Der nachfolgende Gastartikel stammt von Dennis Hundt.

Als Immobilienkaufmann und Unternehmer schreibt Dennis Hundt unter anderem auf Mietrecht.org über Themen die Vermieter und Mieter beschäftigen.

Die Eigenbedarfskündigung ist eine häufige Fehlerquelle im Mietrecht.

Grund ist, dass der Gesetzgeber bemüht war, eine angemessene Interessenab- wägung zwischen Vermieter und Mieter vorzunehmen und die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung mit einer ganzen Reihe von Fristen und Formalien verbunden hat.


Sonderkündigungsrecht erübrigt Eigenbedarfskündigung
Bewohnt der Vermieter zusammen mit dem Mieter ein Zweifamilienwohnhaus, gewährt ihm das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, so dass es auf die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nicht ankommt.


Prüfung des begünstigten Personenkreises
Vorab ist zu prüfen, ob die Person, für die der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, zum begünstigten Personenkreis gehört. Begünstigt sind der Vermieter selbst, Familienangehörige und Angehörige seines Haushalts. Ist Vermieter eine GmbH, AG, KG oder oHG oder ein Verein, wird Eigenbedarf nicht anerkannt, wohl aber bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.


Prüfung des Nutzungswillens
Der Vermieter muss tatsächlich die Absicht haben, die Wohnung für eigene Zwecke zu nutzen und einzuziehen. Fehlt es an dieser Voraussetzung, täuscht er Eigenbedarf nur vor und macht sich gegenüber dem Mieter in Bezug auf Umzugskosten oder Maklergebühren schadensersatzpflichtig.


Prüfung des Nutzungsinteresses
Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben, dass er die Wohnung selbst nutzen möchte. Es ist nicht Voraussetzung, dass er sich in einer unzureichenden Wohnsituation oder einer Notlage befindet. In Betracht kommt, statt wie bisher in Miete in den eigenen vier Wänden wohnen oder die Wohnung dem Kind überlassen zu wollen. Neuerdings genügt es auch, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder Familienangehörige zu beruflichen Zwecken benötigt.


Schriftform beachten!
Der Vermieter muss die Eigenbedarfskündigung schriftlich erklären. Dazu muss er ein vom ihm unterzeichnetes Schriftstück dem Mieter zustellen. Die Übermittlung per Telefax oder E-Mail genügt nicht.


Kündigung bei mehreren Mietern
Haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterzeichnet (z.B. Ehepaar), muss der Vermieter die Kündigung an alle Mieter richten. Stehen umgekehrt auf Vermieterseite mehrere Personen, müssen alle das Kündigungsschreiben unterzeichnen.


Eigenbedarfskündigung ist zu begründen
Der Vermieter muss glaubhaft versichern, dass eine begünstigte Person in die Wohnung einziehen möchte. Allerdings braucht er die genauen Tatsachen und Hintergründe nicht zu erörtern.

Insbesondere muss er die Person bezeichnen, für die Eigenbedarf angemeldet wird. Keinesfalls genügt es, den Gesetzestext zu zitieren oder einfach nur die Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Auch die Erklärung „Ich benötige die Wohnung für mein Kind“, genügt nicht.

Vernünftige Gründe liegen vor, wenn sich etwa Eheleute trennen und ihre häusliche Gemeinschaft aufheben. Um die Kündigung überzeugend darzustellen, empfiehlt es sich jedoch regelmäßig, den Sachverhalt zu schildern, aus dem Eigenbedarf hergeleitet wird.
Hier finden Sie einen Artikel zu den Gründen einer Eigenbedarfskündigung


Kündigungsfrist beachten
Sofern mietvertraglich keine längeren Kündigungsfristen maßgebend sind, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, sofern das Mietverhältnis nicht länger als 5 Jahre bestanden hat. Nach 5 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate.


Alternativwohnungen einbeziehen
Kann der Vermieter in eine andere vergleichbare Wohnung einziehen, kann er den Mieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Ist die vom Mieter bewohnte Wohnung für die Zwecke des Vermieters besser geeignet, muss er eine Alternativwohnung dem Mieter anbieten, aber auch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und sofern sich die Alternativwohnung im selben Haus oder derselben Anlage befindet.


Absehbarer Eigenbedarf bei mit Vertragsabschluss
Kann der Vermieter bei Mietvertragsabschluss seinen künftigen Eigenbedarf bereits absehen, ist die spätere Kündigung rechtsmissbräuchlich. Dafür genügt es aber nicht, wenn sein künftiger Bedarf möglich erscheint.

Die Eigenbedarfskündigung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich, wenn sie nur 3 Jahre nach Mietvertragsabschluss ausgesprochen wird, sofern er Bedarf aufgrund einer Änderung der beruflichen oder familiären Verhältnisse entstanden ist.

 

Über den Autor: Seit Anfang 2009 betriebt Dennis Hundt mehrere Internetportale im Bereich Immobilien und Mietrecht. Auf den Webseiten werden Informationen für Mieter und Vermieter in verständlichen Worten zusammengefasst.

Neben der allgemeinen Seite Mietrecht.org betreibt Dennis Hundt zum Beispiel auch das Portal Nebenkostenabrechnung.com, welches sich ausschließlich mit dem Thema Nebenkosten und deren Abrechnung befasst.