Dürfen Kosten für Hausmeister-Notdienst auf den Mieter umgelegt werden?

Hausmeister Notdienst

Dürfen Kosten für Hausmeister-Notdienst auf den Mieter umgelegt werden?

Immobilien können gelegentlich von Notfällen wie ein Wasserrohrbruch, Rohrverstopfung oder Stromausfall betroffen werden. Dann wird ein effektiver und kostenbewusster Hausmeister-Notdienst benötigt. Viele Vermieter stellen sich die Frage, ob sie die Kosten für den unerwarteten Hausmeistereinsatz auf den Mieter umlegen können? Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Notdienstpauschale für Hausmeister nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört, sondern zu den Verwaltungskosten. Somit muss sie von dem Vermieter beglichen werden.

Ausgangssituation: Vermieter legt Notdienstpauschale auf den Mieter um

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt in der Betriebskostenabrechnung von ihren Mietern eine sog. Notdienstpauschale für den Hausmeister, der unerwartete Störungen außerhalb der üblichen Geschäftszeichen beseitigt. Die Mieter sind jedoch überzeugt, dass diese Pauschale nicht umlagefähig ist und zahlen diese Position nicht.

BHG entscheidet: Kosten für Rufbereitschaft dürfen an den Mieter nicht umgelegt werden.
Die Kosten für die Notdienstpauschale werden zu den Verwaltungskosten zugeordnet und müssen deswegen von dem Vermieter getragen werden. Eine Umlegung der Kosten auf den Mieter ist somit nicht möglich.

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Kosten für regelmäßige Hausmeisterarbeiten sind umlagefähig

Die typischen Kosten, die ein Hausmeister in einem Mehrfamilienhaus regelmäßig durchführt, zählen zu den Betriebskosten und dürfen somit auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören die Kosten für Wartung-, Pflege- und Reinigungsarbeiten und sonstige typische Hausmeisteraufgaben, die in der Immobilie für Sicherheit und Ordnung sorgen. Dieser Aufgaben werden in bestimmten zeitlichen Abständen durchgeführt und zeichnen sich durch Regelmäßigkeit und Routine aus.

Die Notdienstpauschale dient zur Aufnahme von Störungen und ist mit Beauftragung von erforderlichen Reparaturen verbunden, was typisch für Verwaltungstätigkeit ist. Daher dürfen Notdienstpauschale nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Die Kosten für eine Rufbereitschaft für Abzüge dürfen allerdings auf den Mieter umgelegt werden. Dies ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich festgelegt.

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Warum werden Grundstücke nicht zügiger bebaut?

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Warum werden Grundstücke nicht zügiger bebaut?

Freie, bebaubare Grundstück sind durchaus vorhanden. In Anbetracht des knappen Wohnraums vor allem in Städten wie München liegt die Frage auf der Hand warum sie nicht zügig bebaut werden. Oft entsteht der Verdacht, dass mit dem Grundstück spekuliert wird. Allerdings gibt es vielfältige Gründe, warum Grundstückseigentümer ihr Bauland brachliegen lassen.

Das Grundstück wird später für Selbstnutzung benötigt

Manche Grundstücke, die sich im Familienbesitz befinden, werden für spätere Bebauung gehalten. Vom Schnitt und Größe handelt es sich um Grundstücke, die sich in erster Linie nur für Einfamilienhäuser eignen. Eine Neubebauung mit Mehrfamilienhäuser ist gar nicht machbar.

Baurechtsbeschaffung und Erbstreitigkeiten stehen der Bebauung im Weg

Immer wieder kommt es vor, dass Erbstreitigkeiten den Verkauf und somit die Bebauung eines Grundstücks verzögern. In den meisten Fällen sind sich die Erben jedoch recht zügig einig darüber, was mit dem Grundstück passieren soll. Vor allem wegen der anstehenden Erbschaftssteuer bleibt vielen Erbengemeinschaften nichts anderes übrig, als das geerbte Grundstück zu veräußern.

Die Beschaffung des Baurechts kann durchaus mit Hürden und Problemen verbunden werden. Die Prüfung, ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann und inwiefern sich die gewünschte Vorstellungen realisieren lassen, ist mit einem sehr intensiven Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden.

Geringe Kapitalausstattung verhindert die gewünschte Bebauung

Manchmal scheitert das Bauvorhaben an den fehlenden finanziellen Mitteln. Nicht jeder Grundstückseigentümer ist in der Lage das nötige Geld aufzubringen, um das Grundstück angemessen zu bebauen. Die Bauvorschriften werden immer strenger und treiben die Baukosten schnell in die Höhe. Wenn die Finanzierung für das Bauprojekt nicht gesichert werden kann, bleibt das Grundstück zunächst unbebaut.
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Altlasten, Grundstückszuschnitte und Eigentumsverhältnisse stehen dem Bauen im Wege

Altlasten, der Zuschnitt des Grundstücks, problematische Eigentumsverhältnisse oder Nachbarschaftskonflikte können dazu führen, dass Grundstücke nicht bebaut werden können. Grundstücke mit ungeklärten oder problembehafteten Verhältnisse sind auf dem Markt nur schwer, wenn überhaupt zu verkaufen. Dadurch bleibt den Eigentümern nichts anderes übrig, als das Grundstück brach liegen zu lassen, bis die Situation gelöst ist.
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Wohnraummangel in Deutschland: Wie hohe Kosten Bauvorhaben behindern

