Wohnungseigentümer sollten wissen was zum Gemeinschaftseigentum gehört

Bei Kauf einer Eigentumswohnung stellt sich immer die Frage, was gehört zum Sondereigentum, was zum Teileigentum und welche Teile des Gebäudes gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Alles was nicht zum Sondereigentum oder Teileigentum gehört, ist Gemeinschaftseigentum. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören Eingangsbereiche, Treppenhäuser, Trockenkeller, Waschräume, Fahrradkeller sowie das Grundstück. Es ist also Gebäudeteile, die der gesamten Eigentümergemeinschaft dienen. Die Teilungserklärung definiert, was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Deswegen sollte jeder Käufer vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung sorgfältig lesen.

Bestimme Bestandteile des Gebäudes gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, müssen sie auch im Gemeinschaftseigentum bleiben. Sie können nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Sondereigentum erklärt werden. Das betrifft wie zum Beispiel tragende Wände, die konstruktive Bestandteile de Böden des Sondereigentums (aber nicht die Fußbodenbeläge, denn diese sind Sondereigentum).

Räume, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, können unter bestimmten Umständen zum Sondereigentum erklärt werden. Die Eigentümergemeinschaft könnte zum Beispiel den Fahrradraum durch eine Vereinbarung an einen Eigentümer überführen und so zum Sondereigentum erklären.

Ist die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum immer eindeutig? 

In der Praxis gibt es immer wieder Probleme bezüglich der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Hier einige Beispiele:

Abwasserleitungen
Die Hautabwasserleitung ist gemeinschaftliches Eigentum, aber die Zuleitungen, die das Abwasser aus dem Sondereigentum zur Hauptabwasserleitungen führen, gehören zum Sondereigentum.

Blumentröge vs. Balkonkästen
Wenn Blumentröge der Begrenzung von Dachterrassen, Wegen, Terrassen oder von Grünflächen am Grundstück dienen, dann gehören sie zum Gemeinschaftseigentum. Auf der anderen Seite zählen Blumenkästen oder Blumenkübel zum Sondereigentum.

Warum ist die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum so wichtig

Die Zuordnung der Gebäudeteile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hat finanzielle Auswirkungen auf die Bewirtschaftung und Instandhaltung des Mehrfamilienhauses. Denn alle Eigentümer sind verpflichtet das gemeinschaftliche Eigentum im guten Zustand zu halten und sich finanziell an Reparaturen zu beteiligen. Die Kosten werden von jedem einzelnen Eigentümer anteilig getragen.

Was zählt insbesondere zum Gemeinschaftseigentum?

  • Grundstück: Grund und Boden
  • Außenanlagen wie beispielsweise die Grünflächen, Bepflanzungen, Hofanlage, Wege, Zufahrten, Gartenplatten.
  • Fundamente der Gebäude, inklusive Kellermauern und Kellereingänge, Kellerböden, Lichtschächte sowie die dazugehörigen Roste, Abtrennungen zwischen den Kellerabteilen.
  • Bei Tiefgarage: tragenden und konstruktiven Teile, wie Umfassungswände, Unterzüge, Decken samt Isolierungsbau, Fußbodenkonstruktion, Garagentor.
  • Dachkonstruktion inkl. Dachhaut
  • Fensterrahmen einschließlich Glasscheiben, die Fensterbleche und Rollladenkästen, da sie zum konstruktiven Teil des Gebäudes gehören. Innere Fensterflügel, der Innenanstrich und die Beschläge zählen zum Sondereigentum.
  • Hauseingänge samt Treppenhäuser mit Treppen, die sich nicht innerhalb des Sondereigentums befinden. Treppenflure, Treppenfenster. Des weiteren Wohnungstüren (jedoch ohne des innenseitigen Anstriches), Kellerraumtüren.
  • Hausmeisterkeller, sowie Zählerräume, Hausanschlussräume, Heizraum, Waschraum, Müllräume etc.
  • Alle Installationen, die mehreren Eigentümern dienen, wie Satellitenanlagen und die dazugehörigen Leitungen, alle Steig- und Fallleitung für Wasser, Strom, Fernwärme u.Ä.
  • Bauliche Teile der Lüftungsanlagen für Bäder und Toiletten.
  • Umfassungsmauer, tragende Zwischenwände, Geschossdecken, Brüstungen der Balkone und Hauseingangsvordächer.

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Katerina Rogers

Katerina Rogers

Immobilienmakler für München

Immobilienmakler Katerina Rogers ist auf Verkauf und Vermietung von Häusern und Wohnungen spezialisiert. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland. Die Arbeit von Rogers Immobilien zeichnet sich durch Zuverlässigkeit und Transparenz aus. Die persönliche und liebevolle Rundum-Betreuung beinhaltet einen umfassenden Immobilien-Service, dass Ihnen volle Sicherheit garantiert.

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