Was ist eine Auflassungs­vormerkung?

Eigentumserwerb: Auflassungsvormerkung sichert den Käufer ab

Die Auflassungsvormerkung wird als Sicherungsinstrument im Grundbuch nach § 883 BGB eingetragen, damit der Verkäufer keine weiteren Änderungen vom Grundbuch veranlassen kann. Die Vormerkung sichert den Anspruch des Immobilienkäufers gegen den Veräußerer, deswegen die Bezeichnung Auflassungsvormerkung. Sie dient dem Schutz des Käufers, da sie verhindern soll, dass der Verkäufer in der Zwischenzeit die Immobilie oder das Grundstück nicht mehrmals Mal verkauft. Sie dient gewissermaßen als eine Art Reservierung zugunsten des Erwerbers. Außerdem verhindert die Auflassungsvormerkung, dass der Verkäufer das Grundpfandrecht nutzt. Somit kann er das Grundstück praktisch nicht beleihen. Denn der zukünftige Grundstücksbesitzer muss das Grundpfandrecht nicht gelten lassen und kann dessen Löschung verlangen.

Für die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch muss nach Vorgaben der Grundbuchordnung GBO § 13 ein Antrag und eine Bewilligung vorliegen. Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, sobald der Kaufvertrag beurkundet wurde. In dem Kaufvertrag wird die anstehende Rechtsänderung im Grundbuch festgehalten und der Notar von dem Käufer und Verkäufer ermächtigt, die vereinbarten Rechtsänderungen unter bestimmten Voraussetzungen zu veranlassen.

Bis die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen und das Grundbuch somit zugunsten des Erwerbers gesperrt ist (Grundbuchsperre), vergehen einige Tage oder auch Wochen. Dies ist von den Grundbuchämtern abhängig, wie schnell sie die eingehenden Anträge bearbeiten. Wer eine Immobilie in München kauft, sollte mit einem Zeitraum von ca. 1 bis 2 Wochen rechnen.

Vorteile der Auflassungsvormerkung

• Nach der notariellen Beurkundung und Eintragung der Auflassungsvormerkung ist ein Weiterverkauf des Grundstücks an einen anderen Interessenten nicht möglich.
• Eine Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek ist nicht mehr möglich, wenn das Sicherungsinstrument im Grundbuch eingetragen ist
• Der Verkäufer kann von dem Geschäft bzw. Immobilienverkauf nicht mehr zurücktreten.
• Die Kaufpreiszahlung vor einem abschließendem Grundbucheintrag ist die Zahlung geschützt.
• Falls ein Insolvenzverfahren in Bezug auf den Bauträger eröffnet werden, behält der Käufer das Recht am Grundstück.

Wichtiger Hinweis für jeden Käufer: Ohne die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann die Sicherung des Anspruchs an den Erwerb der Immobilie gefährdet sein und ist somit sehr unsicher. Denn solange der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann er im Prinzip über das Grundstück verfügen und eventuell zulasten des Erwerbers handeln.

Zahlungen, die vor der Eintragung an den Verkäufer geleistet werden, sind ebenfalls nicht gesichert und somit nachteilig für den Käufer. Durch die Auflassungsvormerkung ist der Verkäufer in seinem Handeln in Bezug auf die Immobilie eingeschränkt und der Käufer ist abgesichert.

Genehmigungen und Eintragungen vor der Kaufpreiszahlung

Wenn ein Käufer eine Immobilie erwirbt, will er sicher sein, dass das Objekt von allen Lasten befreit ist. Deshalb ist es wichtig, dass ein Notar nicht nur die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch einträgt, sondern auch sicherstellt, dass die Kaufimmobilie von allen Lasten befreit wird, die der Käufer nicht übernehmen will.

