Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss an Vieles denken. Dabei wird oft vergessen, dass auch das Finanzamt einen genauen Blick auf den Immobilienverkauf wirft. Gegebenenfalls muss die sogenannte „Spekulationssteuer“ abgeführt werden. Abhängig vom Immobilienpreis und persönlichem Steuersatz kann das recht teuer werden – daher lohnt es sich, schon vor dem Immobilienverkauf genau hinzusehen. Dabei lässt sich durchaus die Höhe der Spekulationssteuer beeinflussen, wenn man geschickt vorgeht.

Fälligkeit

Die Spekulationssteuer wird grundsätzlich fällig, wenn eine Privatperson „Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften“, wie zum Beispiel durch den Verkauf einer Immobilie, erzielt. Wie so oft im Steuerrecht sollte man auf Details achten. Denn die Besteuerung der Gewinne durch den Immobilienverkauf erfolgt nur dann, wenn tatsächlich die Absicht zur Gewinnerzielung vorliegt. Das heißt mit anderen Worten: Wenn Privatpersonen Immobilien kaufen und verkaufen, wird die Steuer nur fällig, wenn die Absicht zur Gewinnerzielung im Vordergrund steht.

Vor diesem Hintergrund ist auch der Name der Steuer zutreffend, der sich im Volksmund eingebürgert hat: Die Spekulationssteuer muss bezahlt werden, wenn man mit Immobilien spekuliert. Dabei hat der Gesetzgeber relativ einfach und klar festgelegt, wann das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht bzw. einer Spekulation ausgehen kann und folgerichtig die Steuer zu zahlen ist.

Für die Spekulationssteuer gilt eine 10-Jahre-Frist

Das wichtigste Kriterium hinsichtlich der Spekulationssteuer bezieht auch den Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass bei sehr kurzen Zeiträumen die Spekulation und die Absicht, einen Gewinn zu erzielen, im Vordergrund stehen. Grundsätzlich gilt: Erfolgt der Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wird das Geschäft als Spekulation gewertet: Es muss die Spekulationssteuer bezahlt werden. Wer diese 10-Jahres-Frist beachtet, kann durchaus Steuer sparen.

Wenn beispielsweise das Objekt vor neun Jahren gekauft wurde, kann es durchaus ratsam sein, mit dem Immobilienverkauf ein Jahr zu warten, damit die Frist überschritten wird. In vielen Fällen kann es also sinnvoll sein, lieber den Verkauf noch ein wenig aufzuschieben.

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Keine Spekulationssteuer bei selbst genutzten Immobilien

Viele Menschen investieren in Immobilien, um im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu wohnen. Veränderte Lebensumstände, eine Trennung oder ein beruflicher Wechsel machen jedoch oft den Immobilienverkauf notwendig. Natürlich wäre es in diesen Fällen nicht angemessen, eine Spekulation zu unterstellen und den Verkäufer der Immobilie mit der Spekulationssteuer zu belasten.

Konkret schreibt der Gesetzgeber vor, dass bei selbst genutzten Immobilien keine Steuer abzuführen ist – auch wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Bei Immobilien, die innerhalb der 10-Jahres-Frist teils vermietet und, teils selbst genutzt wurden, gilt folgende Regel: Verkäufer sind von der Spekulationssteuer befreit, wenn sie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf die Immobilie selbst bewohnt haben. Bei Immobilien wiederum, die aus mehreren Wohneinheiten bestehen, von denen eine Wohnung selbst genutzt wurde, wird nur für den Teil Spekulationssteuer fällig, der an Dritte vermietet wurde.

Höhe der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer errechnet aus der Höhe des Gewinns, der durch den Immobilienverkauf erzielt wurde, und dem persönlichen Steuersatz. Grundsätzlich wird dabei der Gewinn aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis errechnet. Doch Vorsicht: Auch Abschreibungen, die bei vermieteten Immobilien gelten gemacht wurden, erhöhen den Wert der Immobilie und sind dabei bei der Festsetzung der Spekulationssteuer zu berücksichtigen.

Umgekehrt lässt sich der Gewinn – und damit die Höhe der Spekulationssteuer – mindern, wenn vor dem Immobilienverkauf einig Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Die Kosten dafür können auf die Steuer angerechnet werden. Das lohnt sich durchaus. Denn in vielen Fällen lässt sich mit einigen Schönheitsreparaturen gleichzeitig der Verkaufspreis steigern.

Ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf bestimmt, wird dieser Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein Beispiel: Wer eine Immobilie für 100.000 EUR kauft und für 120.000 EUR verkauft, hat ohne Berücksichtigung von Abschreibungen und Schönheitsreparaturen einen Gewinn von 20.000 EUR erzielt. Unterliegt der Verkäufer einem persönlichen Steuersatz von 40 %, werden folglich 8.000 EUR Spekulationssteuer fällig.

Maklerkosten senken Steuerlast

Wer übrigens einen Makler beauftragt, kann die dadurch entstehend steuermindernd auf den Gewinn durch den Immobilienverkauf anrechnen.

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Ihr Immobilienmakler für München

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Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

…besten Dank für die hervorragende und wirklich schnelle Abwicklung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung. Fachliche Kompetenz, gute Beratung, Rund-Um-Service und absolute Freundlichkeit sowie die Betreuung für Käufer und Verkäufer über den Verkauf hinaus sind nur einige der positiven Aspekte welche ich hier erwähnen kann. Vielen lieben Dank!…

H.-G. J.

Der Verkauf unserer Wohnung ging komplikationslos und schnell vonstatten. Wir wurden jederzeit über die einzelnen Schritte vollumfänglich informiert und hatten immer ein großes Vertrauen in die Abwicklung durch Frau und Herrn Rogers. Die Betreuung war durchweg super. Bei einem weiteren Verkauf würden wir wieder Katerina Rogers Immobilien wählen und können dieses Unternehmen ohne jegliche Einschränkungen weiterempfehlen.

