Energieausweis und Immobilienverkauf

Wenn Sie als Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich vorab erkundigen, ob ein Energieausweis vorhanden ist, damit der Wohnungs- oder Hausverkauf am Ende nicht an diesem scheitert.

Was das genau ist, wann Sie ihn brauchen, woher Sie ihn bekommen, welche Ausnahmen es gibt und mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben, erfahren Sie nachfolgend.

Was ist ein Energieausweis?

Bei einem Energieausweis handelt es sich um ein Dokument, welches Daten über die Energieeffizienz und zu erwartende Energiekosten einer Immobilie enthält. Ausgestellt wird der Energieausweis für Wohnraumimmobilien und ist seit 2015 gesetzlich vorgeschrieben. Er hat den Sinn, dass Kaufinteressenten bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf einen detaillierteren Eindruck darüber erhalten, welche monatlichen Energiekosten auf sie zu kommen. Auf diese Weise soll ein optimalerer Vergleich zwischen Objektangeboten ermöglicht und verhindert werden, dass Kaufinteressenten von eventuell enorm hohen Energiekosten überrascht werden.

Wer braucht einen Energieausweis?

Jeder Haus- und Wohnungseigentümer, der einen Neubau errichtet, ist gesetzlich zur Beantragung eines Energieausweises verpflichtet. Die Gesetzesregelung bezieht sich auch auf ältere Gebäude, wenn diese zur Vermietung zur Verfügung stehen oder ein Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf ansteht. Spätestens bei der Objektbesichtigung ist der Energieausweis dem Miet- oder Kaufinteressenten vorzulegen.

Wer plant, ein Inserat oder einen Hausverkauf anderweitig zu publizieren, ist durch den Gesetzgeber verpflichtet, verschiedene Angaben des energetischen Zustandes hinzuzufügen. Ein Energieausweis muss dementsprechend bereits vor der Inserat Veröffentlichung vorliegen, um wahrheitsgemäße Angaben machen zu können.

  • Konsequenzen
    Ohne gültigen Energieausweis dürfen Notare bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf keine Beurkundung durchführen und sind deshalb verpflichtet, die Existenz sowie Gültigkeit des Dokuments zu überprüfen. Der Energieausweis ist bei Vertragsabschluss spätestens bei Hausübergabe an den Käufer auszuhändigen. Bei Verstoß gegen diese Energieeinsparverordnung, kurz EnEV, kann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro erhoben werden.
  • Ausnahmen zur Energieausweis-Pflicht
    Nach Paragraph 16 Absatz 5 EnEV sind Immobilieneigentümer von der Pflicht zur Beantragung eines Energieausweises ausgenommen, wenn es sich im eine Immobilie mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche handelt. Eigentümer von Ferienhäusern, die nicht durchgehend bewohnt und dementsprechend keinen kontinuierlichen Energieverbrauch aufweisen, sind ebenfalls von der Pflicht bei einem Verkauf befreit. Unter Paragraph 24 EnEV fallen zudem denkmalgeschützte Gebäude, für die ebenfalls kein Energieausweis erforderlich ist. Ein Immobilienverkauf ist deshalb auch ohne Vorlage eines Energiepasses möglich.

Wer ist zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt?

Wer einen Energieausweis für bestehende Wohnimmobilien wegen Hausverkauf  oder Wohnungsverkauf ausstellen darf, ist über die Paragraphen 21 EnEV sowie 29 EnEV geregelt. Für Neubauten und Wohneigentum, das in einem Rahmen saniert oder umgebaut wurden, sodass eine neue Energieeffizienz und folglich andere Energiekosten vorliegen, sieht das Gesetzt derzeit noch keine Regelung für ausstellungsberechtigte Personen vor. In der Regel wird dies aber vom Heizungsinstallateur übernommen oder „automatisch“ über den Architekten/Bauherren geregelt.

