Der Immobilienkauf ist im Großen und Ganzen eine sinnvolle Kapitalanlage. Verändernde Marktpreise oder Mängel an der Substanz können zur erheblichen Wertminderung führen.

Wie bei jeder anderen Kapitalanlage existieren auch hier Verlustrisiken. Ist der Verkehrswert erheblich geringer, als der Kredit, der zur Finanzierung aufgenommen wurde, handelt es sich um sogenannte “Schrottimmobilien“.

Das kann bei vorzeitigem Verkauf, egal aus welchem Grund zu existenzbedrohenden Verlusten führen. Um das Risiko beim Immobilienkauf so gering wie möglich zu halten, sollten im Vorfeld unbedingt einige Punkte und Aspekte berücksichtigt werden. Eine absolute Sicherheit wird es aber nie geben.

  • Denken Sie an alle Kosten, die zum Kaufpreis dazukommen

Der Kaufpreis an sich bestimmt den Preis, den der Verkäufer erhält und eventuell die Ablösung des Grundpfandrechts von noch bestehenden Hypotheken oder eingetragene Grundschulden der Banken im Grundbuch. Dabei bleibt es aber nicht. Zu berücksichtigen sind noch die Grunderwerbssteuern, das Maklerhonorar, Notar und Grundbuchkosten, eventuell Kosten für eine Teilungserklärung und die Provision für eine Finanzierungsvermittlung.

  • Errechnen Sie den Wert der Immobilie

Beim Immobilienkauf, gerade bei Wohnungen können Sie den Wert mit Hilfe des Mietspiegels ganz leicht selber errechnen. Dazu wird die monatliche Kaltmiete mal 12 multipliziert und ein kalkulatorischer Betrag für die Betriebskosten abgezogen. Dann multipliziert man die Jahresnettokaltmiete mit einem bestimmten Faktor. Dieser ist abhängig von der Lage, der Marktlage und der Mietentwicklung. In der Regel liegt der Faktor zwischen 12 und 18. Bei einer relativ niedrigen Miete und guter Lage, kann der Faktor noch höher sein oder niedriger, bei hoher Miete in schlechter Lage. So erhält man den sogenannten Ertragswert.

Aber nicht nur dieser Wert spielt beim Immobilienkauf eine Rolle, sondern auch werterhöhende und wertmindernde Faktoren. Dazu gehören im Positiven, wie auch im Negativen die Lage, die Ausstattung und die Qualität einer Immobilie. Nicht nur die Räume und die Wohnungen können Mängel aufweisen, sondern das ganze Haus.

  • Schauen Sie sich das ganze Haus genau an

Bei der Besichtigung der Immobilie sollten Sie das ganze Haus unter die Lupe nehmen. Dies gilt auch, wenn Sie nur eine Wohnung erwerben möchten. Besonders wichtig ist das Dach, der Keller, Treppe, Aufzüge und Außenanlagen. Eine “Person des Vertrauens” oder am besten ein Fachmann sollte dabei sein. Nützlich beim Immobilienkauf sind auch Informationen oder Protokolle von Eigentümerversammlungen, anstehenden Reparaturen und Investitionen oder Streitigkeiten der Einwohner.

Das Umfeld und die unmittelbare Umgebung sind von großer Bedeutung, ob man sich später in der neuen Wohnung wohlfühlt. Jeder Einzelne stellt andere Ansprüche an seine Umgebung. Der eine liebt das pulsierende Leben, der andere genießt die Ruhe und die Natur.

  • Holen Sie sich Gutachten und Rat von Experten

Auch wenn Sie sich Hilfe von einem Sachverständigen holen, sind verdeckte Mängel, die im Nachhinein auftreten, beim Immobilienkauf nicht ausgeschlossen. Allerdings kann ein Fachmann im Vorfeld schon so einige Mängel feststellen, die das Risiko vor Überraschungen reduzieren. Bei langfristigen Planungen ist es ratsam, immer finanzielle Reserven für unvorhergesehene Kosten einzuplanen. Wertgutachten sind sinnvoll und werden von den Banken auch für die Risikoabschätzung der Finanzierung benötigt. Einige Banken erstellen ihre eigenen Wertgutachten. Diese sollten Sie sich zeigen und gegebenenfalls prüfen lassen.

Der Kaufvertrag sollte den Parteien mindestens 14 Tage vor Beurkundung vorliegen. Da Sie den Notar bezahlen, haben Sie auch das Recht diesen frei zu wählen. Der Notar ist verpflichtet, Ihnen alles genau zu erklären und neutral zu arbeiten. Zögern Sie nicht, bei aufkommenden Fragen oder Zweifeln nachzuhaken. Gegebenenfalls lassen Sie alle Entwürfe von einem fachkundigen Menschen Ihres Vertrauens prüfen.

  • Weitere Tipps

Wenn Sie sich für einen Immobilienkauf entschieden haben, sollten Sie noch ein paar wesentliche Dinge beachten. Nach sorgfältiger Kalkulation des Gesamtkaufpreises holen Sie sich Kreditangebote von mehreren Banken. Lassen Sie Ihre Hausbank, die Ihr Gehaltskonto führt, dabei nicht aus dem Spiel. Den gesamten Immobilienkauf über einen Kredit zu finanzieren, birgt ein hohes Risiko. Deshalb sollte genügend Eigenkapital vorhanden sein. Schauen Sie sich mehrere Immobilienangebote an und lassen Sie sich auf keinen Fall zu einem Immobilienkauf drängen. Holen Sie sich Referenzen über den Verkäufer oder den Makler ein.

Steuervorteile sind kein Argument für einen Immobilienverkauf. Eher bestimmen Mieteinnahmen den Erfolg. Prüfen Sie, ob die Mieteinnahmen Ihre Kosten decken. Sachverständige Hilfe beim Immobilienkauf ist immer empfehlenswert.

Autor: Katerina Rogers

Immobilienmakler Katerina Rogers ist auf die Vermietung und den Verkauf von Häusern und Wohnungen spezialisiert. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland.

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