Betriebskosten: Die zweite Miete

Betriebskosten zweite Miete Immobilien

Betriebskosten: Die zweite Miete

Auf der Suche nach einer hübschen Immobilie zur Miete schauen viele Interessenten zuerst auf die monatliche Kaltmiete. Auch potenzielle Käufer interessieren sich vorrangig für den Kaufpreis, denn er ist die Basis für die anfallenden Kaufnebenkosten und muss außerdem häufig finanziert werden. Doch in den vergangenen Jahren haben vor allem steigende Betriebskosten für Immobilien zu immer höheren Belastungen für Mieter und Eigentümer gesorgt. Sie prägten den Begriff von der „zweiten Miete“, die jeden Monat zu zahlen ist. Jetzt veröffentlicht der Deutsche Mieterbund eine aktuelle Auflistung der durchschnittlichen Betriebskosten für Immobilien in Deutschland. Sie ist für Mieter und Eigentümer gleichermaßen interessant.

Betriebskosten für Immobilien sind genau definiert

Der Blick auf die im Mietvertrag und in der Jahresabrechnung enthaltenen Positionen mag auf den ersten Blick verwirrend sein: Hier findet man mehrere Kostenarten aufgelistet, die in den vergangenen Jahren meist kontinuierlich gestiegen sind. Für Mieter und für Eigentümer ist es deshalb gut zu wissen, dass die Betriebskosten für Immobilien zur Miete und zum Kauf genau festgelegt sind.

Die juristischen Grundlagen sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgehalten. Dort ist verankert, dass 17 Kostenarten als Betriebskosten für Immobilien erhoben werden dürfen. Sowohl für Mieter als auch für Eigentümer ist es ratsam, die Betriebskosten regelmäßig im Auge zu behalten, um im Fall eines gravierenden Anstiegs schnell reagieren zu können. Dabei hilft die jährliche Betriebskostenabrechnung.

Die Betriebskostenabrechnung offenbart Handlungsbedarf

Für Mehrfamilienhäuser oder Reihenhaussiedlungen wird durch die Hausverwaltung in der Regel eine jährliche Betriebskostenabrechnung erstellt. Aus dieser Abrechnung ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben an Betriebskosten. Eigentümer und Mieter von Immobilien sind gut beraten, ihre Abrechnung sorgfältig zu prüfen. Vor allem bei den Energiekosten berichten Verbraucherschützer regelmäßig von falschen Ablesungen, die sich unmittelbar als überteuerte Heizkosten niederschlagen. Jede Abrechnung sollte deshalb genau überprüft werden, ob der berechnete Energiebedarf realistisch ist und dem Verbrauch des Vorjahres entspricht. Ist das nicht der Fall, lohnt sich eine Klärung mit dem Versorger.

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Viele Betriebskosten sind beeinflussbar

Aus der neuesten Auflistung des Deutschen Mieterbundes geht unter anderem hervor, an welchen Standorten in Deutschland die Mieter und Eigentümer von Immobilien mit besonders hohen Betriebskosten zu rechnen haben. Ein Blick auf die Analyse ist durchaus lohnenswert. Sie offenbart, ob sich die Betriebskosten für die eigenen Immobilien in einem durchschnittlichen Rahmen halten. Stellt man fest, dass einige Positionen überteuert erscheinen, lohnt sich eine genauere Prüfung. Viele Betriebskosten sind nämlich durchaus zu beeinflussen.

Versicherungen, Hausmeisterkosten, Gartenpflege, Gebäudereinigung oder Kabelanschlussgebühren sind die üblichen Positionen auf einer Abrechnung, die man für alle Immobilien beeinflussen kann. Ein Wechsel des Anbieters kann helfen, die Kosten nachhaltig zu senken.

Die Energiekosten als größter Kostentreiber

Die Kosten für Strom, Gas und Öl sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Lassen sich die erhöhten Auslagen anhand der Betriebskostenabrechnung nachweisen, kommt unter Umständen ein Wechsel des Versorgers in Betracht. Die Liberalisierung des Strom- und Gasmarktes hat in den letzten Jahren dafür gesorgt, dass die bisher lokalen Anbieter deutschlandweit tätig werden dürfen. Deshalb finden Eigentümer und Mieter von Immobilien heute ein breites Spektrum an Versorgern. Hat der eigene Anbieter seine Energiepreise in der jüngeren Vergangenheit kontinuierlich erhöht, kann ein Wechsel zur Konkurrenz angebracht sein. Der Wechsel des Versorgers ist nach sorgfältiger Prüfung aller Angebote recht schnell erledigt, sofern der bestehende Vertrag zum Ende der Laufzeit gekündigt wird. So lassen sich die Betriebskosten von Immobilien für Mieter und für Eigentümer senken und auf ein angemessenes Niveau reduzieren.

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Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

…besten Dank für die hervorragende und wirklich schnelle Abwicklung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung. Fachliche Kompetenz, gute Beratung, Rund-Um-Service und absolute Freundlichkeit sowie die Betreuung für Käufer und Verkäufer über den Verkauf hinaus sind nur einige der positiven Aspekte welche ich hier erwähnen kann. Vielen lieben Dank!…
H.-G. J.

Der Verkauf unserer Wohnung ging komplikationslos und schnell vonstatten. Wir wurden jederzeit über die einzelnen Schritte vollumfänglich informiert und hatten immer ein großes Vertrauen in die Abwicklung durch Frau und Herrn Rogers. Die Betreuung war durchweg super. Bei einem weiteren Verkauf würden wir wieder Katerina Rogers Immobilien wählen und können dieses Unternehmen ohne jegliche Einschränkungen weiterempfehlen.
W. O.

Einwandfreie und kompetente Beratung, ständig hilfsbereit, sehr nett und freundlich… was braucht man mehr?! Man wird während der ganze Abwicklung begleitet, von der Wohnungsauswertung bis zum Notartermin, und ständig mit voller Hilfsbereitschaft, Kompetenz und guter Laune! Vielen Dank für alles!
G. R.

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Heizkosten sparen: Praktische Tipps

Heizkosten sparen

Heizkosten sparen: Praktische Tipps

Heizen ist schon teuer und dürfte demnächst noch teurer werden, doch Heizkosten lassen sich durch kluges Management der Räume auch sparen. Sie machen das Gros der im Haushalt verbrauchten Energie aus, rund ein Viertel der Heizkosten können wir allein durch dichtere, trockenere Räume bei richtig eingestellter Temperatur und einer optimierten Heizungsanlage sparen.

