Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist vor allem bei einem Grundstückskauf und -verkauf relevant, kann aber auch bei einem Immobilienverkauf eine Rolle spielen.

Einfach ausgedrückt, ist sie einer der mitentscheidenden Werte bei einer Antwort auf die folgende Frage: Wie viele Quadratmeter groß darf eine auf einem Grundstück bestehende oder geplante Immobilie – über alle Geschosse verteilt – sein beziehungsweise werden?

Die GFZ Formel ist ganz einfach

Die Grundlage für die Existenz der Geschossflächenzahl ist Paragraf 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Laut BauNVO bestimmt die GFZ, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche bei einem Bau erlaubt sind. Wie hoch die GFZ ist, wird von der jeweils zuständigen Baubehörde im Bebauungsplan festgelegt. Aus ihr ergeben sich dann Regeln für die entstehende Immobilie. Ein Beispiel:

Wurde als Geschossflächenzahl der Wert 0,5 festgelegt, darf auf einem 1.000 Quadratmeter großen und bisher unbebauten Grundstück eine Immobilie mit maximal 500 Quadratmetern Geschossfläche (1.000 x 05) gebaut werden, wobei gilt: Entscheidend sind bei der Ermittlung der Gesamtgeschossfläche die Außenmaße des Gebäudes.

Die Formel lautet also: „Geschossflächenzahl x Grundstücksgröße = maximal mögliche Gesamtgeschossfläche“. Die Geschossfläche einer Immobilie ergibt sich, wenn man die Flächen der einzelnen Vollgeschosse addiert. Was genau ein Vollgeschoss ist, wird wiederum in den Bauordnungen der Länder unterschiedlich definiert. So bestimmt die bayerische Bauordnung ein Vollgeschoss unter anderem als oberirdisches Geschoss, das eine lichte Höhe von mindestens 2,40 Metern aufweist.

Die Geschossflächenzahl und die Grundstücksgröße haben immense Auswirkungen auf die mögliche Größe der entstehenden Immobilie. Nochmals das oben genannte Beispiel mit einer Geschossfläche von bis zu 500 Quadratmetern durch eine Geschossflächenzahl von 0,5 und ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück:

Hier sind unter anderem ein vierstöckiges Haus mit jeweils 125 Quadratmetern oder ein fünfstöckiges mit jeweils 100 Quadratmetern möglich. Allerdings hängt die maximal mögliche Anzahl an Geschossen einer Immobilie von weiteren Bestimmungen ab.

Werte wie die GFZ sollen zu intensive Bebauung verhindern

Bei der GFZ geht es Städten und Gemeinden in der Regel darum, eine zu intensive Bebauung von Grundstücken zu verhindern. Der Wert ist damit geeignet, die künftige Entwicklung eines Stadtbilds zu beeinflussen. Eine weitere Zahl, die das kann, ist die Grundflächenzahl (GRZ). Sie sollte man nicht mit der Geschossflächenzahl verwechseln. Die GRZ legt fest, wie viel Prozent einer
Grundstücksfläche bebaut werden darf. Bei einem Wert von „0,4“ wären das 40 Prozent.

Beim Immobilienverkauf kann die GFZ den Preis steigern

Bei einem Immobilienverkauf ist die GFZ vor allem dann relevant, wenn die zu verkaufende Immobilie größer ist, als die auf Basis der Geschossflächenzahl errechnete maximale Gesamtgeschossfläche, wenn beim Immobilienverkauf ein Haus den Besitzer wechselt, das um einen Anbau ergänzt werden soll, oder wenn der Käufer das angebotene Haus abreißen möchte, um auf dem Grundstück ein komplett neues Haus zu bauen.

Unwichtig ist sie also auch beim Immobilienverkauf keineswegs. Die Geschossflächenzahl kann bei ihm auf den Verkaufspreis einwirken, weil sie den Wert des Grundstücks beeinflusst. Grundsätzlich steigert es den Wert, wenn das Grundstück Möglichkeiten für viele unterschiedliche Bebauungen bietet.

Das gilt natürlich selbst dann, wenn sich bereits eine Immobilie auf dem Grundstück befindet. Schließlich wäre – zumindest theoretisch – dennoch nach dem Immobilienverkauf jederzeit ein Abriss und Neubau möglich. Und je größer die Geschossflächenzahl und die Grundflächenzahl sind, desto mehr kann die Größe der neu zu bauenden Immobilie variieren. Das erhöht tendenziell den Preis.

Katerina Rogers, Immobilienmakler München

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Katerina Rogers

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