W. O.

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Einwandfreie und kompetente Beratung, ständig hilfsbereit, sehr nett und freundlich… was braucht man mehr?! Man wird während der ganze Abwicklung begleitet, von der Wohnungsauswertung bis zum Notartermin, und ständig mit voller Hilfsbereitschaft, Kompetenz und guter Laune! Vielen Dank für alles!

G. R.

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Erfahrungen & Bewertungen zu Katerina Rogers Immobilienvermittlung

Wie Sie einen guten Immobilienmakler finden: 10 Merkmale seriöser Makler

Wie Sie einen guten Immobilienmakler finden: 10 Merkmale seriöser Makler

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Haus verkaufen oder vermieten möchten, wollen Sie ganz sicher gehen, dass Sie einen guten Makler finden, der sich auch sehr gut auf den Münchner Immobilienmarkt auskennt und professionell die Immobilie vermarktet. Viele Immobilienbesitzer fragen sich, woran sie denn einen guten Immobilienmakler erkennen? Hier finden Sie umfangreiche Informationen, die Ihnen bei der Suche nach einem guten Makler in München ganz sicher helfen werden.

Ein Immobilienmakler muss gute Marktkenntnisse besitzen

Eine hervorragende Marktkenntnis ist ein wichtiges Handwerkzeug für jeden Makler. Ein umfangreiches und aktuelles Wissen über den Immobilienmarkt in München ist eine Voraussetzung dafür, das Ihre Immobilie gut verkauft oder vermietet wird. Ein Profi Immobilienmakler kann Sie über die Immobilienpreise beraten, denn er hat über die aktuellen Angebote einen guten Überblick. Er weiß auch, welche Immobilien besonders nachgefragt sind und somit können auch sehr gute Preise erzielt werden.

Kann der Immobilienmakler nachvollziehbare Referenzen vorweisen?

Wenn Sie mit einem Immobilienmakler zum ersten Mal zusammenarbeiten möchten, ist es empfehlenswert nach Referenzen zu fragen. Ein guter Immobilienmakler in München wird diese sicher vorweisen können. Sie können erfahren, welche Objekte der Makler vermittelt hat und wie zufrieden die Eigentümer mit seiner Immobilienvermittlung waren. Dadurch bekommen Sie einen guten Einblick in seine Tätigkeit. Außerdem sollte er Sie durch seine langjährigen Erfahrungen am Markt gut beraten können.

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Ist der Internetauftritt des Maklers professionell und informativ?

Heute ist die Internetseite die Visitenkarte eines Unternehmens. Diese sollte übersichtlich, klar strukturiert und ansprechend gestaltet sein. Ein guter Immobilienmakler wird einen professionellen Internetauftritt haben. Außerdem sollte er die Vertriebskanäle von sozialen Medien nutzen, wie Facebook, Twitter, Xing, Instagram etc. Dies ist in der heutigen Zeit ein Muss.

Lässt sich der Immobilienmakler bei der Beratung ausreichend Zeit?

Wenn ein Makler nicht bereit ist sich ausreichend Zeit für Sie und Ihre Anliegen zu nehmen, ist Vorsicht geboten. Ein guter Immobilienmakler wird Sie niemals zu einer Entscheidung drängen oder auf Zeit spielen. Achten Sie auch darauf, welche Versprechungen Ihnen der Immobilienmakler macht. Wenn er behauptet, dass er den richtigen Käufer oder Mieter für Ihre Immobilie hat und der Vertragsabschluss nur eine Formsache sei, ist dies ein Versuch Sie zu ködern. Solchen Versprechungen sollten Sie kein Ohr leihen, denn jede Immobilienvermittlung ist individuell und die Vertragsparteien müssen auch zueinander gut passen. Dies zu prüfen erfordert Zeit und Sorgfalt.

Wie realistisch ist die Beratung des Maklers?

Ein seriöser Immobilienmakler wird Ihnen nicht das Blaue vom Himmel versprechen, sondern Sie realistisch beraten. Die Kaufpreise und Mieten in München sind zwar hoch, aber auch sie haben ihre Grenzen. Achten Sie auch darf, wie der Immobilienmakler den Kaufpreis oder den Mietpreis begründet. Immobilien, die zu unrealistischen Preisen angeboten werden, finden keine guten Interessenten.

Begutachtet der Makler die Immobilie genau oder rennt er nur durch?

Wie genau begutachtet der Immobilienmakler Ihre Immobilie? Darauf sollten Sie ganz besonders achten, wenn er Ihre Immobilie zum ersten Mal besichtigt. Ein kompetenter Immobilienmakler wird sehr gründlich besichtigen, Fragen stellen und sich Notizen machen. Außerdem wird er mögliche Probleme und Schwierigkeiten erkennen und dafür auch Lösungsvorschläge unterbreiten können.

Nimmt sich der Immobilienmakler auch Zeit für die Besichtigung oder werden die Interessenten nur durchgeschoben?

Ein Profi Immobilienmakler wird Ihnen immer erklären, wie er bei der Vermittlung vorgehen wird. Wo wird er Ihre Immobilie inserieren und wird er das Exposé aussagekräftig und kundenorientiert erstellen? Ist er in der Lage professionelle und hochwertige Bilder und eine 3D-Tour von Ihrer Immobilie zu erstellen? Wissenswert ist auch, wie er bei den Besichtigungen vorgeht. Leider hören wir sehr oft von Interessenten und Eigentümern, dass viele Makler „Massenbesichtigungen“ anbieten, d.h. es wird eine große Anzahl von Interessenten gleichzeitig zu einem Besichtigungstermin eingeladen. Natürlich ist einem Immobilienmakler aus wirtschaftlichen Gründen lieber einen Verkaufsauftrag zu erhalten, aber für die Vermietung sollte er genauso viel Einsatz bringen und auf Massenbesichtigungen verzichten.