Dichte Räume senken Heizkosten

Die Abdichtung von Räumen birgt ein erhebliches Einsparpotenzial bei den Heizkosten. Ältere Fenster sollten ausgetauscht werden auch an Dächern, Balkonen und Erkern bilden sich sehr gern Wärmebrücken, die mit modernen Geräten messbar sind. Ein zu wenig beachteter Punkt sind Fugen unter den Türen, durch welche die Luft entweicht. Dichtungen hierfür sind auf dem Baumarkt zu finden, sie lassen sich ohne Werkzeug anbringen und bestehen aus Borsten, die das Entweichen der warmen Luft verhindern und damit Heizkosten sparen. Für die richtige Größe – der Baumarkt liefert unterschiedliche Varianten – muss der Spalt zuvor kurz ausgemessen werden.

Diese Dichtungen sind für Preise um oder unter zehn Euro pro Tür zu haben, ein Einfamilienhaus kann also mit 50 bis 70 Euro in dieser Hinsicht dauerhaft abgedichtet werden, die sich schon im ersten Jahr durch eingesparte Heizkosten etwa in dieser Größenordnung amortisieren.

Räume entfeuchten

Feuchtigkeit gilt als prekär in vielerlei Hinsicht: Die Gesundheit der Bewohner leidet durch möglichen Schimmel ebenso wie die Bausubstanz, ebenso erhöhen feuchte Räume die Heizkosten. Wie feucht Räume sind, lässt sich am Kondenswasser ablesen, das sich an den Fensterscheiben bildet. Dieses Wasser kann mit Lappen abgewischt werden, die freilich außerhalb des Raumes getrocknet werden müssen, sonst geben sie schließlich die Luftfeuchtigkeit wieder in den Raum ab. Auf diese Weise würden die Fensterscheiben eine nützliche Kondensatorfunktion erfüllen.

In jedem Fall ist ein Austrocknen von Räumen durch ihr Beheizen ein kostenintensiver Vorgang, Lüften gilt als wesentlich effizienter. Die alte Regel, dass fünf Minuten langes Stoßlüften wesentlich sinnvoller ist als ein über den ganzen Tag angekipptes Fenster, gilt immer noch. Während des Stoßlüftens soll natürlich die Heizung herabgedreht werden (natürlich einige Minuten vor dem Öffnen der Fenster), und zwar aus zwei Gründen: Erstens ist es sinnlos, einen Raum zu beheizen und gleichzeitig kältere Luft hineinzulassen, zweitens aber, noch viel wichtiger, befinden sich Heizkörper in aller Regel unter den Fenstern, wodurch von ihnen aufsteigende Warmluft das Lüften natürlich unterbinden würde. Im Winter erfordern solche Maßnahmen Disziplin, halten aber die Räume trocken und senken damit stark die Heizkosten, zudem wird der Schimmelbildung vorgebeugt.

Vorsicht bei antiken Möbeln und empfindlichen Musikinstrumenten aus Holz: Diese sollten auf stoß gelüfteten Räumen im Winter in jedem Fall entfernt werden, weil die kalte Luft oft sehr trocken ist und spätestens beim erneuten Aufheizen des Raumes das Holz reißen lassen kann. Die Ersparnis an Heizkosten beträgt durch gutes Lüften rund fünf Prozent.

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Optimierte Heizungsanlage und weitere Tipps zur Heizkostensenkung

Moderne Heizungsanlagen, die solarthermische Energie nutzen, vielleicht eine Mini-KWK-Anlage im Haus einbinden (gibt es seit 2012) oder Erdwärme nutzen, sparen mindestens um 10 Prozent Heizkosten selbst gegenüber den moderneren Gas- und Ölheizungsanlagen, die seit den 2000er-Jahren im Angebot sind. Diese Ersparnisse gehören zu einem Gesamtkonzept des Energie-optimierten Hauses und lassen sich pauschal nur schwer darstellen, doch nicht umsonst vergibt die KfW die meisten Fördermittel für dichte Häuser und optimierte Heizungsanlagen.

Weitere Tipps zur Kostensenkung sind:

  • feuchte Luft (nach dem Kochen und Duschen) sofort entweichen lassen
  • Möbel, Bilder und Vorhänge rund 10 cm von Außenwänden entfernt halten
  • keinen Raum absolut auskühlen lassen (Abstellkammer)

Mit allen diesen Maßnahmen werden es um 25 bis 30 Prozent weniger an Heizkosten.

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Winter-Check für Ihr Haus: Damit alles gut geht

Wintercheck für Haus

Winter-Check für Ihr Haus: Damit alles gut geht

Die Heizkosten steigen ständig, deshalb denken viele Immobilienbesitzer, dass das Winterfestmachen aus der Suche nach Energielecks besteht. Das gehört auf jeden Fall dazu, ist aber nur ein sehr kleiner Teil des Winterchecks. Dieser besteht aus vielen Dingen, die eventuell mehr Zeitaufwand erfordern, als nur einen Nachmittag. Am besten ist es, wenn man den Wintercheck fürs Haus nach einer Liste vornimmt. So können Dinge, die in Ordnung sind, abgehakt werden und noch anstehende Aufgaben vermerkt werden. So wird nichts vergessen und es gibt kein böses Erwachen.

Heizung auf Funktion überprüfen

Um im Winter nicht im Kalten zu sitzen, muss in erster Linie die Heizung funktionieren. So selbstverständlich es heute auch ist, Heizsysteme jeder Art funktionieren einfach nicht von allein. Der Immobilienbesitzer muss die Thermostate überprüfen und am besten auch gleich, ob denn jeder Heizkörper wirklich funktioniert. Ist der Wasserstand im Heizsystem ausreichend? Besonders bei älteren Heizungen sollte der man ein wachsames Auge haben. Man muss aber auch auf neuere Heizungen ein besonderes Augenmerk haben.

Am besten ist es, wenn ein Fachmann zur Durchsicht und zum Test bestellt wird. Dann kann man ganz sicher sein, dass die Heizung im Winter richtig funktioniert. Für den Notfall ist es ratsam sich die Kontakte mehrerer Servicefirmen notieren, die bei Bedarf zur Stelle sind.

Vorräte von Heizmaterial kontrollieren

Viele Immobilienbesitzer vertrauen auf Brennstoffe, die man bevorraten kann. Dazu zählen Kohle, Holz, Pellets oder Heizöl. Hier sollte sichergestellt werden, dass der Vorrat für einen sehr kalten Winter ausreichend ist. Auch hier gilt: Immer die Nummer des Lieferdienstes parat haben. Das spart im Notfall Zeit und Geld und verhindert folgenschwere Schäden. Diese könnten noch teurer kommen als ein Übervorrat an Brennstoff. Denn Sparen an der falschen Stelle lohnt sich nicht.

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Fenster und Türen abdichten

Ein Großteil der Energie geht durch Fenster und Türen verloren. Deshalb ist es für jeden Immobilienbesitzer ratsam zu prüfen, ob sie auch richtig schließen. In diese Kontrolle müssen unbedingt auch Rollläden und Fensterläden mit einbezogen werden.