Eine Ausstellungsberechtigung besitzen:

  • Personengruppen, welche über eine Berechtigung des jeweiligen Landes gemäß bauordnungsrechtlicher Vorschriften verfügen, welche ihnen erlaubt, bautechnische Nachweise in den Bereichen Wärmeschutz und Energieeinsparungen bei Gebäudeerrichtungen zu unterschreiben.
  • Personen mit erfolgreich abgeschlossenem Architektur-, Hochbau- und Bauingenieurwesen sowie Physik-Studium. Alternativ sind Hochschulabsolventen aus anderen technischen und/oder naturwissenschaftlichen Bereichen, deren Ausbildungsschwerpunkte sich auf oben genannte Ausbildungsschwerpunkte beziehen.
  • Hochschulabsolventen aus der Fachrichtung Innenarchitektur.
  • Staatlich anerkannte, geprüfte Techniker aus Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, welche Studiumsschwerpunkt „energiesparendes Bauen“ nachweisen können. Liegt ein anderer Studiumsschwerpunkt vor oder eine Fortbildung in „energiesparendes Bauen“, hat eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Hochbau vorzuliegen.
  • Meister aus dem Handwerkswesen, deren hauptsächlichen Berufstätigkeiten sich auf das Bauhandwerk, den Heizungsbau sowie -installationen bezieht. Ebenfalls sind Schornsteinfegermeister sowie solche Handwerker berechtigt, welche ohne Meister-Qualifikation dieses Handwerk auf selbstständiger Basis ausüben.
  • Personen, die vor dem 25. April 2007 einen der folgenden Voraussetzungen erfüllten:
    – Registrierung zur Antragsberechtigung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.
    – Absolvierte Berufsausbildung im Baustoff-Fachhandel oder Baustoffhandelsindustrie mit abgeschlossener oder begonnener Weiterbildung im Bereich „Energiefachberater“.
    – Erfolgreich absolvierte oder begonnene Weiterbildung zum Energieberater im Handwerksbereich.

Energieausweis für Nicht-Wohngebäude

Einen Energieausweis für Nicht-Wohngebäude/Gewerbeimmobilien dürfen lediglich Hochschulabsolventen aus den Bereichen Architektur, Innenarchitektur, Hochbau sowie Bauingenieurwesen und Physik ausstellen. Hier liegt der Unterschied zum Energieausweis für Wohnimmobilien darin, dass zwischen einem bedarfs- und einem verbrauchsorientierten Energieausweis gewählt werden kann.

Bedarfs- und verbrauchsorientierter Energieausweis

Es gibt zwei verschiedene Arten von Energieausweis: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Bei dem Bedarfsausweis wird der Energiebedarf anhand bestimmter Faktoren ermittelt. Zu diesen zählen unter anderem das Gebäudebaujahr, eventuelle Dämmschutzsanierungen und Heizungsanlagen. Vorteilhaft ist hierbei für den Hausverkauf, dass diese Datenerhebung unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch erfolgt. Allerdings ist der Aufwand für die Datenerhebung größer und entsprechend teurer, als bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis.

Der Verbrauchsausweis für einen Hausverkauf basiert rein auf den Verbrauchsdaten aus den letzten drei Kalenderjahren. Sind diese beispielsweise aufgrund durchgehender Vermietung vorhanden, ist der Verbrauchsausweis zu beantragen. Liegen keine Verbrauchsdaten aus den letzten drei Jahren vor, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Letzteres gilt ebenfalls, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus mit maximal vier Wohnparteien handelt, welches nicht die Standards der Wärmeschutzverordnung erfüllt, wie sie seit dem Jahr 1977 gelten.