Baukosten

Wohnraummangel in Deutschland: Wie hohe Kosten Bauvorhaben behindern

Mangelnder Wohnraum und hohe Mieten sind Themen, die in Deutschland schon seit längerer Zeit diskutiert werden. Besonders in Ballungszentren sind bezahlbare Wohnungen oft Mangelware. Vor diesem Hintergrund müsste hierzulande eigentlich massiv gebaut werden. Die Realität sieht jedoch anders aus. Auch wenn die Baumaßnahmen in den vergangenen Jahren zugenommen haben, sind sie bei Weitem nicht ausreichend, um den Wohnungsmangel zeitnah zu lösen. Es wird einfach weniger gebaut als notwendig. Die Gründe dafür sind vielfältig.
Ein großes Problem für potenzielle Bauvorhaben sind aktuell die Immobilienpreise auf dem Grundstücksmarkt. Besonders in Regionen, in denen ohnehin schon ein großer Mangel an Wohnraum herrscht, sind die Preise in den letzten Jahren förmlich explodiert. So kam beispielsweise die Studie zum Wohnungsbautag 2019 des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognose zu dem Ergebnis, dass die Preise für Grundstücke in Deutschland sich von 2011 bis 2017 durchschnittlich um 36 Prozent erhöht hätten. Besonders betroffen waren die schon angesprochenen Ballungszentren wie beispielsweise Berlin, München oder Hamburg. Hier lag der Preisanstieg im Schnitt sogar bei über 100 Prozent.

Diese hohen Preise wirken sich natürlich signifikant auf die Profitabilität eines Bauvorhabens aus. Je höher die Kosten für ein Grundstück, umso risikoreicher wird der Bau selbst. Besonders in Großstädten haben die Grundstückspreise einen starken Einfluss auf die Gesamtkosten eines Baus, was die aktuelle Lage umso problematischer macht.

Die Baukosten steigen

Neben den Preisen für ein Grundstück sind auch die Baukosten selbst ein Problem. Dies beginnt bereits bei dem Material. Auch wenn die Bauvorhaben in Deutschland deutlich unterhalb dessen liegen, was notwendig wäre, um den Wohnungsmangel zu decken, haben sie doch zugenommen. Die Folge ist eine steigende Nachfrage nach Rohstoffen und Baumaterialien, was wiederum in höheren Preise resultiert. Der Preis für Betonstahl ist beispielsweise allein von 2017 bis 2018 um über 10 Prozent gestiegen. Diese zusätzlichen Kosten müssen natürlich vom Bauherren getragen werden, sodass die Gesamtkosten für Bauprojekte weiter steigen.

Auch die Leistungen der Bauunternehmen selbst sind in den vergangenen Jahren teurer geworden. So wirkte sich allein schon die Einführung des Mindestlohns auf viele Branchen sehr deutlich aus. Dazu kommen Tarifverträge, welche die Personalkosten von Unternehmen ebenfalls in die Höhe treiben. Nicht zu unterschätzen ist zudem die Nachfrage nach Bauleistungen selbst. Diese ermöglichte es vielen Unternehmen, ihre Preise für Leistungen zu erhöhen. In Kombination ergibt sich ein weiterer treibender Kostenfaktor, der dafür sorgt, dass viele Bauvorhaben für Investoren nicht mehr rentabel sind.

Der Staat macht es nicht einfacher

​Während die bisherigen Faktoren für höhere Baukosten vor allem auf Marktstechnische Mechanismen auf Basis von Angebot und Nachfrage zurückzuführen sind, gibt es auch ein paar Aspekte, die eher dem Staat zulasten gelegt werden können. Dazu gehören vor allem aufwendige Genehmigungsverfahren und die damit verbundenen Kosten. Wer in Deutschland ein Haus bauen möchte, der muss sich mit viel Bürokratie beschäftigen. Eine Vielzahl an Regelungen machen das Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben unnötig komplex und die oft dazugehörigen Gebühren sorgen für noch höhere Kosten.

Dazu kommen die Steuern. In fast allen Bundesländern ist die Grunderwerbssteuer in den vergangenen Jahren angewachsen. Mitunter liegt der Steuersatz bei bis zu 6,5 Prozent und damit drei Prozent höher als noch vor zehn Jahren. Auch die Grundsteuer wird in vielen Orten und Gemeinden gern einmal zur kommunalen Finanzierung genutzt, was ebenfalls Auswirkungen auf Bauvorhaben hat.

Ein letzter Faktor sind die Baunormen, die in Deutschland gelten. Auch wenn es generell keine schlechte Sache ist, sicherzustellen, dass nach einheitlichen Vorschriften gebaut wird, sind Normen in Deutschland mittlerweile allgegenwärtig. Über 3700 Normen müssen beim Bau von Häusern beachtet werden, allein 600 davon wurden in den vergangenen zehn Jahren geschaffen. Dies macht nicht nur viele Bauvorhaben deutlich komplizierter, sondern treibt auch die Kosten in die Höhe.