Wände kontrollieren – innen und außen

Sind Risse in den Wänden? Durch sie könnte Wasser eindringen. Gefriert es, werden diese noch größer und die Kosten höher. Alles sollte zugespachtelt werden. Ein neuer Anstrich sollte jedoch bis zum Frühjahr warten, da er sonst nicht lange Bestand haben würde. Das wäre eine doppelte Ausgabe, die vermieden werden kann.

Dach kontrollieren

Ist das Dach noch dicht? Besonders im Winter spielt das für jeden Immobilienbesitzer eine zentrale Rolle. Tauwasser von Schnee sucht sich den Weg selbst durch kleinste Fugen und Risse. Ist der Dachboden nicht ausgebaut, können die Dachziegel von innen kontrolliert werden. Ein ausgebautes Dach kann von außen gut mit einem Fernglas auf eventuelle Beschädigungen überprüft werden. Außerdem sollten Schneebalken und Schneefanggitter intakt sein.

Dachrinne und Entwässerung nachsehen

Im Falle von Tauwetter sind verstopfte Wasserableitungen sehr schädlich. Hier sollte jeder Immobilienbesitzer großen Wert auf die Kontrolle legen.

Wasser aus Außenleitungen ablassen

Der Gartenwasserhahn, der Springbrunnen und Ähnliches werden entleert. Das verhindert Frostschäden, die teuer werden können.

Garten und Streumittel überprüfen

  • Letzte Arbeiten in Hof und Garten erledigen
  • Überprüfung der Schneeräumgeräte und Streumittel
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Kaufvertrag: Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr

Besitzübergang Kaufvertrag

Kaufvertrag: Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr

Jeder Kaufvertrag beinhaltet die Vereinbarung, wann die Immobilie an den Käufer übergeben wird. Denn mit der Übergabe ist die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Immobilie verbunden. Des Weiteren gehen auch die Nutzungen und Lasten an den Käufer über. Hier ein Überblick die wichtigsten Begriffe in diesem Zusammenhang:

Besitz

Unter dem Begriff Besitz ist die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache, hier also über das Grundstück oder auch über ein Recht. Zum Beispiel ein Mieter einer Wohnung ist der Besitzer (nicht zu verwechseln mit Eigentümer), weil er die Wohnung tatsächlich beherrscht.

Nutzen

Nutzungen sind alle Erträge des Grundstücks z.B. die Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen.
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Lasten

Lasten eines Grundstücks können öffentlich-rechtlicher Natur sein oder es kann sich um private Vereinbarungen handeln. Zu Lasten gehören zum Beispiel die Grundsteuern oder die Schornsteinfegergebühren.

Gefahr

In dem Kaufvertrag muss der Zeitpunkt festgelegt werden, wann der Käufer das Risiko einer zufälligen Zerstörung der Immobilie z.B. durch Brand oder durch zufällige Verschlechterung zu tragen hat. Wenn beispielsweise das Haus nach dem Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, aber vor Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung abbrennt, hat der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Gefahrenübergang ist maßgeblich für das Einreichen von Gewährleistungsrechten. Den Übergang von den oben genannten Rechten und Pflichten unterscheidet sich von dem Übergang des Eigentums. Denn der Übergang des Eigentums ist die eigentliche Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch. Dies geschient in der Regel einige Wochen später.

Auszug aus dem Kaufvertrag

Die Besitzübergabe erfolgt am Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung. Vom gleichen Zeitpunkt an gehen die Gefahr der zufälligen Beeinträchtigung, die Nutzungen und alle öffentlichen Lasten und Abgaben, einschließlich der Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Das Vertragsobjekt wird derzeit noch vom Verkäufer selbst bewohnt. Der Verkäufer ist verpflichtet, das Vertragsobjekt spätestens zum 15. Mai 2016 vollständig besenrein zu räumen.

Zu irgendwelchen Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten ist er nicht verpflichtet. Die Übergabe des Vertragsobjekts hat in dem Zustand zu erfolgen, wie es sich derzeit befindet, wobei eine übliche Abnutzung zulässig ist. Für den Fall, dass der Verkäufer das Vertragsobjekt nicht fristgerecht räumt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen, die der Notar erläutert hat. Wegen der Verpflichtung zur Räumung und Übergabe des Vertragsobjekts unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Vollstreckbare Ausfertigung ist dem Käufer jederzeit ohne weitere Nachweise zu erteilen.

Bzgl. Teileigentumseinheit:
Der Käufer tritt bzgl. der Teileigentumseinheit in die bestehende Miteigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten ein. Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ist dem Käufer bekannt.

Der Käufer übernimmt alle für den Zeitraum ab Besitzübergang anfallenden Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere das laufende Hausgeld und alle messbaren Verbrauchskosten und befreit den Verkäufer von allen derartigen Zahlungsverpflichtungen.

Der Verkäufer versichert, dass
a) alle fälligen Zahlungen bis zum Besitzübergang an die Gemeinschaft voll beglichen sind,
b) nach seiner Kenntnis keine außergewöhnlichen Lasten offen sind und keine unerledigten Beschlüsse der Gemeinschaft über außerordentliche Reparaturen vorliegen.

Etwaige Ausgleichsbeträge aufgrund der nächsten Jahresabrechnung sowie Kosten, die nicht nach Verbrauch messbar sind, werden zeitanteilig zwischen den Vertragsteilen aufgeteilt. Vom Besitzübergang an bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer zur umfassenden Ausübung der Eigentümerrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft, insbesondere zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

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Wichtige Hinweise zur Beurkundung von notariellem Kaufvertrag

Immobilienverkauf Hinweise zur Beurkundung

Wichtige Hinweise zur Beurkundung von notariellem Kaufvertrag

Der Immobilienverkauf muss nach deutschem Recht von einem Notar beurkundet werden. Im Gegensatz zu Rechtsanwälten ist ein Notar grundsätzlich unparteiisch. Denn dieser hat die Rechte und Pflichten des Verkäufers, wie auch des Käufers zu wahren und sachgemäß zu beraten, um Risiken zu vermeiden. Schließlich handelt es sich beim Immobilienverkauf häufig um ein bedeutendes Vermögen. Keiner möchte beim Immobilienverkauf seine Immobilie verlieren, ohne den entsprechenden Preis auch wirklich zu erhalten. Aus diesem Grund haben wir ein paar wichtige Aspekte über die notarielle Abwicklung und Beurkundung beim Immobilienverkauf mit Direktzahlung (Standardabwicklung) für Sie zusammengefasst.

Wie ist das Verfahren vor dem Beurkundungstermin

Vor dem Immobilienverkauf muss als erstes Einsicht in das Grundbuch der zu verkaufenden Immobilie genommen werden. Wir, als Immobilienmakler, holen beim zuständigen Grundbuchamt diesen Grundbuchauszug ein und stellen diesen dem Käufer zur Verfügung. Wir, Makler, gehen gemeinsam mit dem Verkäufer und dem Käufer alle verkaufsrelevanten Informationen durch und übermitteln diese dem Notar zur Vorbereitung des Kaufvertrages für Ihren Immobilienverkauf. Der Notar wird für die Vorbereitung des Kaufvertrages selber Einsicht in das Grundbuch einnehmen und erstellt dann den Vertragsentwurf. Dieser wird dem Verkäufer und dem Käufer zugesandt.