Außerdem müssen alle notwendigen Genehmigungen dem zuständigen Notariat vorliegen. Dazu gehört die Mitteilung der Gemeinde, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausüben wird (sog. Negativzeugnis). Die Auflassungsvormerkung für den Käufer wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Erst dann wird der Käufer von dem Notar eine Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises erhalten. Der Käufer muss dann sicherstellen, dass der Kaufpreis innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist auf dem Konto des Verkäufers gutgeschrieben wird. Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt, nachdem der Kaufpreis für die Immobilie auf dem Konto des Verkäufers vollständig gutgeschrieben ist. Bis der Eigentumswechsel vollzogen und der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, vergehen meistens mehrere Wochen. Die Eigentumsumschreibung ist somit der letzte Schritt beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie.

Bedeutung der Auflassungsvormerkung für die Immobilienfinanzierung

Die Auflassungsvormerkung bietet nicht nur dem Käufer einen Schutz vor ungewünschten Eintragungen im Grundbuch, sondern auch für die Banken legen sie eine Voraussetzung dafür, dass die Immobilienfinanzierung erfolgen kann. Die Darlehensgeber möchten vor der Genehmigung der Immobilienfinanzierung den Kaufvertragsentwurf prüfen und sehen, dass die Auflassungsvormerkung vorgesehen ist. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags versendet der Notar eine Abschrift des Vertragswerkes an die finanzierende Bank. Die Auszahlung der Immobilienfinanzierung ist an die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch gebunden.

FAQ – Auflassungsvormerkung und die häufigsten Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Rückauflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer und kennzeichnet einen Eigentumsübergang im Grundbuch. Mit der Auflassungsvormerkung werden die Rechte des Immobilienkäufers gesichert, bevor der Eigentümerwechsel erfolgt. Für den Verkäufer ist es nicht mehr möglich, die Immobilie mit einer Grundschuld oder sonstigen Eintragungen zu belasten, denen der Käufer nicht zugestimmt hat. Die Rückauflassungsvormerkung belastet das Grundbuch, schützt den vorherigen Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks vor unerwünschtem Weiterverkauf durch den neuen Eigentümer. Durch diese Art der Vormerkung wird der neue Eigentümer bei Insolvenz vor den Gläubigern geschützt.

Was kostet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

Die Kosten der Auflassungsvormerkung sind von dem Immobilienwert des Kaufobjekts abhängig. Käufer sollten ca. 50 Prozent der Gebühr, die später für die Grundbucheintragung in Rechnung gestellt wird, einkalkulieren. Insgesamt liegen die Kosten für die Grundbucheintragung bei ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Beispielrechnung: Wenn der beurkundete Immobilienpreis bei 500.000 EUR liegt, würden die Grundbuchgebühren bei ca. 2.500 EUR liegen, davon würden ca. 1.250 EUR für die Eintragung der Auflassungsvormerkung entfallen.

Dies ist jedoch nur eine grobe Schätzung, denn bei der tatsächlichen Kostenkalkulation können noch weitere Faktoren eine Rolle spielen (unter anderem die Höhe der einzutragenden Grundschuld). Einige Grundbuchämter verlangen weiterhin Gebühren für die Löschung der Auflassungsvormerkung, obwohl es dafür keinen Gebührentatbestand gibt. Die Kosten gehören zu den sogenannten Kaufnebenkosten und werden vom Erwerber getragen.

Welcher Unterschied besteht zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Oft werden die juristischen Begriffe Auflassungsvormerkung und Auflassung verwechselt. Beide spielen bei einem Immobilienerwerb eine wichtige Rolle. Bei der Auflassung erklärt der Verkäufer vor einem Notar, dass er die Immobilie an den Käufer übergeben wird. Der Käufer verpflichtet sich hierfür einen vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.

Somit handelt es sich bei der Auflassung um eine rechtsgültige Eintragung ins Grundbuch für den Käufer. In der Praxis liegen zwischen dem Antrag und der Umschreibung im Grundbuch mehrere Monate. Deswegen wird in das Grundbuch eine sogenannte Vormerkung oder Auflassungsvormerkung eingetragen, um den Platz für die Grundbucheintragung abzusichern. Man kann die Auflassungsvormerkung als eine Art Reservierung oder als Sicherungsinstrument für den Erwerber sehen, bis der Eigentumsübergang erfolgt ist.