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Fazit

Dass der Wohnungsmangel in Deutschland in absehbarer Zeit durch Neubauten behoben werden könnte, erscheint aufgrund der aktuellen Situation unwahrscheinlich. Hohe Preise für Grundstücke und steigende Baukosten sorgen dafür, dass viele Bauprojekte schlicht nicht rentabel sind. Dazu kommen komplizierte Genehmigungsverfahren, steigende Steuersätze und eine Vielzahl an Normen, die ebenfalls zur generellen Problematik beitragen. Allerdings sind diese Punkte auch am ehesten lösbar, wenn der Gesetzgeber aktiv wird.
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Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter bei Eis und Schnee

Winterdienst

Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter bei Eis und Schnee

Hat es geschneit, bedeutet das oft Arbeit für Hauseigentümer: Im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht müssen sie dafür sorgen, dass der Bürgersteig vor ihrer Immobilie schnee- und eisfrei und damit begehbar wird. Eigentümer von Mietshäusern können diese Pflicht allerdings an ihre Mieter abtreten oder Dienstleister beauftragen. Welche Regeln für Eigentümer beziehungsweise Mieter im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht bei Eis und Schnee gelten, verrät dieser Artikel.

Was genau regelt die Verkehrssicherungs­pflicht?

Laut Lexikon der Immobilienwirtschaft (Grabener Verlag) verpflichtet die Verkehrssicherungspflicht denjenigen, der eine Gefahrenquelle schafft, „alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, damit die Gefahrenquelle beseitigt wird“. Eine Gefahrenquelle schafft man bisweilen auch durch Unterlassung, zum Beispiel durch unterlassene Schneeräumarbeiten.

Wer definiert Regeln für Räumpflichten bei Eis und Schnee?

Verantwortlich dafür, Straßen und Gehwege von Eis und Schnee zu befreien, sind zunächst einmal die Kommunen. Sie können die Pflichten bei Gehwegen aber in ihren Satzungen an Anwohner übertragen. Dann stehen die Hauseigentümer in der Verantwortung. Aber auch sie können die Pflicht weiterreichen.

Sind Mieter zum Schneeräumen verpflichtet?

Mieter eines Hauses oder einer Wohnung in einem Haus müssen den Schnee vor der Haustür räumen, wenn ein entsprechender Absatz im Mietvertrag sie dazu verpflichtet. Der Vermieter kann die Verkehrssicherungspflicht also weiterreichen. Dafür reicht es aber nicht, eine Räumpflicht für Mieter nur in der Hausordnung festzuschreiben.

Falls Mieter Schnee räumen müssen: Bleiben Pflichten für Vermieter?

Ja. Selbst, wenn Vermieter die Schneeräumpflicht an Mieter weitergereicht haben, sind sie nicht frei von der Verantwortung für schnee- und eisfreie Gehwege vor ihrer Immobilie. Letztlich haben sie eine Art Kontrollpflicht. Sie müssen darauf achten, dass ihre Mieter ihre Pflicht zur Schneeräumung einhalten. Kommt ein Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann er im für ihn ungünstigsten Fall haftbar gemacht werden, falls sich jemand auf dem nicht geräumten Gehweg verletzt.

Drohen Strafen, wenn man den Schnee nicht räumt?

Das unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. In manchen Bundesländern existieren Strafen, für die obere Limits definiert werden. Andere Bundesländer legen nur fest, dass Geldstrafen grundsätzlich möglich sind, wieder andere sehen für versäumtes Schneeräumen keine Strafen vor. In jedem Fall drohen Kosten durch Schadensersatz, wenn sich jemand aufgrund versäumter Räumpflichten verletzt.

Befreien Krankheit oder Urlaub von der Verkehrssicherungs­pflicht?

Nein. Wer in Urlaub fährt oder krank wird, muss sich darum kümmern, dass jemand den Räumdienst übernimmt.

Können Vermieter Dienstleister zum Schneeräumen engagieren?

Falls Vermieter die Verkehrssicherungspflicht bei Schnee und Eis nicht an Mieter weitergereicht haben, müssen sie selbst für geräumte Gehwege vor ihrer Immobilie sorgen. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass sie diese Arbeiten selbst erledigen müssen. Sie können Dienstleister beauftragen und die Kosten eventuell in die Mietnebenkosten einfließen lassen.
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Wann und wie muss man Gehwege vom Schnee räumen?

Als grobe Richtwerte für die Zeiten gelten: Meistens muss man werktags dafür sorgen, dass der Gehweg vor der jeweiligen Immobilie von 7 bis 20 Uhr ausreichend von Schnee und Eis befreit ist. An Sonn- und Feiertagen muss der Gehweg oft erst ab 8 oder 9 Uhr ausreichend schnee- und eisfrei sein. Aber was bedeutet ausreichend?

Die Grundregel lautet hier: Die vom Eis und Schnee befreite Fläche muss mindestens so breit sein, dass zwei Personen nebeneinanderstehen können. Ein Meter ist also Mindestbreite. Einige Gemeinden fordern aber noch mehr. Deshalb sollte man sich im Zweifelsfall bei der Gemeinde erkundigen. Sie definieren die Regeln, die selbst im Haus wohnende Eigentümer, Vermieter oder Mieter einzuhalten haben, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen. Und die können von den hier angegebenen Orientierungswerten abweichen.

Darf man bei Eis auf dem Gehweg mit Salz streuen?