  • Nicht-Wohngebäude/Gewerbeobjekte
    Bei Immobilien, die nicht dem Bewohnen dienen, stehen Verkäufer beim Hausverkauf die Entscheidung frei, welche der beiden Arten von Energieausweis beantragt werden möchte – sofern Verbrauchsdaten aus den letzten drei Kalenderjahren vorhanden sind. Der Vorteil ist, dass sich für die optimaleren Werte entschieden werden kann. Das heißt: ist die Energieeffizienz des Gebäudes gut, aber der letzte Mieter war beispielsweise sehr verschwenderisch mit seinem Energieverbrauch, so ist der Bedarfsausweis die bessere Option. Allerdings ist zu beachten, dass die Energieeffizienz bei Bedarfsausweisen meist schlechter berechnet wird, als sie ist, während die Berechnung aufgrund von Verbraucherdaten bis zu 25 Prozent höher liegt, als der tatsächlich vorhandene Durchschnitts-Energieverbrauch. Dies basiert auf dem unterschiedlichen Endenergiekennwert, der zur Ermittlung der jeweiligen Ausweisart angewandt wird.
  • Regelung für Nicht-Wohngebäude/Gewerbeobjekte
    Gewerbeobjekte ab einer Größe von 500 Quadratmeter sowie öffentliche Räumlichkeiten ab einer Größe von 250 Quadratmeter unterliegen einer weiteren Regelung, wenn ein reger Publikums-/Kundenverkehr stattfindet. Hierbei ist der bestehende, gültige Energieausweis an einem Ort anzubringen, sodass er leicht ersichtlich ist. Ist das Gebäude geräumt/geschlossen, ist keine sichtbare Anbringung des Energieausweises erforderlich.

Gemischt genutzte Gebäude

Befinden sich in einem Gebäude Gewerbe-/Büroräume und eine/mehrere Wohnung(en), sind in der Regel zwei oder mehrere von einander getrennte Energieausweise zu beantragen. Ausnahmen können bestehen, wenn Räumlichkeiten innerhalb des Wohnraums gewerblich genutzt werden beziehungsweise das eine in das andere nahtlos übergeht.

Energieausweis für Neubauten

In der Regel kümmern sich der Architekt und/oder Bauherr darum, dass der Neubau nach Fertigstellung einen gültigen Energieausweis besitzt. Als Eigentümer ist darauf zu achten, dass dieser spätestens bei Übergabe des Neubaus ausgehändigt wird, damit einem raschen Hausverkauf nichts im Wege steht. Zu berücksichtigen ist, dass die Datenerhebung erst nach Bau-Fertigstellung erfolgen sollte, damit die Werte dem tatsächlichen Gebäudezustand entspricht.

Was kostet ein Energieausweis?

Auf welche Summe sich die Ausstellung von einem Energieausweis beläuft, hängt von dem Umfang der Datenerhebung ab, welcher sich aus der Gebäudenutzung, Gebäudegröße, Gebäudeart sowie Art der Beantragung und Ausweisart ergibt.

Folgende Preise gelten als reine Richtwerte und stellen lediglich die durchschnittlich üblichen Kostenhöhen dar:

  • Verbrauchsausweis für Einfamilienhäuser: zwischen 50 und 100 Euro
  • Verbrauchsausweis für Mehrfamilienhäuser: circa 250 Euro
  • Bedarfsausweis für Einfamilienhäuser nach Vorort-Prüfung: zwischen 400 und 500 Euro
  • Bedarfsausweis für Mehrfamilienhäuser nach Vorort-Prüfung: pauschal 300 Euro zuzüglich zwischen 30 und 50 Euro pro Wohneinheit
  • Bedarfsausweis online beantragen: circa 100 Euro
  • Bedarfsausweis für Eigentumswohnungen: die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft

Wie lange gilt ein Energieausweis?

Die Gültigkeit eines Energieausweises beträgt zehn Jahre. Werden während der Laufzeit eines Energieausweises energiebeeinflussende Sanierungen und/oder Umbauten vorgenommen, sind die Datenänderungen durch Aktualisierung beziehungsweise Neuausstellung eines Energieausweises vorzunehmen.

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Katerina Rogers ist auf Verkauf und Vermietung von Häusern und Wohnungen spezialisiert. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland. Die Arbeit von Rogers Immobilien zeichnet sich durch Zuverlässigkeit und Transparenz aus. Die persönliche und liebevolle Rundum-Betreuung beinhaltet einen umfassenden Immobilien-Service, dass Ihnen volle Sicherheit garantiert.

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