Mit Vorfälligkeitsentschädigung müssen Immobilieneigentümer auseinander setzen, die Ihre Immobilie verkaufen möchten und das Kredit noch nicht abgezahlt ist. Welche Möglichkeiten gibt es mit der Vorfälligkeitsentschädigung umzugehen?

Viele Banken berechnen ihren Kunden bei einer vorzeitigen Kredittilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wer keinen Kredit mit kostenloser Sondertilgungsmöglichkeit abgeschlossen hat, muss unter Umständen tief in die Tasche greifen. Die Bank berechnet diese Gebühren für den entgangenen Zinsverlust, wenn ein Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist getilgt
wird. Das bekommen besonders die Kreditnehmer zu spüren, bei denen ein Immobilienverkauf ansteht, aus welchen Gründen auch immer. Die Gebühren, die dann fällig werden, können mehrere zehntausend Euro betragen. Gut dran sind die Kreditnehmer, die bereits zu Beginn ein Sondertilgungsrecht vereinbart haben. Diese Sondertilgungen wirken sich auf die Vorfälligkeitsentschädigung aus, die dadurch verringert wird. Es gibt aber auch die Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf zu umgehen.

Wenn die Bank einen bestehenden Immobilienkredit kündigt

Bleiben die Raten für einen Immobilienkredit aus, dann kündigt die Bank den Darlehensvertrag. In diesem Fall darf das Kreditinstitut keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wenn der Zinssatz variabel ist

Das ist ebenfalls ein Grund, bei dem die Banken keine Gebühren bei einer vorzeitigen Tilgung berechnen dürfen. Im Klartext bedeutet dies, dass die Zinssätze in regelmäßigen Abständen dem aktuellen Zinsniveau angepasst werden. Wurde ein solcher Darlehensvertrag abgeschlossen, darf ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.

Wenn die Immobilie durch ein Bauspardarlehen finanziert wurde

Ein Bauspardarlehen kann im Gegensatz zur Hypothekenfinanzierung jederzeit teilweise oder ganz getilgt werden. Es müssen weder Fristen eingehalten werden noch fallen zusätzliche Gebühren an. Diese Möglichkeit der Sondertilgung ist in den allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge bei den Bausparkassen vermerkt.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Objekttausch

Nehmen wir einmal an, dass der Grund für den Immobilienverkauf der Neukauf eines anderen Objektes ist, das wieder durch die gleiche Bank finanziert wird. In diesem Fall berechnet das Geldinstitut ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie hat dadurch keinen Zinsverlust, denn es wird ein neues Immobiliendarlehen bei der gleichen Bank abgeschlossen.

Der Immobilienkredit wird durch den neuen Käufer beim Immobilienverkauf übernommen

Der Idealfall tritt dann ein, wenn der neue Käufer beim Immobilienverkauf den Darlehensvertrag des Verkäufers übernimmt. Die Bank muss allerdings mit dieser Verfahrensweise einverstanden sein. Der Käufer muss über ein geregeltes Einkommen verfügen und braucht eine gute Bonität. Das Einkommen muss eine entsprechende Höhe haben, um die monatlichen Lebenshaltungskosten zu bewältigen und auch noch die Raten für das Darlehen zahlen zu können.

Die Berechnung der Banken sollte durch Fachleute überprüft werden

Liegen keine der oben genannten Gründe vor und berechnet die Bank tatsächlich eine Vorfälligkeitsentschädigung, dann sollte diese durch Fachleute überprüft werden. Unabhängige Rechts- und Finanzexperten überprüfen diese Berechnungen. Sollte sich dabei herausstellen, dass die Bank zu viel berechnet hat, dann kann der Kreditnehmer die Bank anschreiben und das Ergebnis des Gutachtens gleich mit beilegen.

Gut zu wissen

Unabhängig von der Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank beim Immobilienverkauf die Kündigung des Kredits nicht verweigern. Fällt die Immobilie weg, ist das Darlehen auch nicht mehr gesichert. Eine Bank darf eine Kündigung auch nicht verweigern, wenn der Kreditnehmer den bestehenden Kredit aufstocken wollte und die Bank dieses abgelehnt hat und der Kreditnehmer bei einer anderen Bank das Darlehen erhalten hat. Dieser Fall trifft ein, wenn ein Anbau oder eine Modernisierung geplant ist.

Vorsicht bei einer Umschuldung

Bietet eine Bank einen besseren Zinssatz als das bisherige Kreditinstitut an, dann kann die Bank sogar eine Kreditkündigung ablehnen. Kommt der Kreditnehmer unverhofft zu einer größeren Erbschaft und will damit den Kredit vorzeitig tilgen, dann ist der Kreditnehmer auf die Kulanz der Bank angewiesen. Sollte die Bank einverstanden sein, dann wird nicht nur der Restbetrag fällig, sondern auch eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Fazit

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet“ hat nicht nur bei einer Eheschließung Bestand, sondern der Spruch gilt auch für Immobilienkredite. Hier handelt es sich um langfristige Darlehen, die in der Regel mit einer Zinsbindung behaftet sind. Beim Immobilienverkauf kann es durch die Vorfälligkeitsentschädigung sehr teuer werden.

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