Privatpersonen ist das Verstreuen von Streusalz in vielen Gemeinden nicht gestattet.
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Baukindergeld: knapp 50.000 Anträge – vor allem auf dem Land

Baukindergeld

Baukindergeld: knapp 50.000 Anträge – vor allem auf dem Land

Fast 50.000 Familien haben Baukindergeld beantragt. Das meldete das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (Bundesbauministerium) in einer Pressemitteilung vom 18. Dezember 2018. Laut Angaben des Ministeriums betrug das Fördervolumen zum damaligen Zeitpunkt rund eine Milliarde Euro. Allerdings riefen Familien das Baukindergeld vor allem für Wohneigentum in ländlichen Regionen ab. Das berichtete die Bundesregierung als Antwort auf eine kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Wer hat bisher Baukindergeld beantragt?

Laut Mitteilung des Bauministeriums vom 18. Dezember hatten damals exakt 47.741 Familien mit 82.865 Kindern die Fördermittel beantragt. Ein Großteil der Anträge stellenden Familien haben demnach ein bis zwei Kinder. Über 9.500 Anträge gab es bei der KfW-Bankengruppe bereits in der ersten Woche nach Start des Baukindergeldes im September 2018. Pro Woche – so das Bundesbauministerium – kommen knapp 3.000 neue Anträge hinzu.

Wo werden die Fördermittel besonders oft abgerufen?

Im Vergleich der Bundesländer war Nordrhein-Westfalen mit 10.728 Anträgen Spitzenreiter bei den Antragsstellungen. Auf den Plätzen dahinter lagen Baden-Württemberg (6.407) und Niedersachsen (6.039). Nimmt man allerdings die Anzahl der Familien in den einzelnen Bundesländern und berechnet daraus den Anteil derjenigen, die Baukindergeld beantragt haben, könnte der Anteil beispielsweise in Baden-Württemberg größer als in NRW sein.

Wirkt das Baukindergeld?

Laut Mitteilung des Bauministeriums vom 18. Dezember hatten damals exakt 47.741 Familien mit 82.865 Kindern die Fördermittel beantragt. Ein Großteil der Anträge stellenden Familien haben demnach ein bis zwei Kinder. Über 9.500 Anträge gab es bei der KfW-Bankengruppe bereits in der ersten Woche nach Start des Baukindergeldes im September 2018. Pro Woche – so das Bundesbauministerium – kommen knapp 3.000 neue Anträge hinzu.
Wo werden die Fördermittel besonders oft abgerufen?

Im Vergleich der Bundesländer war Nordrhein-Westfalen mit 10.728 Anträgen Spitzenreiter bei den Antragsstellungen. Auf den Plätzen dahinter lagen Baden-Württemberg (6.407) und Niedersachsen (6.039). Nimmt man allerdings die Anzahl der Familien in den einzelnen Bundesländern und berechnet daraus den Anteil derjenigen, die Baukindergeld beantragt haben, könnte der Anteil beispielsweise in Baden-Württemberg größer als in NRW sein.
Wirkt das Baukindergeld?

„Gerade dort, wo die Wohnpreise jetzt schon am höchsten sind, wirkt das Baukindergeld nicht – in den Metropolen“. Mit diesen Worten wurde FDP-Baupolitiker Daniel Föst in einer Mitteilung des Zweiten Deutschen Fernsehens (ZDF) vom 12. Januar 2019 zitiert. Grundlage dieser Bewertung war die Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage der FDP vom Dezember 2018.

In den drei Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg seien insgesamt 13.88 Anträge gestellt worden. Das sei auch im Verhältnis zur Einwohnerzahl eine geringe Zahl, berichtete das ZDF. Alleine in Berlin gab es von September bis November 2018 insgesamt 619 Anträge auf Baukindergeld. Das Saarland kam auf 622 Anträge. Dagegen ist die Einwohnerzahl Berlins mit etwa 4,6 Millionen über dreimal so groß wie die im Saarland (ca. 995.000).
Auch die Zahl der Familien ist in Berlin größer: Laut Statistischem Bundesamt lebten 2017 in Berlin 462.000 Familien und im Saarland nur 145.000. In Ostdeutschland wurden die meisten Anträge auf Baukindergeld in Sachsen (1.755) und in Brandenburg (1.535) gestellt.

Reichen die Fördermittel pro Jahr aus?

Insgesamt stellt der Bund drei Milliarden Euro pro Jahr für das Baukindergeld zur Verfügung. Da das Fördervolumen bereits in den ersten drei Monaten seit Start der Förderung bei einer Milliarde Euro gelegen hat, ergibt sich bei Hochrechnung auf ein Jahr ein Bedarf von ungefähr vier Milliarden Euro. Falls das Niveau der Antragsstellung also gleich bleibt, reichen die jährlichen Fördermittel nicht. Eine Aufstockung ist bisher nicht geplant.

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Was ist das Baukindergeld überhaupt?

Familien mit Kindern können die Fördermittel beantragen, nachdem sie in ein neu gebautes oder gekauftes Haus eingezogen sind. Der Antrag muss innerhalb von 3 Monaten nach dem Einzug gestellt werden. Liegt das Haushaltseinkommen unter einem Maximalbetrag und wird der Antrag bewilligt, erhalten die Familien pro Kind zehn Jahre lang jährlich 1.200 Euro.

Weitere Informationen zu dem Antrag für das Baukindergeld finden Sie auf der KFW Seite.