Einige Mieterinteressenten haben uns sogar berichtet, dass sich dadurch vor dem Objekt eine 20 m lange Schlage gebildet hat und die Interessenten sozusagen „durch geschoben“ wurden. Unter diesen Umständen ist es dem Immobilienmakler überhaupt nicht möglich die Mieterinteressenten näher kennenzulernen und sich ein Bild zu machen, wer für die Immobilie am besten als Mieter infrage kommen würde. Viele Mieterinteressenten finden solche Vorgehensweise abstoßend und entscheiden sich gegen die Immobilie vorher diese überhaupt gesehen zu haben. Dadurch gehen gute Mieterinteressenten dem Vermieter verloren. Ein seriöser Makler wird von solcher „Massenabfertigung“ also Abstand halten. Selbstverständlich wird er den Vermieter auch regelmäßig und ausführlich über den Stand und Verlauf der Immobilienvermittlung informieren.

Haftpflichtversicherung

Wie jeder weiß, ist kein Mensch vor Fehlern gefeit, deshalb sollte jeder erfahrener und seriöser Immobilienmakler eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vorweisen können. Denn dadurch schützt er nicht nur sich selber, sondern auch seine Kunden vor möglichen Schäden, die wegen einem Irrtum oder ein Versehen entstehen können. Deshalb zögern Sie nicht sich zu erkundigen, ob der Immobilienvermittler eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat.

Nachhaltige Immobilienvermittlung

Nach einem erfolgreichen Vertragsabschluss ist es für einen guten Immobilienmakler selbstverständlich, dass er für den Verkäufer und Vermieter und den neuen Käufer und Mieter weiterhin mit seiner Dienstleistung zur Verfügung steht. Er wird die Wohnungs- oder Hausübergabe durchführen und ein umfangreiches Übergabeprotokoll für alle Beteiligten anfertigen. Ein kundiger Immobilienmakler wird von sich selbst die Durchführung der Übergabe anbieten.

Aktueller Wissensstand

Ein vertrauenswürdiger Immobilienmakler bildet sich regelmäßig fort, besucht Schulungen, Seminare und erweitert sein Fachwissen. Er ist nicht nur über die aktuelle Marktlage auf dem letzten Stand, sondern auch über die erfolgreichen Marketingstrategien. Dieses Wissen kommt allen Beteiligten zugute.

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Was Sie vor dem Hausverkauf unbedingt beachten müssen – Innenbereich

Was Sie vor dem Hausverkauf unbedingt beachten müssen – Innenbereich

Bevor es mit dem Hausverkauf losgeht, sollten Sie es gründlich begutachten und prüfen, dass alles in bester Ordnung ist. Dieser Artikel beschäftigt sich ausführlich mit dem Innenbereich eines Hauses.

Hauseingang

Ein Kaufinteressent wird in der Regel durch Ihre Hauseingangstür kommen und hier wollen wir mit der Begutachtung anfangen. Sie wollen, dass der Kaufinteressent einen ordentlichen, sauberen, gut beleuchteten Eingangsbereich sieht. Entfernen Sie alle unnötige Gegenstände und stellen Sie sicher, dass Teppiche sauber und Böden poliert sind und die Wände frisch wirken (neutrale und helle Farben werden vorgezogen).

Geruch spielt eine wichtige Rolle, unterschätzen Sie nicht seine Wirkung. Gibt es irgendwelche unangenehmen Gerüche? Wenn ja, finden Sie heraus vorher sie kommen und beseitigen Sie diese. In speziellen Supermärkten oder in der Apotheke gibt es Duftöle oder Wohnraumsprays. Wir empfehlen ausschließlich biologische Produkte, die aus naturreinen ätherischen Ölen bestehen (z. B. Produkte von Primavera).

Versichern Sie sich, dass die Beleuchtung gut funktioniert und alle Beleuchtungskörper in Ordnung sind und keine Spinnweben im ganzen Haus vorhanden sind. Bei den Vorbereitungen für einen Hausverkauf verfolgen Sie ein Ziel: Sie möchten, dass Ihr Zuhause geräumig, hell und frisch aussieht. Es ist empfehlenswert die wichtigsten Bereiche Ihres Hauses, und zwar die Küche und das Badezimmer, möglichst auf den Vordermann zu bringen.

Allgemeines Interieur

Überprüfen Sie die Treppen für lose Bretter, angerissene Teppiche, fehlende oder lose Gelände- und Schutzeinrichtungen.

Die meisten Probleme mit Innenwänden sind kosmetischer Natur und können mit Spachtel und Farbe ausgebessert werden.

Stellen Sie sicher, dass Türen und Fenster richtig öffnen und schließen.

Halten Sie die Anzahl der Möbel auf ein Minimum, damit die Räume nicht kleiner erscheinen als sie sind. Stellen Sie sicher, dass nichts im Wege steht. Wenn die Regale oder Schränke mit Büchern, Zeitschriften, etc. überfüllt sind, entfernen Sie einige.

Stellen Sie sicher, dass Abstellbereiche und -räume geräumig, organisiert und ordentlich aussehen. Schaffen Sie Platz, indem Sie alte Sachen loswerden.

Entfernen Sie oder schließen Sie Wertsachen wie Schmuck, Münzen, Geld, Kameras oder Smartphones weg. Persönliche Fotos sollten ebenfalls nicht sichtbar sein.

