Immobilienkredite in Deutschland sind im Sommer 2013 so günstig wie nie in den vergangenen 60 Jahren. Der Hintergrund sind die seit Jahren stetig sinkenden Leitzinsen der EZB, die ihre Wirkung am Hypothekenmarkt immer mit halbjährlicher Verzögerung zeigen.

Da die EZB offenbar kaum daran denkt, die Zinsen wieder anzuheben, könnte es noch eine Weile recht preiswert bleiben, das eigene Haus zu finanzieren. So weit, so erfreulich für Bauherren.

Einige Banken setzen nun noch einen drauf, um Kunden anzulocken: Sie versprechen in aufwendiger Werbung Immobilienkredite mit einem Zinssatz von 1,xx%, der also unter der Inflationsrate liegt. Ist das real oder Lockvogelwerbung?


IMMOBILIENKREDITE RICHTIG BEWERTEN

Wer ein Angebot mit 1,xx oder 2,xx Prozent Zinsen entdeckt, sollte aufmerksam hinschauen. Es gibt solche Zinsen, sie gelten aber praktisch nirgendwo für eine 25-jährige Laufzeit, sondern in der Regel für eine kurze Zinsbindungsfrist – je kürzer, desto niedriger.

Ein Beispiel liefert die Deutsche Bank, die in einem Werbespot tatsächlich 1,79 Prozent Hypothekenzins verspricht. Diese gelten aber nur für eine Zinsbindungsfrist von fünf Jahren (was die Werbung sehr klein gedruckt ausweist), so kurz bindet sich selten ein Eigenheimkäufer und sollte das gegenwärtig auch nicht tun.

Die Zinsen sind sehr niedrig, das ist wahr, sie dürften aller Voraussicht nach wieder steigen, das ist zu erwarten. Umso eher empfehlen Experten den Eigenheimkäufern, sich so lange wie möglich zu binden, auch wenn das dann deutlich über 3,00 Prozent Zinsen kostet.

Zum Vergleich: In den frühen 2000er Jahren waren Hypothekenzinsen von 4,50 bis 5,50 Prozent selbstverständlich, und zwar auch bei kürzeren Zinsbindungsfristen. Vielleicht bewegen sie sich wieder dorthin, drei Prozent dürften den Besitzern also in zehn Jahren vielleicht als das Schnäppchen ihres Lebens erscheinen. Wer sich jetzt für Immobilienkredite interessiert, sollte solche Szenarien im Auge behalten.


RISIKEN BILLIGER IMMOBILIENKREDITE

Käufer sollten aktuell bei einer Finanzierung die Konditionen genau anschauen. Wenn eine sehr niedrige Zinsbindung nur für eine kurze Zinsbindungsfrist gilt, könnte die Finanzierung nach deren Auslaufen schlimmstenfalls scheitern.

Das Werbebeispiel der Deutschen Bank grenzt in diesem Sinne an ein Lockvogelangebot, denn bei einem wirklichen Zinsschub – beispielsweise auf fünf Prozent – könnte sich aufgrund der niedrigen Tilgungsraten im Annuitätendarlehen die Laufzeit bei gleichbleibenden Monatsraten plötzlich drastisch verlängern. Aus ursprünglich geplanten 25 Jahren würden dann 36 Jahre, mit denen der Hausbesitzer ganz bestimmt nicht gerechnet hat.

Der Pferdefuß der über die Mini-Zinsen versprochenen niedrigen Monatsraten liegt im Tilgungsanteil: Immobilienkredite werden in Deutschland nahezu durchweg als Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate aufgebaut. Diese Monatsrate enthält einen anfänglich sehr niedrigen Tilgungs- und hohen Zinsanteil, im Verlaufe der Tilgung steigt der Tilgungs- und sinkt der Zinsanteil. Verzinst wird aber immer die noch ausstehende Gesamtschuld, weshalb Experten dazu raten, aktuell Immobilienkredite mit einem höheren als traditionell üblichen Tilgungsanteil zu versehen.

Wenn sonst mit 1,00 bis 1,50 Prozent Tilgungsanteil begonnen wurde, können es nun aktuell der geringen Zinsen ruhig auch 2,00 bis 3,00 Prozent (sogar 4,00 Prozent) sein. Damit sind die anfänglichen Monatsraten nicht so niedrig, doch der Finanzierer schützt sich mithilfe der niedrigen Zinsen vor einer unsicheren Zukunft. Sollten Immobilienkredite wieder teurer werden, wurde wenigstens schon recht viel getilgt.


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Autor: Katerina Rogers

Immobilienmakler Katerina Rogers ist auf Verkauf und Vermietung von Häusern und Wohnungen spezialisiert. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland.

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