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ZIA warnt vor Änderungen bei der Mietspiegel-Berechnung

Mietspiegel Berechnung rogers Immobilien

ZIA warnt vor Änderungen bei der Mietspiegel-Berechnung

In einer Pressemeldung vom 30. August 2018 warnt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) vor einer „Manipulation des Mietspiegels“. Die Warnung bezieht sich auf Pläne aus der SPD, den Mietspiegel für Wohnungen nicht mehr nur auf Basis von Mietverträgen aus den letzten vier Jahren zu berechnen. Der Berechnungszeitraum soll ausgedehnt werden, damit sich hohe Neuvertragsmieten weniger stark auf den Mietspiegel auswirken. Aus Sicht des ZIA würde solch eine Maßnahme die Mieten auf Jahre einfrieren und neue Investitionen in Wohnungen komplett blockieren.

Der ZIA fürchtet negative Einflüsse auf Immobilienbewertung

Neben einem negativen Einfluss auf Neuinvestitionen und eingefrorenen Mieten bei Wohnungen fürchtet der ZIA, dass eine veränderte Berechnung der Mietspiegel sich negativ auf die Bewertung und Finanzierung von Mietwohnungen auswirkt. Aus Sicht von Klaus-Peter Hesse, dem Geschäftsführer des ZIA, träfe das „die gesamte Volkswirtschaft sowie Sparanlagen vieler Deutscher, die indirekt oder direkt in Wohnimmobilien investiert sind“.

ZIA plädiert für eine erhöhte lineare Abschreibung

Als eine geeignete Maßnahme, um den Bau bezahlbarer Wohnungen zu fördern, sieht der ZIA eine Anhebung der linearen AfA (Absetzung für Abnutzung) von aktuell zwei auf mindestens drei Prozent. Mit der linearen Abschreibung können Eigentümer die Kosten für den Bau oder Kauf von Mietwohnungen steuerlich absetzen. Der ZIA argumentiert für die Anhebung der linearen AfA damit, dass sie Investitionen in Neubau und Bestand wieder attraktiver gestaltet.

Probleme sieht Klaus-Peter Hesse in einem zu komplexen System „aus langen Genehmigungsverfahren, hohen Auflagen an das Bauen und personellen Engpässen in vielen Bereichen“. Hier verweist der ZIA auf seine 28 Vorschläge für eine ganzheitliche Förderung einer bezahlbaren Stadtentwicklung. Hauptmotive einer zeitgemäßen Baupolitik müssen aus seiner Sicht eine Entlastung von Kommunen, eine Effizienzsteigerung von Prozessen und eine Entbürokratisierung sein.

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Mietspiegel sind Thema im Koalitionsvertrag

Hintergrund der ZIA-Warnung vor einer veränderten Mietspiegelberechnung sind Bestrebungen der SPD, den Berechnungszeitraum zu verlängern, was zu niedrigeren Orientierungswerten im Mietspiegel für Wohnungen führen dürfte. Laut Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD im Bund soll eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums geprüft werden. SPD Justizministerin Katarina Barley erklärte jüngst in einem Interview mit der Süddeutschen Zeitung (veröffentlicht am 16.08.2018), dass Mietspiegel aus ihrer Sicht realistischer sind, wenn man für sie nicht nur die Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre berücksichtigt

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Wenn Sie eine Immobilie anmieten möchten, benötigen Sie in der Regel eine Schufa-Auskunft, um dem Vermieter nachzuweisen, dass Ihre finanzielle Situation geordnet ist. Jeder hat die Möglichkeit laut § 34 Bundesdatenschutzgesetz eine Schufa-Auskunft einmal pro Jahr kostenlos anzufordern. Dadurch hat jeder Verbraucher, die Möglichkeit zu erfahren, welche Informationen über ihn bei der Schufa gespeichert werden.

Unter folgendem Link können Sie die kostenlose Schufa-Auskunft bestellen:

1. Link zum kostenlosen Schufa-Auskunft Formular (Datenübersicht nach § 34 Bundesdatenschutzgesetz) anwählen.
2. Die entsprechende Landesflagge für die Sprache auswählen und das PDF Formular öffnet sich im neuen Fenster.
Im Formular das Kästchen „Alternativ: Bestellung Bonitätsauskunft 24,95 (inkl. 19 % MwSt.)“ für die kostenfreie Version nicht ankreuzen.

Unabhängig davon, ob ihr Vermieter eine Schufa-Auskunft von Ihnen benötigt, ist es empfehlenswert von der kostenfreien Auskunft Gebrauch zu machen. Falls fehlerhafte Daten zu Ihnen abgespeichert werden sollten, haben Sie das Recht diese korrigieren zu lassen.

Des Weiteren bietet Schufa kostenpflichtig Daten einzusehen, hierzu bietet Sie verschiedene Pakete an. Unter folgendem Link finden Sie eine Übersicht über die Dienste, die Sie bei Schufa buchen können:

Link zu den Schufa Paketen (kostenpflichtige)

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Der Energieausweis ist ein Dokument, welches unter standardisierten Normungsrandbedingungen ausgestellt wird. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität von Bestandsgebäuden oder über energetische Anforderungen bei Neu- und Ausbauten sowie Sanierungsmaßnahmen. Damit ermöglicht der Energieausweis den Vergleich der Energiekosten einzelner Gebäude.

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Lage: Der Stand­ort­faktor bei Immobilien

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Worauf ist beim Neubau im Alter zu achten?