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Küche und Badezimmer

Überprüfen Sie Waschbecken, Badewannen und Toiletten, und stellen Sie sicher, dass keine Lecks und Schimmel vorhanden sind.

In der Küche reinigen Sie gründlich alle Geräte, einschließlich Ihres Ofens. Reinigen oder ersetzen Sie Ihren Dunstabzugsfilter. Reinigen Sie die Schränke von innen und außen sowie die Arbeitsplatte. Reparieren Sie tropfende Wasserhähne.

Entfernen Sie Gegenstände, die auf dem Kühlschrank evtl. aufbewahrt werden sowie Magnete und Bilder vom Kühlschrank.

Reduzieren Sie die Anzahl der Gegenstände, die auf Arbeitsplatten aufbewahrt werden. Die Arbeitsplatte sollte dekorativ wirken.

Reduzieren Sie auch die Gegenstände, die unter der Spüle gelagert werden.

In Bädern: Waschbecken, Badewannen und Toiletten schrubben. Entfernen Sie evtl. Schimmelspuren und Verfärbungen von Duschen und Badewannen. Reparieren Sie auch hier evtl. tropfende Wasserhähne und reinigen Sie die Lüftungsgitter.

Putzen Sie Spiegel, Lichtschalter und Schrankengriffe.

Stellen Sie sicher, dass Fliesen sauber und intakt sind.

Keller

Der Zustand des Fundaments ist für jedes Haus entscheidend. Deswegen wird der Kellerbereich von Kaufinteressenten mit besonderer Sorgfalt besichtigt. Das Ziel Ihrer Kontrolle ist, sicherzustellen, dass sich Ihr Keller in einem soliden Zustand befindet.

Achten Sie auf Risse, Wassereintritt, Ausblühungen (weiße Pulver-ähnliche Substanz), bröckelnden Mörtel oder Beton, Holz und Fäulnis. Wenn eines dieser Probleme vorhanden sind, müssen Sie weitere Schritte vornehmen, um mögliche Ursachen und Lösungen zu finden.

Wenn Ihr Keller feucht oder muffig ist, sollten Sie evtl. einen Luftentfeuchter einsetzen. Aber auch hier gilt es, die Ursache herauszufinden.

Genauso wie bei allen anderen Bereichen Ihres Hauses sollte Ihr Keller organisiert und übersichtlich gestaltet sein.

Garage

Entfernen Sie alle beschädigte Werkzeuge, alte Autoteile, leere Farbdosen und alle Gegenstände, die Sie nicht mehr benötigen. Auch wollen Sie Übersicht und Ordnung schaffen.

Verwenden Sie geeignete Reinigungslösungen, um Ölflecken vom Boden zu entfernen.

Wenn Besichtigungen anstehen

Sie haben Ihr Haus gründlich geprüft und Probleme gelöst. Jetzt ist Ihr Haus für den Hausverkauf bzw. die ersten Besichtigungen vorbereitet. Es ist vorteilhaft eine Aufgabenliste vorzubereiten, damit Sie wissen, was vor jeder Besichtigung erledigt werden muss, damit Ihr Haus schnell in Form ist. Wenn Sie eine Familie haben, können Sie die Aufgaben auch entsprechend aufteilen.

Machen Sie alle Vorhänge, Rollos, etc. auf und schalten Sie am besten, wenn es nicht gerade Mittagszeit ist, die Beleuchtung ein, wegen der Helligkeit.

Lüften Sie das gesamte Haus gründlich, um Koch-, Haustiergerüche und usw. loszuwerden.

Frische Blumen schaffen eine wunderbare Atmosphäre.

Räumen Sie alles was herumliegt weg und entleeren Sie den Müll.

Stellen Sie sicher, dass alles makellos aussieht.

Stellen Sie Ihren Heizungsthermostaten auf eine angenehme Temperatur ein.

Wenn möglich, bringen Sie Ihre großen Haustiere aus dem Haus.

Halten Sie Hausschuhe für Besichtigungen bereit, wenn Sie nicht möchten, das Interessenten mit Straßenschuhen durch Ihr Haus laufen.

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Was Sie vor dem Hausverkauf unbedingt beachten müssen – Außenbereich

Was Sie vor dem Hausverkauf unbedingt beachten müssen – Außenbereich

Gehen Sie nicht überstürzt und unüberlegt an das Abenteuer Hausverkauf heran. Ist die grundsätzliche Entscheidung getroffen, sein geliebtes Heim zu veräußern, dann muss es auch für den Verkauf gut vorbereitet sein. Hierzu sollten Sie einen Ablaufplan mit allen wichtigen Terminen aufstellen. Dem oft unterschätztem Thema „Gesamtbild Ihres Hauses“ wollen wir uns in diesem Artikel widmen.

Liebe auf den zweiten Blick?

Jedes Haus hat einen einzigartigen Charakter. Nur sieht dies nicht jeder Käufer auf den ersten Blick. Leider hat der erste Eindruck keine zweite Chance, wie es in anderen Lebensbereichen vielleicht sein mag. Deswegen ist es wichtig, die Vorzüge Ihres Hauses hervorzuheben und es im besten Licht darzustellen. Die neuesten Erkenntnisse der Verkaufspsychologie bestätigen, dass Emotionen bei Kaufentscheidungen eine große Rolle spielen. Wenn also das Bauchgefühl als sehr positiv empfunden wird, ist der Käufer auch eher bereit einen höheren Preis zu akzeptieren.

Ein hübsches Sümmchen für ein hübsches Häuschen. Beide sind glücklich.

