Unbebautes Grundstück - Bodenrichtwert

Immobilienverkauf und Bodenrichtwert

Geht es um den Preis von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet und die Frage, was den Kaufpreis dort beeinflusst, gibt der Bodenrichtwert eine Antwort.

Anschaulich, aber unverbindlich gibt dieser Wert den Käufern und Verkäufern von Objekten wichtige Anhaltspunkte zur Bestimmung des Bodenwerts für ein Grundstück in einer bestimmten Lage. Allein ausschlaggebend für den Bodenwert ist er allerdings nicht. Denn es spielen am Ende viele Faktoren eine Rolle.

Was genau ist der Bodenrichtwert?

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen amtlichen Durchschnittswert. Für ein bestimmtes Gebiet gibt er den Wert bzw. den Preis eines Quadratmeter-Bodens an. Zur Wertermittlung bei Immobilien dient er vor allem dann als Hilfsmittel, wenn das Vergleichswertverfahren nicht genutzt werden kann.

Darüber hinaus gilt er als Basis bei der steuerlichen Veranlagung von Grund und Boden.  Der Bodenrichtwert bezieht sich auf die jeweiligen Bodenrichtwertzonen. Diese können Straßen oder Straßenzüge, Stadtteile oder ganze Ortschaften umfassen.

Wie kommt der Bodenrichtwert zustande?

Paragraph 196 Baugesetzbuch legt fest, wie genau Bodenrichtwerte errechnet werden müssen. Demnach bildet der Durchschnitt amtlich gesammelter Kaufpreise für Grundstücke in der jeweiligen Region die Grundlage bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten. Diese Sammlungen der Kaufpreise werden auf Basis notariell beurkundeter Immobilienkaufpreise erstellt.

Die Verkäufe von Immobilien sind in der Bundesrepublik meldungspflichtig. Aus den tatsächlich erlangten Preisen wird dann der durchschnittliche Preis für den Quadratmeter Grund und Boden gebildet.

Je nach Bundesland werden Bodenrichtwerte verschieden oft ermittelt. In der Praxis wird der Richtwert mindestens jedes zweite Jahr zu einem bestimmten Stichtag erstellt und veröffentlicht. In der Regel fällt dieser Stichtag auf den 31. Dezember oder der 1. Januar eines Jahres.

Aus den Bodenrichtwerten wird die Bodenrichtwertkarte erstellt. Es gibt diese Richtwertkarte für sämtliche Kreise, die kreisfreien und die kreiszugehörigen Städte, für die Gemeinden und Ortschaften und für die Ortsteile in der Bundesrepublik Deutschland.

Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten Interessenten bei den dafür zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse.

Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?

Wie der Begriff “Richtwert” bereits aussagt, sind Bodenrichtwerte nur vereinfachte Grundlagen zur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken. Deshalb ist es unerlässlich, weitere Faktoren für die Bewertung von Grundstücken heranzuziehen.

Wertbeeinflussend sind unter anderem:

  • die Beschaffenheit des Bodens
  • die Bebaubarkeit eines Grundstücks, etwa in Hinsicht auf seine Form und einen Bebauungsplan
  • der Erschließungsgrad, etwa in Hinsicht auf Wasser, Abwasser, Gas und Strom
  • die Umgebung
  • die Lage

Besonders die Lage eines Grundstücks – urban, ländlich, nachgefragt – kann den Bodenrichtwert positiv oder negativ beeinflussen. Positiv schlagen neben einer guten Versorgung und einer ausgezeichneten Infrastruktur auch Faktoren wie die Nachbarschaft auf den Bodenrichtwert durch.

Was unterscheidet der Bodenrichtwert vom Verkehrswert?

Der Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie zeigt an, welchen Preis diese beim Verkauf auf der Grundlage der Marktsituation und der aktuellen Nachfrage erzielen würde. Dagegen ist der Bodenrichtwert ein eher generalisierender Basiswert. Er kann natürlich als eine Berechnungsgrundlage dienen.

Da er oft jedoch nur alle zwei Jahre ermittelt wird, ist er meist veraltet. Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, kann er nicht berücksichtigen. Meist liegt er deshalb weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Objekts.

Die Rolle des Bodenrichtwerts für den Bodenwert

Der Bodenrichtwert darf nicht mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Auch mit dem tatsächlichen Wert des Bodens hat der Bodenrichtwert nichts zu tun. Er sagt also nichts über den Boden- bzw. Grundstückswert aus.

Oft weicht der Richtwert sogar beträchtlich vom tatsächlichen Wert ab. Denn je nach Grundstück können höchst unterschiedliche Faktoren Einfluss auf den Wert haben. Am stärksten wird der Bodenwert dadurch bestimmt, wie gut die Bebaubarkeit des Grundstücks ist und welche Wohnfläche errichtet werden kann.

Der Wert eines Grundstücks steigt mit der Größe der Wohnfläche, die darauf gebaut werden kann und damit, welchen Preis diese Fläche am Markt erzielt. Der Wert eines Grundstücks sollte deswegen vor dem Verkauf gesondert ermittelt werden. Auf keinen Fall sollten einfach nur die Bodenrichtwerte zugrunde liegen.

Wie bedeutend ist der Bodenrichtwert beim Hausverkauf?

Der Bodenrichtwert spielt beim normalen Verkauf eines Hauses gar keine oder höchstens eine untergeordnete Rolle. Im Gegenteil: Grundstückswerte und damit Immobilienwerte liegen häufig sehr weit über den Bodenrichtwerten. Verkäufern sollten deshalb keine Bewertung auf Basis der Bodenrichtwerte vornehmen.

Üblicherweise erfolgt die Bewertung eines Hauses, nach dem Vergleichswertverfahren. Das heißt: Ein Sachverständiger, etwa ein Immobilienmakler, besichtigt und bewertetet das Objekt. Dabei bringt er seiner Kenntnis über das aktuelle Marktgeschehen und über vergleichbare Objekte in die Bewertung ein.

Auskunft zu einem Bodenrichtwert in München einholen

Die Bodenrichtwerte für München veröffentlicht der Gutachterausschuss. Diese können kostenpflichtig online unter www.bodenrichtwerte-muenchen.de (BORIS München) angefordert werden. Auskünfte können außerdem schriftlich, per Fax, persönlich, telefonisch oder per E-Mail bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beantragt werden.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Bereich der Landeshauptstadt München
– Geschäftsstelle –
Implerstr. 9 / 5. OG
81371 München

Tel. (089) 233-39633
Fax (089) 233-39634

E-Mail:
gutachterausschuss@muenchen.de

zu erreichen:
U-Bahn: Linie 3, 6; Bus: Linie 62,132
Haltestelle Implerstraße/Poccistraße

Bitte beachten Sie das der Parteiverkehr vorläufig bis 19.04.2020 ausgesetzt ist. Die Produkte des Gutachterausschusses sind weiterhin online, telefonisch sowie per E-Mail/Fax erhältlich.

Preise für Auskunft und den Kartensatz der Landeshauptstadt München

Jede Auskunft ist gebührenpflichtig und beträgt:

30 Euro pro Bodenrichtwert und Stichtag
1.000 Euro für die Onlinelizenz der Bodenrichtkarte

Ein kompletter Kartensatz mit Bodenrichtwerten beinhaltet eine Übersichtskarte, 71 Kartenblätter (gesamtes Stadtgebiet – M 1:7500), acht Karten (Innenstadt – M 1:5000) sowie ein Straßenverzeichnis und kann bei der Geschäftsstelle zum Preis von 650 Euro erworben werden.

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