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Worauf ist beim Neubau im Alter zu achten?

Die Kinder sind längst aus dem Haus und die Räume stehen leer: Viele ältere Menschen wagen sich noch mal an das Projekt Neubau. Da sich die Wohnansprüche im Alter jedoch erheblich ändern, sollten bei Bau eines neuen Heims einige Kriterien beachtet werden. Barrierefreiheit ist hierbei nur ein Stichwort.

Standortwahl und Infrastruktur

Besonders im Alter entsteht der Wunsch nach einer ruhigen Wohnlage mit Blick ins Grüne. Trotzdem sollte beim Neubau an eine gute infrastrukturelle Anbindung gedacht werden. Geschäfte des täglichen Bedarfs und Ärzte in der Nähe sind wichtige Standortkriterien.

Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist bei der Grundstückswahl für den Neubau ein wichtiger Faktor, damit die Mobilität im Alter gegeben ist. Nicht zu unterschätzen ist aber vor allem die soziale Anbindung: Familienmitglieder, Freunde und nette Nachbarn im nahen Umfeld, die im Alltag oder Ernstfall helfend zur Seite stehen, geben älteren Menschen Sicherheit und schützen vor sozialer Isolation und Einsamkeit.

Architektonische Maßnahmen

Bei der konkreten Planung des neuen Heims gibt es schon beim Grundriss einige Kriterien, die unbedingt beachtet werden sollten. So bietet ein Bungalow eine barriere- und schwellen freie Erreichbarkeit aller Wohnräume und die ebenerdige Dusche im Bad ist schon fast selbstverständlich. Statt Stufen vor der Haustür und in den Garten lieber einen leicht ansteigenden, rampenartigen Weg anlegen. Dabei ist darauf zu achten, dass dieser mindestens 150 Zentimeter breit ist und ein Längsgefälle von sechs Prozent nicht überschreitet. Als Belag eignet sich ein gerades, aber rutscharmes Pflaster, auch auf Einfahrten und Terrassen.

Großzügig gestaltete Räume mit viel Raum für Bewegung bieten genug Platz, wenn man später auf Rollstuhl oder Rollator angewiesen ist. Daher bei der Planung besser auf schmale Gänge sowie enge Nischen und Ecken verzichten. Zu empfehlen ist eine Türbreite von mindestens 80, besser noch 90 Zentimeter. Schiebetüren sind nicht nur besonders rollstuhl freundlich, sondern auch eine abwechslungsreiche Alternative. Steckdosen und Lichtschalter nur so hoch anbringen, dass sie auch im Sitzen erreichbar sind. Die DIN 18040 sieht für die rollstuhlgerechte Bedienbarkeit von Lichtschaltern, Steckdosen, Fenstergriffen etc. eine Höhe zwischen 85 und 105 Zentimetern über dem fertigen Fußboden vor.

Eine uneingeschränkte Sicht ins Freie, nicht nur für Rollstuhlfahrer, bieten tiefe Fenster- sowie transparente Balkonbrüstungen. Beim altersgerechten Neubau ist demnach statt architektonischer Raffinesse eher Funktionalität gefragt.

Ausstattung im Innenbereich

Auch im Innenbereich kann für eine altersgerechte Gestaltung gesorgt werden. Parkett, Fliesen, Laminat oder Linoleum als Bodenbelag sind besonders rollstuhlgeeignet, Teppich hingegen weniger wegen seines erhöhten Rollwiderstandes. Auf jeden Fall sollte der Bodenbelag rutschhemmend sein, um Stürze zu vermeiden. Hierfür gibt es im Fachhandel geeignete Fliesen und PVC-Beläge.

Statt mehrerer großer Fenster, die viel Sonnenlicht hereinlassen, sollte bei der Planung für Ältere eher auf adäquate Beleuchtung gesetzt werden. Die enorme Intensität des Tageslichtes strengt die Augen auf Dauer an. Auch eine kontrastreiche farbliche Wandgestaltung trägt zu Entlastung der Augen bei, übrigens nicht nur bei Sehbehinderten.

Die moderne Technik bietet ebenso viele Möglichkeiten, um den Neubau altersgerecht auszustatten. Elektrische Rollläden und Fensteröffner sowie Bewegungsmelder, auch im Innenbereich, sind nur einige Beispiele.

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Baufinanzierung im Alter

Wer im fortgeschrittenen Alter noch mal den Traum vom Neubau verwirklichen möchte, sollte sich frühzeitig Gedanken um die Finanzierung machen. Genügend Eigenkapital sollte vorhanden sein, schließlich muss das neue Haus auch abbezahlt werden und keine finanzielle Belastung im Alter darstellen. Wer frühzeitig ein Bausparkonto anlegt und genug zurücklegt, braucht sich später jedoch keine Sorgen um die Finanzierung zu machen.
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Der Energieausweis ist ein Dokument, welches unter standardisierten Normungsrandbedingungen ausgestellt wird. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität von Bestandsgebäuden oder über energetische Anforderungen bei Neu- und Ausbauten sowie Sanierungsmaßnahmen. Damit ermöglicht der Energieausweis den Vergleich der Energiekosten einzelner Gebäude.