Ergeben sich Fragen, oder ist etwas nicht verständlich für Sie formuliert, können Sie sich sehr gern an uns, als Ihren Immobilienmakler, wenden. Wir werden zusammen mit dem Notar Fragen klären, Änderungen und Ergänzungen vornehmen. Sollte trotz alledem noch etwas übersehen werden, können diese Sachverhalte können diese bis zum Beurkundungstermin geklärt werden. Eventuelle Schreibfehler können auch noch beim Beurkundungstermin korrigiert werden. Wir, als Immobilienmakler, begleiten Sie persönlich zur notariellen Beurkundung.

Aufgaben und Pflichten des Notars während beim Immobilienverkauf

Der Vertrag beim Immobilienverkauf ist kompliziert. Er muss individuell auf konkrete Situationen abgestimmt werden. Jeder Notar unterliegt einer strengen Haftung und hat für die erforderliche Sicherung des Käufers und Verkäufers zu sorgen. Es gehört zu seiner Pflicht, während der Beurkundung den gesamten Text des Vertrages vom Immobilienverkauf vorzulesen. Wichtige Stellen müssen verständlich erläutert werden und Ihre Fragen ausreichend und zufriedenstellend beantwortet werden. Außerdem hat er inhaltliche Änderungen auf Wunsch der Vertragsparteien beim Protokollierungstermin vorzunehmen, wenn diese nicht gegen Gesetzte verstoßen.

Um die Beurkundung beim Immobilienverkauf durchzuführen, benötigt der Notar von Ihnen zum Beurkundungstermin einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie Ihre Steueridentifikationsnummer. Bei Gewerbetreibenden und Freiberuflern wird die Wirtschafts-Identifikationsnummer benötigt. Denn auch die Angaben an das Finanzamt zwecks Grunderwerbssteuer gehören zur Pflicht eines Notars.

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Was geschieht nach der notariellen Beurkundung

Mit der Beurkundung beim Immobilienverkauf ist die Arbeit des Notars noch lange nicht beendet. Im Grundbuch müssen jetzt Änderungen und Eintragungen vorgenommen werden, wie die Auflassungsvormerkung, die Grundschuld und die Eigentumsumschreibung. Vormerkung bedeutet, dass der Notar den Rechtserwerb an einer Immobilie ankündigt. Die Eintragung einer Grundschuld ist immer dann nötig, wenn die verkaufte Immobilie mit einem Darlehen belastet wird.

Umgekehrt wird der Notar die Löschung dieser Eintragung veranlassen, wenn das Darlehen getilgt wurde. Und zu guter Letzt die Eigentumsumschreibung. Dafür bestimmt der Notar unter Übernahme der vollständigen Haftung die Kaufpreisfälligkeit und sorgt dafür, dass die Eigentumsumschreibung nicht vor Eingang des vollständigen Kaufpreises beim Verkäufer erfolgt.

Die Einholung alle Bescheinigungen und Genehmigungen, die zum vollständigen Immobilienverkauf benötigt werden, ist Aufgabe des Notars. Dazu wird das eine oder andere Mal auch Ihre Mithilfe vonnöten sein. Wir stehen Ihnen als Ihr Immobilienbüro in diesen Angelegenheiten immer mit Rat und Hilfe zur Verfügung.

Noch einen Hinweis zum Schluss

Da wir hier von einer Standardabwicklung beim Immobilienverkauf ausgegangen sind, weisen wir zuletzt noch einmal darauf hin, dass die Abwicklung unter gegebenen Umständen auch eine längere Zeit in Anspruch nehmen kann. Das könnte zum Beispiel bei Erbengemeinschaften, ungeklärten Altlasten usw. der Fall sein. Dann ist es empfehlenswert, ein Notaranderkonto einzurichten. Das bedeutet, dass der Kaufbetrag erst einmal auf dieses Konto gelagert wird, bis alle Unstimmigkeiten geklärt wurden und der Übergang von Besitz, Lasten und Nutzung trotz langwieriger Abwicklung frühzeitig gewährleistet werden kann.
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Kaufvertrag: Wann ist der Kaufpreis fällig?

Kaufpreis Kaufvertrag

Kaufvertrag: Wann ist der Kaufpreis fällig?

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen. Im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. In diesem Artikel erläutern wir wichtige Vorgänge, die mit dem Kaufpreis verbunden sind. Im Einzelnen geht es um die Kaufpreisfälligkeit, den Schutz des Käufers sowie des Verkäufers und die Genehmigungen, die notwendig sind.

Kaufpreis & Fälligkeit

In jedem notariellen Kaufvertrag wird der Kaufpreis und die Fälligkeit schriftlich festgehalten. Des Weiteren werden die Verzugszinsen genau festgelegt, die der Käufer zu zahlen hat, wenn er im Verzug ist. Die Höhe der Verzugszinsen richtet sich danach, ob der Vertrag zwischen Verbrauchern abgeschlossen wird. In dem Fall liegen die gesetzlichen Verzugszinsen 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Bei anderen Vertragspartnern werden 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gerechnet (s. BGB § 288 Abs. 1 und 2). Der Basiszinssatz ist variabel und kann sich jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Kalenderjahres ändern. Die Deutsche Bundesbank gibt den jeweils maßgeblichen Zinssatz bekannt. Der Zahlungstermin wird gewöhnlicherweise nach Vorlage bestimmter Fälligkeitsvoraussetzungen vom Notar bestimmt. In der Regel sind es 10 bis 14 Tage, nachdem die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.

Verkäuferschutz & Käuferschutz

Bei der Gestaltung des Kaufvertrags muss der Zeitpunkt für die Kaufpreisfälligkeit so gewählt werden, dass der Käufer ausreichend geschützt ist. Er muss die Sicherheit haben, dass er ein lastenfreies Eigentum erwirbt. Auf der anderen Seite muss auch der Verkäufer geschützt werden, dass er sein Eigentum nicht abgibt, ohne sicher zu sein, dass er den Kaufpreis vollständig bekommt. Der Notar muss also die Interessen beider Vertragspartner in dem Kaufvertrag berücksichtigen. Es muss auf alle Fälle vermieden werden, dass einer der Parteien eine Leistung erbringt, ohne die Sicherheit zu haben, dass sie die gewünschte Gegenleistung bekommt.