Natürlich sind Sie mit Ihrem Haus emotional verbunden und es ist für Sie sehr wertvoll. Wir empfehlen Ihnen, dass Sie Ihr Haus durch die Brille eines Käufers betrachten, der oft Mängel findet, um den Preis zu drücken. Denken Sie immer daran: Andere Mütter haben auch hübsche Töchter. Bei den Vorbereitungen für den Hausverkauf sollten Sie auf jeden Fall überdenken, im welchem Verhältnis der Renovierungsaufwand zu dem erzielbarem Verkaufserlös steht. Schließlich muss sich das ganze Unterfangen auch rentieren.

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Professioneller Bausachverständiger: ja oder nein?

Ernsthafte Käufer wollen oft vor der notariellen Beurkundung die Immobilie von einem Bausachverständigen auf Mängel begutachten lassen. Dies ist legitim, denn es geht schließlich um eine größere Kaufinvestition. Die Ergebnisse der Begutachtung spielen dann auch eine Rolle bei den Preisverhandlungen. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, können Sie selber einen professionellen Bausachverständigen beauftragen. Dies ist besonders empfehlenswert, wenn Ihr Haus schon sehr viele Sommer ins Land hat gehen sehen. Es ist der beste Weg gravierende Mängel zu finden und sich dann um diese zu kümmern.

Größere Renovierungsarbeiten vor dem Hausverkauf angehen

Viele Immobilienkäufer führen einen sehr aktiven Lebensstil und schrecken möglicherweise zurück, wenn größere Reparaturen noch zu erledigen sind. Für Ihren Hausverkauf sollte also alles Tipptopp aussehen. Der Aufwand wird sich lohnen, denn dadurch lässt sich ein höherer Preis rechtfertigen. Aus unserem Erfahrungsschatz können wir hierzu Ihnen wichtige Hinweise geben. Somit haben Sie die Möglichkeit Mängel zu erkennen und entsprechende Vorkehrungen vorzeitig zu treffen, bevor es mit dem Hausverkauf richtig losgeht.

Baustellen während des Hausverkaufs vermeiden

Wenn wichtige Reparaturen an Ihrem Haus fällig sind, erledigen Sie diese am besten bevor Ihr Haus auf dem Markt angeboten wird. Viele Kaufinteressenten sind nicht besonders begeistert zu hören, dass Reparaturen vor dem Eigentümerwechsel noch erledigt werden. Zudem können sich die meisten Käufer auf der Baustelle schlecht ausmalen, wie es später aussehen soll. Es sollte auf jeden Fall vermieden werden, dass der Interessent nur ein mehr oder weniger Baustellen ähnlicher Zustand vom Objekt im Kopf behält.

Checkliste für Verkäufer

Wie sieht Ihr Haus von der Straße aus? Das ist der erste Eindruck, den die Kaufinteressenten bekommen werden und bereits hier machen sie sich ein Bild von Ihrer Immobilie. Stellen Sie sich auf die Straße vor Ihrem Haus und notieren Sie sich Dinge, die das Gesamtbild stören.

Hat der Straßenkehrer den einen oder anderen Papierschnipsel, kaputte Flaschen oder leere Dosen auf dem Gehweg übersehen?
Wenn Sie ein Einfahrtstor haben, ist es gut geölt? Das Gleiche gilt auch für das Garagentor.
Reparieren Sie rissige oder ungeraden Oberflächen in der Auffahrt oder am Zugang zum Hauseingang.
Entfernen Sie störende und überflüssige Gegenstände aus dem Vorgarten.

Sitzt das Kleid richtig?

Der Zustand der Außenwände, also das Kleid ihres Hauses, wirkt sich unmittelbar auf das Aussehen aus.

Sind die Außenwände sauber und vom grünen Moos befreit? Ein No-Go sind Graffiti an Hauswänden oder gemauerten Zäunen.
Sieht die Fassadenfarbe gut aus? Wenn die Farbe vom Regen o. Ä. beschädigt ist, sollten Verbesserungen vorgenommen werden.
Funktioniert die Außenbeleuchtung? Ersetzen Sie alle defekten Glühbirnen und reinigen Sie die Beleuchtung gründlich.
Befreien Sie die Kellerschächte und um das Haus herum vom Laub.
Entfernen Sie – naturschutzgerecht – alle Spinnweben mit Ihren Bewohnern um das Haus herum.
Haben Sie dekorative Holzverkleidung? Ist das Holz in gutem Zustand oder braucht es einen neuen Anstrich?

Hat der Hut eine Beule?

Wenn es Ihnen nicht danach ist auf das Dach zu klettern, können Sie das Meiste von dem Boden aus mit einem Fernglas begutachten. Andernfalls seien Sie vorsichtig bei der Arbeit. Bei den meisten Dachreparaturen werden Sie wahrscheinlich die Dienste eines Fachmanns in Anspruch nehmen müssen.

Überprüfen Sie den allgemeinen Zustand Ihres Daches. Wellige Schindeln, angesammeltes Wasser auf Flachdächern und Korrosion auf Metalldächern bedeuten, dass es Zeit für Nachbesserung oder Erneuerung ist.
Sowohl Mauerwerk- als auch Metall-Kamine müssen gerade und strukturell intakt sein, sie müssen angemessene Abdeckung haben und wasserdicht sein, da wo sie in das Dach eindringen.
Alle Dächer sind durch Regen und Schnee belastet, so dass Beschädigungen entstehen können. Prüfen Sie, ob Veränderungen oder Vertiefungen entstanden sind und beauftragen Sie mit der Reparatur einen Fachmann.
Stellen Sie sicher, dass die Dachrinnen frei sind und sich in gutem Zustand befinden.

Mit Blumen erobert man nicht nur Frauenherzen

Bei entsprechender Jahreszeit ist es sehr empfehlenswert ein paar hübsche blühende Blumen in Töpfen zu besorgen, somit wirkt Ihre Immobilie für das Auge viel attraktiver. Sprechen Sie mit Ihrem Gartencenter, vielleicht können Sie sich große, dekorative Blumentöpfe für den Hauseingangsbereich ausleihen.