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Immobilien als Anlage: Worauf ist zu achten

Nebenkostenabrechnung

Immobilien als Anlage: Worauf ist zu achten

Wer einen Immobilienkauf als Rendite in Erwägung zieht, sollte im Vorfeld einige Dinge beachten, damit der Kauf als Kapitalanlage kein Reinfall wird. Zurzeit herrscht ein Immobilienboom und die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen oder Häusern ist so groß wie nie. Viele wollen den Wohnraum für den Eigenbedarf nutzen, aber andere nutzen den Immobilienkauf als Geldanlage, denn sie wissen, dass die Renditen durch die Mieteinnahmen groß sind. Aber das gelingt nur, wenn auch der richtige Wohnraum gefunden wird.

Wo soll die Immobilie erworben werden?

Zunächst stellt sich die Frage, wo soll die Immobilie erworben werden? Während die Preise in der Stadt, wie zum Beispiel in München, sehr hoch sind, kann sich ein Immobilienkauf auf dem Land durchaus als günstig erweisen. Doch genau darin liegen viele Fallstricke. In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Wohnraum in München wieder angestiegen.

Viele Familien zieht es wieder in Stadt, auch wenn dort die Preise für den öffentlichen Nahverkehr teuer sind. Doch das wird gerne in Kauf genommen, denn anders als auf dem Land, sind die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in München deutlich höher. Die Vorteile einer Immobilie in der Stadt überwiegen den höheren Preis.

Vorsicht vor zu billigen Angeboten

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Preis der Immobilie zu niedrig ist. Es kommt nämlich nicht nur auf die Ausstattung der Immobilie, sondern auch auf das Umfeld an. Ist das Gebiet strukturschwach und stehen dort sogar viele Wohnungen leer, dann kann zu einem Immobilienkauf in dieser Region nicht geraten werden, auch wenn der Kaufpreis noch so attraktiv ist. Es nutzt nichts, wenn die Wohnung lange leer steht, bis sich endlich ein solventer Mieter gefunden hat. Die meisten Menschen, die es wieder nach München in die Stadt zieht, wollen ihren Arbeitsplatz direkt in der Nähe haben. Das finden sie nur in ballungsstarken Gebieten.

Vorsicht vor Mietnomaden

Ein großes Problem sind Mietnomaden. Damit sich der Immobilienkauf als Geldanlage rentiert, müssen die Mieten pünktlich eingehen. Schon bereits das Fehlen einer Monatsmiete führt zum Verlust der Rendite für das entsprechende Jahr. Deshalb sollte der finanzielle Hintergrund des vermeintlichen Mieters gut überprüft werden. Eine Selbstauskunft, die Schufa, eine Lohn- oder Gehaltsabrechnung sowie eine Nachfrage beim bisherigen Vermieter bringt Klarheit und ist zugleich die Grundlage für ein langfristiges Mietverhältnis. Darauf kommt es schließlich auch an, denn es nutzt nichts, wenn die Mieter nach kurzer Zeit wieder ausziehen und die Immobilie erst einmal leer steht.
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Niemals eine Wohnung ohne Besichtigung kaufen

Als Kapitalanleger sollte eine Immobilie nie gekauft werden, ohne sie vorher besichtigt zu haben. Um sie wirklich gut in München vermieten zu können, muss die Wohnung auch für Mieter attraktiv sein. Dazu zählen unter anderem hochwertige Bodenbeläge, eine gute Raumgestaltung, einen Balkon, eine gute Energieeffizienz und ein Aufzug. Für jüngere Mieter ist das Treppensteigen sicherlich kein Problem. Aber auch Mieter werden älter und wollen oder können mit fortgeschrittenem Alter kaum noch die Treppen steigen.

Zu beachten ist nämlich auch, dass bei einer Finanzierung für den Immobilienkauf mit einer Mindestlaufzeit von 25 Jahren gerechnet werden muss. Was kann dem Inhaber einer Immobilie besseres passieren, als langfristige Mieter, die nicht nur ihre Mieten immer pünktlich gezahlt haben, sondern auch bis ins hohe Alter dort wohnen bleiben.

Noch zum Schluss ein Tipp zur Finanzierung. Bei der Auswahl der Bank sollte der Blickpunkt nicht nur beim effektiven Jahreszins liegen, sondern auch auf die Möglichkeit, kostenlose Sondertilgungen leisten zu können. Viele Banken verlangen in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen. In solchen Fällen lohnt sich fast eine Sondertilgung nicht mehr. Doch mittlerweile bieten die Banken auch kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten an.

Energieausweis Verkauf Vermietung

Der Energie­ausweis ist Pflicht für Verkauf und Vermietung

Der Energieausweis ist ein Dokument, welches unter standardisierten Normungsrandbedingungen ausgestellt wird. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität von Bestandsgebäuden oder über energetische Anforderungen bei Neu- und Ausbauten sowie Sanierungsmaßnahmen. Damit ermöglicht der Energieausweis den Vergleich der Energiekosten einzelner Gebäude.

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Immobilienverkauf: Was beinhaltet notarieller Kaufvertrag?

Immobilienverkauf notarieller Kaufvertrag

Immobilienverkauf: Was beinhaltet notarieller Kaufvertrag?

Wir möchten wir Ihnen als Ihr Partner im Immobilienverkauf einige Hinweise und wesentliche Inhalte zum notariellen Kaufvertrag geben.