Einfach formuliert: Das Vermögen des Käufers ist gefährdet, wenn er den Kaufpreis zahlt, bevor sein Immobilienerwerb sichergestellt ist. Denn es könnte sein, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen zeitlich neu belastet, z. B. mit einem Kredit, nochmals verkauft oder in Insolvenzverfahren gerät. Es könnte sein, dass einer der erforderlichen Genehmigungen nicht erteilt wird und somit der Vertrag scheitert. Auf der anderen Seite könnte es sein, dass die Immobilie bereits vor der Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer umgeschrieben wird. Der Verkäufer könnte dann große Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs bekommen. Aus diesem Grund ist es notwendig, dass im Kaufvertrag Regelungen vereinbart werden, die für beide Seiten sichere Abwicklung des Kaufvertrags gewährleisten.

Aus der nachfolgenden Übersicht können Sie sehen, wodurch die Absicherung des Verkäufers ermöglicht wird.

  • Vollstreckungsunterwerfung
  • Notaranderkonto
  • Aussetzen oder Vollzugsaufschub der Auflassung
  • Sicherungshypothek oder Grundschuld
  • (Bank)Bürgschaft
  • Rücktrittsvorbehalt & Rückauflassungsvormerkung
Der beste Schutz für den Verkäufer ist die Aussetzung der Auflassung oder deren Vollzugsaufschub bis zur Zahlung. In anderen Worten – das Eigentum wird auf den Käufer überschrieben, erst wenn der Verkäufer den Kaufpreis vollständig erhalten hat. Somit vergehen in der Regel einige Wochen zwischen Beurkundung des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das hängt damit zusammen, dass fast zu jedem Kaufvertrag behördliche Genehmigungen, Verzichtserklärungen etc. notwendig sind.

Absicherung des Käufers erfolgt durch:

  • Auflassungsvormerkung an rangsicherer Stelle im Grundbuch.
  • Freistellung des Kaufobjekts von nicht übernommenen Belastungen.
  • Nachweis des Nichtbestehens oder Nichtausübung gesetzlicher & sonstiger Vorkaufsrechte.
  • Vorliegen & Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen.
  • Zahlung auf Notaranderkonto.

Die Absicherung des Käufers läuft vor allem über die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Wenn die Auflassungsvormerkung nicht eingetragen wird, könnte für den Käufer ein Risiko entstehen, wenn er den Kaufpreis bezahlt, bevor die Umschreibung der Immobilie gesichert ist. Denn der Verkäufer könnte zwischenzeitlich das Grundstück anderweitig belasten oder sogar verkaufen. Oder die Umschreibung auf den Käufer könnte z. B. durch eine Zwangsvollstreckung verhindert werden. Die Auflassungsvormerkung schützt also den Käufer.

Außerdem kann der Käufer den Kaufpreis beim Notar auf ein sog. Notaranderkonto hinterlegen. Im Kaufvertrag wird hierzu vereinbart, dass der Notar als Treuhänder beider Parteien bezahlt werden soll. Gleichzeitig wird der Notar angewiesen den Kaufpreis an den Verkäufer erst auszuzahlen, wenn der Käufer abgesichert ist. Es sollte jedoch beachtet werden, dass hierfür Kosten entstehen und im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer diese Kosten trägt bzw. wie sie aufgeteilt werden.

Der Notar ist verpflichtet in dem Kaufvertrag darauf hinzuweisen, dass die Wirksamkeit des Vertrages in den meisten Fällen von verschiedenen Genehmigungen abhängig ist. Die Umschreibung des Eigentums kann erst stattfinden, wenn die Genehmigungen dem Notar vorliegen. In der Regel müssen zunächst alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, bevor der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auffordert. Dies ist ein weiterer Schutz für den Käufer.

Hier einige Beispiele für Genehmigungen, die beim Immobilienverkauf notwendig sind:

  • Genehmigungen nach Baugesetzbuch
  • Genehmigungen nach Grundstücksverkehrsgesetz
  • Genehmigungen durch das Vormundschaftsgericht.
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Auszug aus dem Kaufvertrag: Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis beträgt insgesamt € 680.000,00
In Worten: Euro: sechshundert dreißigtausend

– und ist wie folgt zur Zahlung fällig:
Der gesamte Kaufpreis wird zur Zahlung fällig (Eingang beim Verkäufer) 10 Bankarbeitstage, nach Vorliegen der letzten der nachgenannten Voraussetzungen:
– die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch an bedungener Rangstelle eingetragen,
– die Gemeinde hat ein Zeugnis über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch ausgestellt,
– die zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen und sonstigen Unterlagen hinsichtlich aller nicht ausdrücklich übernommenen, der Vormerkung vor- oder gleichrangigen Belastungen liegen dem Notar zur bedingungslosen Verwendung oder zu treuen Händen mit der Maßgabe vor, dass hiervon nur gegen Zahlung bestimmter, den Kaufpreis nicht übersteigender Ablösungsbeträge Gebrauch gemacht werden darf.

Der Käufer ist berechtigt und verpflichtet, bei Fälligkeit die zur Lastenfreistellung erforderlichen Ablösungsbeträge, einschließlich etwaiger Notargebühren sowie den entsprechend nachfolgend bezeichneter Abtretung an die Bayerische Hypo- und Vereinsbank abgetreten Teilbetrag in Höhe von € 110.000,00 in Abrechnung auf den Kaufpreis für Rechnung des Verkäufers unmittelbar an die jeweiligen Gläubiger zu zahlen. Käufer und Notar brauchen nicht nachzuprüfen, ob Auflagen, von denen die Lastenfreistellung abhängt, berechtigt sind.

Die o.g. Frist beginnt, sobald der Notar an den Käufer eine schriftliche Bestätigung durch einfachen Brief abgesandt hat, dass die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, bzw. wenn der Käufer unabhängig davon Kenntnis erlagt hat. Der Verkäufer erhält Abschrift dieses Schreibens.

Weiterhin ist der Kaufpreis jedoch nicht früher als 10 Bankarbeitstage nach Räumung des Vertragsobjektes und schriftlicher Mitteilung des Verkäufers hierüber sowie nicht vor dem 01. Mai 2015 zur Zahlung fällig; diese Fälligkeitsvoraussetzung ist vom Notar nicht zu überprüfen und mitzuteilen.

Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung mit Ablauf der o.a. Frist in Verzug. Er muss dann insbesondere die gesetzlichen Verzugszinsen zahlen.

Der Käufer unterwirft sich wegen der vorstehend eingegangenen Zahlungsverpflichtung ohne Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner.
Eine Vollstreckungsklausel kann nach der notariellen Fälligkeitsbestätigung erteilt werden.

Der Verkäufer hat die nicht zur Lastenfreistellung benötigten Kaufpreisansprüche in Höhe von € 110.000,00 an die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München abgetreten. Dieser Betrag ist unwiderruflich nur auf die IBAN ….., BIC …., unter Angabe des Verwendungszwecks „Abtretung Kaufpreis Manfred und Manuela Muster“ zu überweisen. Der Käufer hat hierüber Kenntnis genommen.