Sind alle Gehwege auf Ihrem Grundstück auch im Hintergarten sauber? Wenn nicht, leihen Sie sich einen Hochdruckreiniger aus.
Wenn Ihr Rasen kahle Stellen hat, sollten sie unbedingt nachgebessert werden. Entfernen Sie trockene Äste und Laub von Bäumen und Sträuchern. Jäten Sie Blumenbeete, wenn Sie welche haben.
Achten Sie darauf, dass Ihr Rasen regelmäßig gemäht wird. Stellen Sie sicher, dass der Kompostbereich aufgeräumt ist.
Haben Sie ein Gartenhaus oder einen Schuppen? Sieht er vorzeigbar aus?
Müssen Fenster und Außentüren abgedichtet werden und lassen sie sich leicht schließen bzw. öffnen?
Sind alle Fenster geputzt?
Funktioniert die Markise und ist der Stoffbezug sauber und nicht eingerissen?
Dekorieren Sie die Terrasse mit Sonnenliegen, einem guten Buch und legen Sie eine hübsche Tischdecke auf. Der Grill sollte einsatzbereit in nächster Nähe stehen. Im Winter können Sie ein schönes Futterhäuschen für das Rotkelchen & Co. und das putzige Eichhörnchen aufstellen.

Durch Worte und Taten

Wenn Sie möchten, kommen wir gerne unverbindlich vorbei und helfen Ihnen mit der Begutachtung. Sollte Ihr Haus derzeit leer stehen, ist es im Rahmen unserer Vermittlungstätigkeit für uns eine Selbstverständlichkeit, sich um diese Details in Absprache mit Ihnen zu kümmern. In einem weiteren Artikel erfahren Sie, wie Sie den Innenbereich des Hauses auf den Verkauf vorbereiten und zeigen Ihnen vermeidbare Stolperfallen.

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Richtig verkaufen mit dem passenden Immobilienmakler

Richtig verkaufen mit dem passenden Immobilienmakler

Ohne einen guten Immobilienmakler gestaltet sich der Verkauf einer Immobilie sehr kompliziert. Doch wie finden Eigentümer den Makler, der wirklich zu Ihnen passt und das Beste für den Verkäufer rausholt? Es gibt tatsächlich einige Kriterien, an denen Verkäufer erkennen können, ob sie einen guten Makler gefunden haben. Wer Fehler und gar Geldeinbußen bei dem Verkauf seiner Immobilie vermeiden möchte, holt sich einen Experten an die Seite und profitiert von den Fähigkeiten eines Immobilienprofis. Das spart Zeit, Geld und Nerven. Ein Immobilienmakler ist täglich im Kontakt mit Kaufinteressenten, kennt den Markt, der Ablauf eines Verkaufsprozesses ist ihm bestens vertraut.

Ein weiterer Vorteil, den der Immobilienmakler mitbringt, ist seine Neutralität und Distanz zu der Verkaufsimmobilie. Er kann sich auf die Wünsche der Käufer gut einstellen und das Haus oder die Wohnung den Käufern entsprechend präsentieren. Von unschätzbarem Wert ist vor allem die Privatsphäre des Verkäufers, die durch die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler geschützt wird. Außerdem ist der Immobilienmakler in der Führung der Kaufpreisverhandlungen geschult und geübt, was dem Verkäufer zugutekommt.

Herausforderung Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf ist eine große Transaktion und die meisten Privatverkäufer stehen zum ersten Mal vor einer so großen, Geldbewegung. Die meisten Eigentümer sind nur paar mal mit dem Verkauf einer Immobilie konfrontiert. Mitunter unterschätzt der Besitzer die Herausforderung, die ein solcher Verkauf bedeutet. Aus diesem Grund ist es immer ratsam, den richtigen Immobilienmakler an seiner Seite zu haben. Dieser ist unabhängig und neutral und erhöht die Chance, einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen.

Durch seine Erfahrungen kann der Immobilienmakler unerfahrene Verkäufer vor Regressansprüchen beschützen. Aber woran erkennt ein Eigentümer der seine Immobilie veräußern möchte, ob er den richtigen Immobilienmakler gefunden hat? Im Folgenden werden einige, wichtige Kriterien erläutert.

Am Anfang steht die Analyse

Es herrscht Ausnahmezustand auf dem Immobilienmarkt, der Nachfrage ist immens. Mit einem professionellen Immobilienmakler gelingt es, eine realistische Analyse zu erstellen und herauszufinden, welchen Wert das Objekt wirklich hat. Damit im Vorfeld der Marktwert festgestellt werden kann, sollte der Makler die aktuellen, regionalen Märkte kennen und professionelle Bewertungsmethoden nutzen.

Auch der aktuelle Bedarf an Immobilien und die Nachfrage spielen eine Rolle, die der Immobilienmakler berücksichtigen muss. Durch die Begutachtung vergleichbarer Angebote lässt sich ein optimaler Verkaufspreis ermitteln. Hierfür muss der Makler natürlich auch in der Lage sein, den technischen Zustand eines Objektes und die Qualität der Bausubstanz zu erkennen. Die meisten Eigentümer überschätzen den Wert einer Immobilie, weil sie emotionale Bindungen an das Objekt haben oder Laien wissen für die Kalkulation anwenden. Wird eine Immobilie zu teuer offeriert und schließlich der Preis ausgehandelt, ist das Endresultat meist ein zu niedriger Verkaufspreis.