Grundsätzlich gehören alles fest auf dem Grundstück stehende zu den mitverkauften Sachen, wie Garage oder Carport. Ebenfalls werden alle Sachen, die mit dem Gebäude fest verbunden sind im Kaufvertrag aufgenommen. Das wären Einbauküche, die Heizungsanlage, Bodenbeläge, sanitäre Einrichtungen oder Markisen.

Bewegliche Gegenstände, wie Möbel, Lampen, Gartengeräte usw. werden im Normalfall nicht mitverkauft. Es sei denn, dass man mit dem Käufer besondere Absprachen getroffen hat und das im Kaufvertrag aufgeführt wurde. Zubehörteile, die im Kaufvertrag nicht ausdrücklich herausgenommen werden, gelten genauso mitverkauft. Das betrifft die Heizungsvorräte, die Sauna bis zur Parabolantenne. Um dem Käufer entgegenzukommen, kann man die Zubehörteile und die beweglichen Gegenstände getrennt im Kaufvertrag ausweisen. Dadurch spart der Käufer die Grunderwerbssteuer und Sie als Verkäufer haben keinerlei Nachteile dadurch.
Im Kaufvertrag wird genau festgehalten, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um den Kaufpreis vom Käufer zu erhalten. Der Notar hat sicherzustellen, dass der vertragsgemäße Übergang der Immobilie in das Eigentum des Käufers auch ausreichend gesichert ist. Erst wenn die Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis gezahlt.

Da der Notar auch den Erhalt des Kaufpreises abzusichern hat, kann es vorkommen, dass ein Notaranderkonto angelegt wird und zunächst der Kaufpreis darauf überwiesen wird. Sofern alle Voraussetzungen für die Besitzumschreibung im Grundbuch vorliegen, wird der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen.

In den meisten Fällen findet eine Direktzahlung vom Käufer zum Verkäufer statt. Da der Käufer in der Regel eine Immobilie unbelastet erwerben möchte, ist die Lastenfreistellung und damit die Löschung dieser Belastungen im Grundbuch, wie z. B. Grundschulden (Kredite meist zugunsten von Banken) eine wichtige Voraussetzung für die Erfüllung vom Kaufvertrag. Jahrzehnte überholte Altlasten und Wegerechte für andere Grundstücke müssen übernommen werden. Ist eine Hypothek oder ein Kredit noch nicht abbezahlt, wird die Bank einer Löschung nur zustimmen, wenn die Restschuld beglichen wurde.

Der Notar kümmert sich um alle notwendigen Unterlagen und bittet die Bank dann um die Löschungsbewilligung. Für die reibungslose Abwicklung vom Kaufvertrag ist es also wichtig, dass Sie sich im Vorfeld klar darüber sind, mit welcher Restschuld Ihre Immobilie belastet ist und ob bzw. wie Sie diese tilgen können. Dabei müssen oft auch Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank gezahlt werden, die auch zu bedenken sind. Ist der Kredit ausgelöst, sollten Sie den Notar unmittelbar benachrichtigen, damit er die Löschung beantragen kann.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Käufer die Restschuld auslöst. Der Notar überweist dann diesen Betrag an die Bank und der Verkäufer erhält den Restbetrag vom im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis auf sein Konto.

Die meisten Käufer müssen den Kaufpreis auch finanzieren. Um ihnen entgegenzukommen, wird in der Regel vorgesehen, dass der Verkäufer eine Vollmacht erteilt, die dem Käufer das Recht einräumt, die Immobilie vorzeitig zu beleihen. Durch entsprechende notarielle Gestaltung des Kaufvertrages geht der Verkäufer dabei kein Risiko ein. Für all diese Vorgänge stehen wir Ihnen als ihr Immobilienbüro selbstverständlich hilfreich zur Seite.

Gibt der Verkäufer keine entsprechende Garantie, oder wird keine bestimmte Voraussetzung zwecks Beschaffenheit im Kaufvertrag vereinbart und wird dem Käufer kein erheblicher Mangel arglistig verschwiegen, haftet der Verkäufer nicht für Sachmängel. Damit es dort nicht zu Streitigkeiten kommt, werden wir als Immobilienmakler schon im Vorfeld tätig. Wir nehmen uns Zeit die Immobilie gründlich zu besichtigen, um eventuelle Probleme festzustellen. Die Kosten des Kaufvertrages, wie die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung trägt der Käufer. Das ist deutsches Recht und nicht verhandelbar.

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Allerdings sollte man persönlich zum Beurkundungstermin erscheinen. Ist das nicht möglich, kann ein Vertreter beauftragt werden. Die dann entstehenden Mehr-Kosten, die durch eine notarielle Nachgenehmigung des Kaufvertrages entstehen, trägt die nicht anwesende Partei. Alle Kosten, die mit den zu löschenden Belastungen zu tun haben, trägt der Verkäufer..

Mit vollständiger Zahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises (auch auf ein Notaranderkonto) ist der Verkäufer verpflichtet, die Schlüssel der verkauften Immobilie zu übergeben. Damit gehen alle Rechte und Pflichten an den Käufer über.

Da der Käufer aber erst nach Eintragung im Grundbuch als Besitzer angesehen wird, werden Rechnungen, wie Grundstückssteuern oder Gebäudeversicherung noch an den Verkäufer gehen. Diese kann der Verkäufer allerdings gegenüber dem Käufer geltend machen.

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