Der verbleibende Kaufpreis ist, sofern er nicht für die Lastenfreistellung bzw. für die vorgenannte Kaufpreisabtretung benötigt wird, mit befreiender Wirkung bei Fälligkeit auf folgendes Konto des Verkäufers zu überweisen:

Bankverbindung: ….

Auflassung, Anweisung
Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig, bei mehreren Käufern im oben angegebenen Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnis. Diese unbedingte Einigung enthält keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag.

Die Beteiligten weisen den Notar an, Eintragungsbewilligung und Antrag auf Eintragung der Auflassung erst dann zu erklären, wenn die völlige Kaufpreiszahlung ohne Zinsen durch den Verkäufer bestätigt oder dem Notar in anderer Weise nachgewiesen worden ist. Entsprechende Vollmacht zur Abgabe dieser Erklärungen wird dem beurkundenden Notar, seinem Sozius oder Nachfolger unwiderruflich erteilt.

Der Verkäufer verpflichtet sich, die Kaufpreiszahlung unverzüglich dem Notar in Textform mitzuteilen. Es genügt die Bestätigung durch einen Verkäufer.

Vorkaufsrechte
Die Vertragsteile wurden auf möglicherweise bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte hingewiesen. Sie beauftragen den Notar, entsprechende Negativbescheinigungen einzuholen.

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Kaufvertrag: Haftung des Verkäufers für Mängel

Haftung des Verkäufers beim Kaufvertrag

Kaufvertrag: Haftung des Verkäufers für Mängel

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen. Im Einzelnen sind es folgende Themen: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Hier erfahren Sie, wofür der Verkäufer gegenüber dem Käufer beim Verkauf seiner Immobilie haftet.

Haftung des Verkäufers für Sachmängel

Beim Immobilienverkauf ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Sach- und Rechtsmängel frei zu verschaffen. Darauf hat der Käufer grundsätzlich einen Anspruch. Es stellt sich die Frage, wann die Immobilie Sachmängel frei ist. Das ist der Fall, wenn sich die Immobilie nach dem Vertrag für die Verwendung eignet oder wenn sie den Anforderungen genügt, die an sie gestellt werden. Des Weiteren dürfen sich keine Diskrepanzen zwischen den Zusagen des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand ergeben. Der Verkäufer muss also auch bei der Werbung darauf achten, welche Aussagen er trifft.

Hier einige Beispiele für Sachmängel:

  • Die Heizanlage funktioniert nicht.
  • Hausschwamm
  • Die Erschließung des Grundstücks fehlt.
  • Das Dach ist undicht.

Wenn dem Verkäufer Sachmängel bekannt sind, ist es empfehlenswert darauf in dem Kaufvertrag hinzuweisen.

Außerdem haftet der Verkäufer, wenn er für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernommen hat. Hier einige Beispiele für Garantieinhalte:

  • Angabe der Grundstücksgröße
  • Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche
  • Baureife eines Grundstücks
  • Bezahlung der Erschließungskosten
  • Zusicherung eines Mietertrages

Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel

Der Verkäufer ist verpflichtet dem Käufer die Immobilie rechtsmängel frei zu verschaffen. Die Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte auf die Immobilie keine Rechte haben, die der Käufer nicht bereit ist zu übernehmen. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten, etc. sein muss. Die Rechte sind im Grundbuch eingetragen und alle Rechte, die für Dritte eingetragen sind, muss der Verkäufer beseitigen.

Hier einige Beispiele für Rechtsmängel:

  • die maximale Höhe des Hauses
  • Bestehende Miet- und/oder Pachtverhältnisse
  • Eingetragene Rentenschulden, Grundschulden, Hypotheken, Reallasten
  • Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf Mieterkreis und Miethöhe
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Haftungsausschluss

Die Haftung des Verkäufers kann aber auch ausgeschlossen werden. Dies kann in folgenden Situationen der Fall sein:

  • Der Fehler ist dem Käufer beim Abschluss des Kaufvertrags bekannt.
  • Der Käufer und Verkäufer beschränken die Sachmängelhaftung oder diese wird gänzlich ausgeschlossen.
Die Klauseln bezüglich der Haftung müssen eindeutig und unmissverständlich in dem Kaufvertrag formuliert werden. Es ist zu regeln, welche Rechte von Käufer übernommen werden und welche der Verkäufer beseitigen muss. Schließlich sollte darauf hingewiesen werden, dass ein Haftungsausschluss nicht besteht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten sind Abgaben, die mit einem Grundstück verbunden sind. Zu öffentlichen Lasten von Grundstücken gehören insbesondere:

  • Grundsteuern
  • Erschließungsbeiträge
  • Anliegerbeiträge für öffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen
Der Verkäufer ist verpflichtet die o.g. Angaben zu tragen, die bis zu Tag des Vertragsabschlusses bautechnisch begonnen wurden, unabhängig davon, wann die Betragsschuld entsteht. Eine abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag ist möglich.

Rechte des Käufers

Wenn der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt, die in dem Kaufvertrag bezüglich der Sach- und Rechtsmängel vereinbart wurden, hat der Käufer das Recht die Nacherfüllung zu verlangen. Wenn diese scheitert, hat der Käufer folgende Ansprüche:

  • Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Minderung des Kaufpreises
Sowohl beim Rücktritt als auch bei Minderung des Kaufpreises kann der Käufer vom Verkäufer einen Schadenersatz verlangen.

Auszüge aus dem Kaufvertrag zur Haftung des Verkäufers für Mängel

RECHTSMÄNGEL
Die in Abt. II eingetragenen Rechte bleiben bestehen und werden vom Käufer zum weiteren dinglichen Fortbestand übernommen. Der Käufer tritt in die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Im Übrigen haftet der Verkäufer für Freiheit des Vertragsobjektes von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und privatrechtlichen Bindungen.

Die Beteiligten stimmen allen zur Lastenfreistellung des Vertragsobjekts erforderlichen Gläubigererklärungen mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu. Sie beauftragen den Notar, diese Erklärungen mittels eines Entwurfs anzufordern.

ERSCHLIEßUNGSKOSTEN
Der Verkäufer trägt die bisher für das Vertragsobjekt in Rechnung gestellten Kosten für Erschließung nach dem Baugesetzbuch und für Investitionsaufwand nach dem Kommunalabgabengesetz. Solche Kosten trägt ab heute der Käufer, gleichgültig wem der Bescheid zugeht.

Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass er sich über Stand und Abrechnung der Erschließung bei der zuständigen Behörde Gewissheit verschaffen kann. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine unbezahlten Bescheide vorliegen.

SACHMÄNGEL
Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeitigen Zustand. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit noch die Verwendbarkeit des Vertragsobjektes für die Zwecke des Käufers.

Die Vertragsteile vereinbaren jedoch als Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, dass sich die Ver- und Entsorgungseinrichtungen bei Besitzübergang in funktionstauglichem Zustand befinden müssen. Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes von Gebäuden und etwa mit verkaufter beweglicher Sachen werden ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben.

