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Beim Immobilienkauf ist die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags notwendig. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen, im Einzelnen werden es sein: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.

Heute werden wir uns mit den Beteiligten am Grundstückskaufvertrag beschäftigen sowie mit dem Kaufgegenstand, also was genau gekauft wird.


BETEILIGTE AM GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG

Logischerweise ist der Verkäufer und der Käufer am Grundstückskauf beteiligt. Wenn mehrere Personen eine Immobilie kaufen, so müssen entweder ihre Anteile in Bruchteilen im Vertrag angegeben werden oder ihr sonstiges Rechtsverhältnis (das heißt z.B. Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft).

Vor der Beurkundung müssen auch die persönlichen Verhältnisse der Vertragsbeteiligten berücksichtigt werden. Dabei ist Einiges zu beachten. Wenn  z.B. der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt und die Immobilie der der wesentlichen Teil des Vermögens des Verkäufers darstellt, kann er sich in der Regel nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. D. h. dass der andere Ehegatte der Kaufvertrag auch unterschreiben muss. Es muss also Einigkeit zwischen den Ehegatten darüber herrschen, dass die Immobilie verkauft werden sollte.

Nicht Geschäftsfähige müssen durch ihre gesetzlichen Vertreter vertreten werden. In diesen Fällen benötigt der gesetzlichen Vertreter weiterhin auch die die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts.

Auszug aus dem Kaufvertrag

1. die Ehegatten Herr Manfred Muster, geboren am 14.03.1965, Frau Manuela Muster, geb. Müller, geboren am 02.12.1967, wohnhaft in 80231 Musterstadt, Musterstraße 12, nach Angabe im gesetzlichen Güterstand verheiratet;

2. Herr Johann Mustermann, geboren am 30.07.1970, wohnhaft in 80231 Musterstadt, Müllerstraße 7, nach Angabe ledig.

Die Erschienenen wiesen sich aus durch Vorlage amtlicher Lichtbildausweise.


KAUFGEGENSTAND

Die Immobilie, die gekauft wird muss übereinstimmend mit den Angaben im Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt bezeichnet werden. Es sollte auf alle Fälle sichergestellt werden, dass keine Verwechslungen auftreten, deswegen sollte die Beschreibung so ganz wie möglich sein. Bei einem Grundstück, das noch nicht vermessen wurde, sollte die Bezeichnung der zu vermessenden Teilfläche durch eine Skizze erfolgen. Die Skizze wird in die Urkunden als Anlagen aufgenommen.

Zu dem Kaufgegenstand gehört auch die sog. wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Somit gehören zum Grundstück die Gebäude und alle Bestandteile, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden (z.B. Türen, Fenster, Heizung, etc.).

Wenn nicht näher erläutert ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft. Zum Grundstückszubehöre zählt beispielsweise der Heizölvorrat im Tank. Es ist zu empfehlen ganz genau zu regeln, was als Zubehör mitverkauft wird. Wenn der Wert des mitverkauften Zubehörs im Kaufvertrag explizit genannt wird, vermindert sich für den Käufer die Grunderwerbsteuer. Nachteile für den Verkäufer entstehen keine.

Auszug aus dem Kaufvertrag zum Kaufgegenstand

Im Grundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 11052 ist der folgende Grundbesitz vorgetragen:

FlNr. 135/157 Musterstraße 12, Gebäude- und Freifläche zu 238 qm; 1/18-Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. 135/170 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 150 qm 1/10-Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. 135/169 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 423 qm

Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Des Weiteren ist im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 9577 folgende Teileigentumseinheit vorgetragen: Miteigentumsanteil von 1/204 an dem vereinigten Grundstück FlNr. 135/112 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 129 qm, FlNr. 135/113 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 110 qm,

verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan bezeichneten Tiefgaragenstellplatz.

Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Zur Veräußerung der vorgenannten Teileigentumseinheit ist keine Zustimmung eines Verwalters erforderlich.

Im Grundbuch sind jeweils folgende Belastungen eingetragen:

in Abt. II: Verschieden Recht- und Dienstbarkeiten, die den Beteiligten bekannt sind; auf Einzelaufführung wird verzichtet. Lediglich zur Information ist eine Kopie des Grundbuchblattes im Anlage beigefügt.

in Abt. III: -Grundschuld ohne Brief zu 190.000 EUR für die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München

Die vorgenannte Grundschuld sind derzeit noch mit ca. 70.000 EUR valutiert.


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Autor: Katerina Rogers

Immobilienmakler Katerina Rogers ist auf den Verkauf und die Vermietung von Häusern und Wohnungen in München spezialisiert. Sie schreibt regelmäßig über die Immobilienpreise und Mietpreise in München und Umland sowie andere Themen, die für Immobilienverkauf & Immobilienvermietung wichtig sind. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland.

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