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In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf notwendig. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen, im Einzelnen werden es sein: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.

Heute erklären wir, wofür der Verkäufer  gegenüber dem Käufer haftet.


HAFTUNG DES VERKÄUFERS FÜR  SACHMÄNGEL

Beim Immobilienverkauf ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Immobilie sach- und rechtsmängelfrei zu verschaffen. Darauf hat der Käufer grundsätzlich einen Anspruch.

Es stellt sich die Frage, wann die Immobilie sachmängelfrei ist. Das ist der Fall, wenn sich die Immobilie nach dem Vertrag für die Verwendung eignet oder wenn sie den Anforderungen genügt, die an sie gestellt werden. Des Weiteren dürfen sich keine Diskrepanzen zwischen den Zusagen des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand ergeben. Der Verkäufer muss also auch bei der Werbung darauf achten, welche Aussagen er trifft.

Hier einige Beispiele für Sachmängel:

  • Die Heizanlage funktioniert nicht.
  • Hausschwamm
  • Die Erschließung des Grundstücks fehlt.
  • Das Dach ist undicht.

Wenn dem Verkäufer Sachmängel bekannt sind, ist es empfehlenswert darauf in dem Kaufvertrag hinzuweisen.

Außerdem haftet der Verkäufer, wenn er für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernommen hat. Hier einige Beispiele für Garantieinhalte:

  • Angabe der Grundstücksgröße
  • Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche
  • Baureife eines Grundstücks
  • Bezahlung der Erschließungskosten
  • Zusicherung eines Mietertrages

HAFTUNG DES VERKÄUFERS FÜR RECHTSMÄNGEL

Der Verkäufer ist verpflichtet dem Käufer die Immobilie rechtsmängelfrei zu verschaffen. Die Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte auf die Immobilie keine Rechte haben, die der Käufer nicht bereit zu übernehmen. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten, etc. ist.

Die Rechte sind im Grundbuch eingetragen und alle Rechte, die für Dritte eingetragen sind, muss der Verkäufer beseitigen.

Hier einige Beispiele für Rechtsmängel:

  • Bestehende Miet- und/oder Pachtverhältnisse
  • Eingetragene Rentenschulden, Grundschulden, Hypotheken, Reallasten
  • Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf Mieterkreis und Miethöhe

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

Die Haftung des Verkäufers kann aber auch ausgeschlossen werden. Dies kann in folgenden Situationen der Fall sein:

  • Der Fehler ist dem Käufer beim Abschluss des Kaufvertrags bekannt.
  • Der Käufer und Verkäufer beschränken die Sachmängelhaftung oder diese wird gänzlich ausgeschlossen.

Die Klauseln bezüglich der Haftung müssen aber eindeutig und unmissverständlich in dem Kaufvertrag formuliert werden.

Es ist zu regeln, welche Rechte von Käufer übernommen werden und welche der Verkäufer beseitigen muss.

Schließlich sollte darauf hingewiesen werden, dass ein Haftungsausschluss nicht ist, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.


ÖFFENTLICHE LASTEN

Öffentliche Lasten sind Abgaben, die mit einem Grundstück verbunden sind. Zu öffentlichen Lasten von Grundstücken gehören insbesondere:

  • Grundsteuern
  • Erschließungsbeiträge
  • Anliegerbeiträge für öffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen

Der Verkäufer ist verpflichtet die o.g. Angaben zu tragen, die bis zu Tag des Vertragsabschlusses bautechnisch begonnen wurden, unabhängig davon, wann die Betragsschuld entsteht. Eine abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag ist möglich.


RECHTE DES KÄUFERS

Wenn der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt, die in dem Kaufvertrag bezüglich der Sach- und Rechtsmängel vereinbart wurden, hat der Käufer das Recht die Nacherfüllung zu verlangen. Wenn diese scheitert hat der Käufer folgende Ansprüche:

  • Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Minderung des Kaufpreises

Sowohl beim Rücktritt als auch bei Minderung des Kaufpreises kann der Käufer vom Verkäufer einen Schadenersatz verlangen.

Auszug aus einem Kaufvertrag:

Rechtsmängel

Die in Abt. II eingetragenen Rechte bleiben bestehen und werden vom Käufer zum weiteren dinglichen Fortbestand übernommen. Der Käufer tritt in die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Im übrigen haftet der Verkäufer für Freiheit des Vertragsobjektes von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und privatrechtlichen Bindungen.

Die Beteiligten stimmen allen zur Lastenfreistellung des Vertragsobjekts erforderlichen Gläubigererklärungen mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu. Sie beauftragen den Notar, diese Erklärungen mittels eines Entwurf anzufordern.

Sachmängel

Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeitigen Zustand.

Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit noch die Verwendbarkeit des Vertragsobjektes für die zwecke des Käufers.

Die Vertragsteile vereinbaren jedoch als Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, dass sich die Ver- und Entsorgungseinrichtungen bei Besitzübergang in funktionstauglichem Zustand befinden müssen.

Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes von Gebäuden und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen werden ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben.

Der Verkäufer versichert, dass ihm verdeckte Mängel und Bodenverunreinigungen nicht bekannt sind und dass nach seiner Kenntnis keine Vereinbarungen mit der Baubehörde und Nachbarn zur Einhaltung von Abstandsflächen getroffen sind.

Der Verkäufer trägt lediglich die Gefahr, dass sich der Vertragsgegenstand bis zum Besitzübergang gegenüber dem heutigen Zustand verschlechtert, gewöhnliche Abnutzung ausgenommen.

Erschließungskosten

Der Verkäufer trägt die bisher für das Vertragsobjekt in Rechnung gestellten Kosten für Erschließung nach dem Baugesetzbuch und für Investitionsaufwand nach dem Komunalabgabengesetz.

Solche Kosten trägt ab heute der Käufer, gleichgültig wem der Bescheid zugeht.

Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass er sich über Stand und Abrechnung der Erschließung bei der zuständigen Behörde Gewissheit verschaffen kann.

Der Verkäufer versichert, dass ihm keine unbezahlten Bescheide vorliegen.


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