Der Verkäufer versichert, dass ihm verdeckte Mängel und Bodenverunreinigungen nicht bekannt sind und dass nach seiner Kenntnis keine Vereinbarungen mit der Baubehörde und Nachbarn zur Einhaltung von Abstandsflächen getroffen sind. Der Verkäufer trägt lediglich die Gefahr, dass sich der Vertragsgegenstand bis zum Besitzübergang gegenüber dem heutigen Zustand verschlechtert, gewöhnliche Abnutzung ausgenommen.

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Auflassung, Auflassungs­vormerkung und Grundbucheintrag einfach erklärt

Auflassung Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag im Kaufvertrag

Auflassung, Auflassungs­vormerkung und Grundbucheintrag einfach erklärt

Wer in Deutschland eine Immobilie verkauft, benötigt hierzu eine notarielle Beurkundung. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen. Im Einzelnen sind es: die Beteiligten und der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern.

Auflassung und Auflassungsvormerkung

Der notarielle Kaufvertrag beinhaltet immer eine sog. Auflassung. Der Begriff mag unverständlich klingen, aber letztendlich handelt es sich um eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, ist der Verkäufer immer noch der Eigentümer der Immobilie, denn er ist im Grundbuch eingetragen. Hier besteht ein gewisses Risiko für den Käufer, denn der Verkäufer könnte mit der Immobilie nach Belieben verfahren.

Um den Käufer zu schützen wird eine sog. Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Dadurch wird das Grundbuch gesperrt und der Verkäufer darf keine Belastungen eintragen, denen der Käufer nicht zugestimmt hat. Erst wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, kann der Käufer den Kaufpreis überweisen.

Grundbucheintragung

Die zeitliche Trennung zwischen der Beurkundung und der eigentlichen Grundbucheintragung des Käufers ist für den Verkäufer ein Vorteil, denn das Eigentum des Verkäufers wird nicht bereits mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags übertragen. Der Verkäufer wartet, bis der Käufer seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachgekommen ist und den Kaufpreis vollständig bezahlt hat.

Der Käufer wird erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer der Immobilie. Der Notar stellt den Umschreibungsantrag an das Grundbuchamt erst, wenn alle erforderlichen Unterlagen und Bestätigungen vorliegen. Hierzu gehört die Bestätigung des Verkäufers über die vollständige Zahlung des Kaufpreises, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Verzichtserklärungen u. Ä.

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Auszüge aus dem Kaufvertrag zu Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung

Die Beteiligten sind sich über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig. Die Eigentumsumschreibung erfolgt zur Sicherung des Verkäufers aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Alle Beteiligten erklären daher, dass die unbedingte Auflassung keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag enthält. Zudem erteilen die Beteiligten für sich und ihre Gesamtrechtsnachfolger dem Notar unwiderrufliche Vollmacht zur Abgabe dieser Eintragungsbewilligung. Im Innenverhältnis wird unwiderruflich angewiesen, erst dann die Bewilligung anzugeben und namens des Käufers die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen, wenn der Verkäufer die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat oder die Bezahlung eines Betrages in Höhe des geschuldeten Kaufpreises ohne Zinsen anderweitig nachgewiesen ist. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Bestätigung unverzüglich und unaufgefordert in Textform abzugeben.

Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers am Vertragsgrundbesitz im Grundbuch. Der Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung wieder zu löschen, falls dann keine Zwischeneintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.

Der Eigentümer stimmt der Löschung aller in Abt. III eingetragenen Belastungen mit dem Antrag auf Grundbuchvollzug zu. Vorsorglich wird ferner allen der geschuldeten Lastenfreistellung dienenden Erklärungen mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt, auch soweit weiterer Grundbesitz betroffen ist.

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Beteiligte am Kaufvertrag und Kaufgegenstand

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Beteiligte am Kaufvertrag

Wenn mehrere Personen eine Immobilie kaufen, so müssen entweder ihre Anteile in Bruchteilen im Kaufvertrag angegeben werden oder ihr sonstiges Rechtsverhältnis (zum Beispiel Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft).

Vor der Beurkundung müssen die persönlichen Verhältnisse der Vertragsbeteiligten berücksichtigt werden. Dabei gilt es Einiges zu beachten. Wenn zum Beispiel der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt und die Immobilie der wesentliche Teil des Vermögens des Verkäufers darstellt, muss in der Regel der Ehepartner ebenfalls den Kaufvertrag unterzeichnen. Es muss also Einigkeit zwischen den Ehegatten darüber bestehen, dass die Immobilie verkauft werden sollte. Nicht geschäftsfähige müssen durch ihre gesetzlichen Vertreter vertreten werden. In diesen Fällen benötigt der gesetzliche Vertreter zusätzlich die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts.

Auszug aus dem Kaufvertrag

1. die Ehegatten Herr Manfred Muster,
geboren am 14.03.1965,
Frau Manuela Muster, geb. Müller,
geboren am 02.12.1967,
wohnhaft in 80231 Musterstadt,
Musterstraße 12,
nach Angabe im gesetzlichen Güterstand verheiratet;

2. Herr Johann Mustermann,
geboren am 30.07.1970,
wohnhaft in 80231 Musterstadt,
Müllerstraße 7,
nach Angabe ledig.

Die Erschienenen wiesen sich aus durch Vorlage amtlicher Lichtbildausweise.

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Kaufgegenstand

Die Immobilie, die verkauft wird, muss übereinstimmend mit den Angaben im Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt eindeutig bezeichnet werden. Es muss auf alle Fälle sichergestellt werden, dass keine Verwechslungen auftreten, deswegen sollte die Beschreibung so genau wie möglich sein. Bei einem Grundstück, das noch nicht vermessen wurde, sollte die Bezeichnung der zu vermessenden Teilfläche durch eine Skizze erfolgen. Die Skizze wird in die Urkunde als Anlage aufgenommen.

Zu dem Kaufgegenstand gehören auch die sog. wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Somit gehören zum Grundstück das Gebäude und alle Bestandteile, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden (zum Beispiel Türen, Fenster, Heizung, etc.).

Wenn nicht näher erläutert ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft. Zum Grundstückszubehör zählt beispielsweise der Heizölvorrat im Tank. Es ist zu empfehlen ganz genau zu regeln, was als Zubehör mitverkauft wird. Wenn der Wert des mit verkauften Zubehörs im Kaufvertrag explizit genannt wird, vermindert sich für den Käufer die Grunderwerbsteuer. Nachteile für den Verkäufer entstehen keine.