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Das richtige Angebot machen

Der Immobilienmakler schaut sich die Immobilie zunächst objektiv an und analysiert die Unterlagen. Erst dann bereitet er ein ansprechendes Exposé vor, was dem geeigneten Klientel offeriert wird. Das Exposé ist die Visitenkarte der Immobilie, vollständige Verkaufsunterlagen runden das Angebot ab. Der richtige Immobilienmakler ist in der Lage das Objekt auf die bestmögliche Art anzubieten.

Wichtig ist zudem, dass ein Immobilienmakler nicht nur seine eigene Website nutzt, sondern auch andere, relevante Verkaufskanäle. Es ist nicht mehr zu leugnen, dass besonders die sozialen Medien immer mehr Zuwachs erlangen.

Bei der Erstellung des Exposés kommt es vor allem auf gute Fotos und ansprechen, verkaufsfördernden Text an, das muss ein guter Makler wissen. Zudem sind technische Raffinessen wie ein virtueller Rundgang optimal geeignet, um Interessenten zu gewinnen. Ein guter Ruf hilft dem Makler zusätzlich, dass seine Angebote besonders gern genutzt werden.

Die optimale Aufbereitung

Um die besten Verkaufschancen zu erzielen, muss der Immobilienmakler das Objekt bestmöglich aufbereiten. Nur wirklich ausgewählte Makler bieten Serviceleistungen dieser Art an. Ein guter Makler kann aber einen Handwerker beauftragen, der oberflächliche Kosmetik betreibt und das Objekt auf den ersten Blick ansehnlicher erscheinen lässt. Wird sogenanntes Home Staging angeboten, wird die Immobilie mit einer ansprechenden Möblierung ausgerüstet, um einen besseren Eindruck zu hinterlassen.

Das Gespräch mit dem Interessenten

Einer der wichtigsten Schritte ist die Besichtigung des Objekts, die mit einem professionellen Makler optimal gelingt. Im Nachhinein sollte ein ausführliches Gespräch stattfinden, bei dem auch Gründe für eine eventuelle Absage erörtert werden. Diese können nämlich bei künftigen Besichtigungen berücksichtigt werden. Natürlich ist es ebenfalls der Makler, der dem Interessenten Hinweise bezüglich der Finanzierung geben kann und hier Hilfestellung leistet. Wenn schließlich ein Kaufvertrag zustande kommt, ist es der Makler, der begleitend bei dem Notartermin anwesend ist.

Es ist die Aufgabe des richtigen Maklers, dass er bis zum Ende an der Seite des Verkäufers bleibt. Auch erklärt er welche Verkaufsmöglichkeiten es gibt, sorgt dafür, dass die Verträge überprüft werden und am Ende alle zufrieden sind.

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Ihr Immobilienmakler für München

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Die häufigsten Fragen der Immobilienkäufer

Die häufigsten Fragen der Immobilienkäufer

Bereits vor der Besichtigung ist es ratsam, sich Gedanken zu machen, über eventuelle Fragen von Kaufinteressenten. Die wichtigsten Eckdaten zu der Immobilie sollten Sie im Kopf parat haben. Dazu zählt die Grundstücksgröße, die Wohnfläche, die letzte Wartung der Heizung, die Nebenkosten der Immobilie sowie der Zustand. Natürlich möchten Sie Ihre Immobilie von der schönsten Seite präsentieren und die Vorteile der Immobilie hervorheben. Die ist selbstverständlich in Ordnung. Allerdings sollten Sie die Ihnen bekannten Mängel unter keinen Umständen verschweigen. Denn dies könnte unangenehme rechtliche Folgen für Sie haben. Um für eine Besichtigung optimal vorbereitet zu sein, sollten Sie sich in die Situation der Kaufinteressenten versetzen und sich auf mögliche Fragen gut vorbereiten. Die richtigen Antworten parat zu haben, kann die Kaufentscheidung von Interessenten positiv beeinflussen.

Das Wichtigste im Überblick

Alle Kaufinteressenten wünschen sich ausführliche und präzise Informationen über die angebotene Immobilie, die Lage und Umgebung, die Infrastruktur sowie die Energieeffizienz des Hauses.
Außerdem möchten sie wissen, wann die Immobilie zur Verfügung stehen wird und wann sie einziehen können. Selbstverständlich sind alle relevanten Unterlagen für den Verkauf entscheidend und sollten ernsthaften Interessenten zügig zur Verfügung gestellt werden.
Verkäufer, die wir bei dem Immobilienverkauf unterstützen, überlassen uns die kompetente und fachkundige Beantwortung von Fragen. Die Käufer erhalten professionelle Auskunft nicht nur über die Immobilie, sondern über den gesamten Kaufprozess. Dies stärkt ihr Vertrauen und beeinflusst den Verkaufsprozess positiv.

Typische Fragen zur Immobilie

Typische Fragen zur Immobilie

Wie komme ich am besten mit den öffentlichen Verkehrsmitteln in die Innenstadt? Wie lange dauert die Fahrt?
Sind weitere Verkehrsanbindungen in Planung?
Wo befinden sich Schulen, Kindergarten und Einkaufsmöglichkeiten?
Gibt es eventuell Geruchsbelästigung oder Lärmbelästigungen?
Wie sieht es mit Strahlung durch Hochspannungsmasten oder eine Mobilfunkantenne?
Welche Erholungsmöglichkeiten bietet der Standort? (zum Beispiel Parks, Seen, Wälder)
Gibt es Naherholungsgebiete?
Wie sieht es mit Kulturangeboten aus?
Gibt es Sport- oder Spielplätze in der Nähe?
In welcher Entfernung liegen die nächsten medizinischen Einrichtungen?
Stehen in der Nachbarschaft Bauvorhaben an? Wenn ja, welche?
Die Entfernung zur nächsten Einkaufsmöglichkeit und Bäckerei?