Auszug aus dem Kaufvertrag zum Kaufgegenstand

Im Grundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 11052 ist der folgende Grundbesitz vorgetragen:

FlNr. 135/157 Musterstraße 12, Gebäude- und Freifläche zu 238 qm; 1/18-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/170 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 150 qm
1/10-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/169 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 423 qm
Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Des Weiteren ist im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 9577 folgende Teileigentumseinheit vorgetragen:

Miteigentumsanteil von 1/204 an dem vereinigten Grundstück
FlNr. 135/112 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 129 qm,
FlNr. 135/113 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 110 qm,
verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan bezeichneten Tiefgaragenstellplatz.

Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Zur Veräußerung der vorgenannten Teileigentumseinheit ist keine Zustimmung eines Verwalters erforderlich.

Im Grundbuch sind jeweils folgende Belastungen eingetragen:
in Abt. II: Verschiedene Recht- und Dienstbarkeiten, die den Beteiligten bekannt sind; auf Einzelaufführung wird verzichtet. Lediglich zur Information ist eine Kopie des Grundbuchblattes in Anlage beigefügt.
In Abt. III: Grundschuld ohne Brief zu 190.000 EUR für die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München. Die vorgenannte Grundschuld valutiert derzeit noch mit ca. 70.000 EUR.

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Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

…besten Dank für die hervorragende und wirklich schnelle Abwicklung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung. Fachliche Kompetenz, gute Beratung, Rund-Um-Service und absolute Freundlichkeit sowie die Betreuung für Käufer und Verkäufer über den Verkauf hinaus sind nur einige der positiven Aspekte welche ich hier erwähnen kann. Vielen lieben Dank!…
H.-G. J.

Der Verkauf unserer Wohnung ging komplikationslos und schnell vonstatten. Wir wurden jederzeit über die einzelnen Schritte vollumfänglich informiert und hatten immer ein großes Vertrauen in die Abwicklung durch Frau und Herrn Rogers. Die Betreuung war durchweg super. Bei einem weiteren Verkauf würden wir wieder Katerina Rogers Immobilien wählen und können dieses Unternehmen ohne jegliche Einschränkungen weiterempfehlen.
W. O.

Einwandfreie und kompetente Beratung, ständig hilfsbereit, sehr nett und freundlich… was braucht man mehr?! Man wird während der ganze Abwicklung begleitet, von der Wohnungsauswertung bis zum Notartermin, und ständig mit voller Hilfsbereitschaft, Kompetenz und guter Laune! Vielen Dank für alles!
G. R.

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Erfahrungen & Bewertungen zu Katerina Rogers Immobilienvermittlung

Einführende Informationen zum Kaufvertrag

Immobilienkaufvertrag

Einführende Informationen zum Kaufvertrag

Der Verkauf einer Immobilie gehört zu den wichtigen Entscheidungen, die man im Leben trifft. Deswegen möchten wir Ihnen den Inhalt eines Kaufvertrags verständlich machen. In diesem Artikel werden wir zunächst einige allgemeine Informationen zum Kaufvertrag erläutern. Weitere Artikel erläutern konkrete Inhalte eines Kaufvertrags, im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.

Allgemeine Informationen zum Kaufvertrag

Grundsätzlich wird zwischen zwei Erwerbsarten unterschieden, und zwar zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb. Zu dem entgeltlichen Erwerb wird zum Beispiel der Kaufvertrag, Tauschgeschäft, Erbbaurecht, freiwillige Grundstücksversteigerung, Immobilienleasing, aber auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung, Enteignung, Baulandumlegung gezählt. Zu dem unentgeltlichen Erwerb gehört beispielsweise die Schenkung oder der Erbfall.

In jedem Kaufvertrag wird immer näher beschrieben, was genau veräußert wird. Im rechtlichen Sinne ist der Vertrag ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. Dabei verpflichtet sich der Verkäufer dem Käufer das Eigentum am Grundstück zu verschaffen und das Grundstück zu übergeben. Dabei kann das Grundstück bebaut oder unbebaut sein. Auf der anderen Seite verpflichtet sich der Käufer den vereinbarten Kaufpreis rechtzeitig und vollständig zu bezahlen und die Immobilie abzunehmen.

Damit der Eigentumsübergang erfolgen darf, bedarf es nach deutschem Recht zusätzlich noch die Einigung über den Eigentumsübergang. Diese Einigung wird bei Grundstücken „Auflassung“ genannt. Des Weiteren ist eine Grundbucheintragung notwendig.

Welche Form muss ein Kaufvertrag haben?

Damit eine Immobilie verkauft bzw. gekauft werden kann, bedarf es notarielle Beurkundung. Der Notar setzt nach Angaben des Käufers und Verkäufers einen Kaufvertragsentwurf auf, der dann bei einem gemeinsamen Termin vorgelesen und von allen Beteiligten unterschrieben wird.

Die notarielle Beurkundung hat mehrere Funktionen. Sie sollte den Käufer und Verkäufer vor unüberlegten und übereilten Immobiliengeschäften schützen. Weiterhin ist die beratende Funktion des Notars wichtig. Er muss sicherstellen, dass der Wille des Käufers und Verkäufers richtig, vollständig und rechtswirksam schriftlich festgelegt wird. Der Kaufvertrag wird somit zu einer notariellen Urkunde, die amtlich verwahrt wird und dadurch auch eine Beweisfunktion erfüllt.

Notare müssen immer unabhängig und unparteiisch sein. Die Notare werden deswegen durch die zuständigen Ministerien in den jeweiligen Bundesländern in ein öffentliches Amt für die Beurkundung von Rechtsvorgängen bestellt. Die Kosten für die Beurkundung sind einheitlich.

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Wollen Sie den Wert Ihrer Immobilie wissen? Natürlich können Sie uns auch direkt ansprechen. Für fundierte Wertauskünfte stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung. Rufen Sie uns an: 089 70065020

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Gesetzliche Fristen

Notare müssen darauf achten, dass bei Kaufverträgen, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher zustande kommen, die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. In der Praxis bedeutet es, dass der Verbraucher den Vertragstext mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorgelegt bekommt. Zum Beispiel, wenn ein Bauträger an eine Privatperson verkauft oder ein Investor ein Grundstück von einer Privatperson erwirbt.

Der Gesetzgeber möchte damit sicherstellen, dass der Verbraucher ausreichend Zeit hat, sich mit dem Vertragsinhalt auseinanderzusetzen und somit auch die Möglichkeit hat, sich umfassend beraten zu lassen. Wenn der Verkäufer jedoch eine Privatperson ist und der Käufer ebenfalls, ist keine 14-Tage-Frist gesetzlich vorgeschrieben. Aber natürlich ist es sinnvoll, sich für den Kaufvertrag ausreichend Zeit zu nehmen, bevor die eigentliche notarielle Beurkundung stattfindet.

Wichtige Hinweise

Vollständigkeitshalber sollte darauf hingewiesen werden, dass Nebenabreden und wesentliche nachträgliche Abänderungen beurkundet werden müssen. Sonst riskiert man, dass der Vertrag nichtig wird. Was der Inhalt des Kaufvertrags anbelangt, hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit.

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