Fragen zum Grundstück

Welche Bebauungsmöglichkeiten sind durchsetzbar?
Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
Kann das Grundstück geteilt werden?
Gibt es Vorbelastungen?

Fragen zum Haus

Wie ist die Beschaffenheit der Bausubstanz?
In welchem Zustand ist das Dach?
Welche Dacheindeckung hat das Haus?
Welche Bauweise hat das Haus? (Mauerwerk, Skelettbauweise, Stahlbeton, Fertigbauweise, etc.)
Ist eine Schallisolierung vorhanden?
Wurden frühere Mängel beseitigt? Wenn ja, welche und wann war es genau?
Wie hoch sind die aktuellen Betriebskosten?
Welche Wände sind tragend?
Welche Renovierungsarbeiten wurden seit dem Baujahr durchgeführt und wann genau?
Gibt es Probleme mit Feuchtigkeit?
Wurde die Immobilie energetisch saniert? Wann erfolgte die Sanierung war es?
Sind separate Sicherungen vorhanden (beispielsweise FI-Schalter)?
Wie schnell ist die Internetverbindung?

Fragen zur Eigentumswohnung
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung stellen Kaufinteressenten ähnliche Fragen, wie bei einem Haus. Allerdings gibt es hier einige Fragen, die für Wohnungen typisch sind.

Ist ein Hausmeister vorhanden und welche Arbeiten werden von ihm durchgeführt?
Wie setzt sich die Eigentümergemeinschaft zusammen?
Wie hoch ist der Anteil der vermieteten Wohnungen in der Anlage?
Gibt es einen Wasch- und Trockenraum?
Kann man in dem Waschraum eine eigene Waschmaschine anschließen?
Gibt es Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft (Winterdienst/Treppenreinigung)?
Welche Fahrradabstellmöglichkeiten sind vorhanden?
Wie hoch ist das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage?
Mit welchen Maßnahmen ist am Gemeinschaftseigentum in Zukunft zu rechnen?
Welche Richtlinien gibt es in Bezug auf Tierhaltung?

Fragen zum energetischen Zustand der Immobilie
Der Energieausweis ist bei Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung vom Gesetz her verpflichtend und muss den Kaufinteressenten zur Einsicht vorgelegt werden. Es ist hilfreich den Interessenten die Aussagekraft des Energieausweises fachkundig zu erklären. Darüber hinaus kommen bei Besichtigungen oft folgende Fragen zu dem energetischen Zustand des Gebäudes:

Ist die Immobilie gedämmt? Wenn ja, welche Wärmedämmung wurde angebracht?
Welches Baujahr hat die Heizungsanlage?
Welche energetische Sanierungen wurden seit dem Baujahr durchgeführt?
Bei Wohnungen: Welche Sanierungsmaßnahmen sind in Bezug auf den energetischen Zustand geplant?

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Wollen Sie den Wert Ihrer Immobilie wissen? Natürlich können Sie uns auch direkt ansprechen. Für fundierte Wertauskünfte stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung. Rufen Sie uns an: 089 70065020

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Häufige Fragen von Kaufinteressenten

Diese Fragen stellen vor allem Familien mit Kindern

Wie weit ist der Kindergarten?
Welche Schulen gibt es in der Nähe und wie sind sie erreichbar?
Welche Freizeitmöglichkeiten sind für Kinder in der nahen Umgebung vorhanden? (z. B. Sportvereine, Spielplätze, Musikschulen, Schwimmbäder, etc.)
Gibt es Kinder in der Nachbarschaft? Wenn ja, in welchem Alter?

Fragen zu anderen Kaufinteressenten
Selbstverständlich möchten Kaufinteressenten wissen, welche Chancen sie auf eine Zusage vom Verkäufer erhalten. Deswegen versuchen sie mehr Informationen zu ihren „Konkurrenten“ herauszufinden.

Gibt es noch weitere Interessenten?
Wie viele Besichtigungen haben Sie schon durchgeführt?
Wie viel ernsthafte Kaufinteressenten gibt es für die Immobilie?
Haben Sie bereits ernst zu nehmende Kaufangebote für die Immobilie erhalten?
Bis wann sollten wir ein Kaufangebot abgeben?

Persönliche Fragen
Sie sollten auch mit persönlichen Fragen von Kaufinteressenten rechnen. Wie zum Beispiel:

Wie lagen wohnen Sie hier?
Warum möchten Sie die Immobilie verkaufen?
Würden bestimmte Einrichtungsgegenstände bleiben?

Häufige Fragen bei vermieteten Immobilien

Wie lange wohnt der Mieter in dem Haus oder in der Wohnung?
Sind die Mieter ruhig, ordentlich und zuverlässig?
Gab es jemals Schwierigkeiten mit der Zahlung der Miete?
Wann wurde die Miete zuletzt erhöht?
Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?
Haben die Mieter Kinder, wenn ja in welchem Alter?
Darf der Mieter die Wohnung untervermieten?
Welchen Beruf haben die Mieter?
Wie alt sind die Mieter?
Wie viele Personen leben insgesamt in der Wohnung?

Typische Fragen zu Umbaumöglichkeiten
Bei gebrauchten Immobilie möchten Kaufinteressenten wissen, welche Umbaumaßnahmen durchgeführt werden können. Viele möchten gerne ihr zukünftiges Zuhause auf die eigenen Bedürfnisse individuell anpassen und möchten im Voraus erfahren, inwiefern dies möglich ist.

Welche Wände sind tragend?
Wo verlaufen die Lüftungsschächte und der Kamin?
Ist es möglich das Dach auszubauen?
Können auch Gauben errichtet werden?
Bei Wohneigentum: Gibt es Einschränkungen seitens der Eigentümergemeinschaft?

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